José Alberto Marín Sánchez, experto mediador también, tiene esperanzas de que los métodos alternativos de solución de conflictos echen raíces en España. El 3 de abril próximo comienza el tiempo de la mediación en la que los notarios, según su punto de vista, están llamados a jugar un papel importante. Foto: Carlos Berbell/Confilegal.
José Alberto Marín, decano del Colegio Notarial de Cataluña: «Estamos expulsando a los promotores inmobiliarios de esta Comunidad Autónoma»
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17/3/2025 05:45
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Actualizado: 17/3/2025 10:02
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Tiene 65 años y es el decano del Colegio Notarial de Cataluña, que comprende 510 notarias. 349 en la provincia de Barcelona, 65 en Tarragona, 61 en Girona y 35 en Lleida. José Alberto Marín Sánchez, riojano de nacimiento y catalán de adopción, ocupa esta responsabilidad desde 2020.
El pasado 17 de noviembre fue reelegido para un segundo mandato. No tuvo oposición. Su candidatura fue la única que se presentó. Algo que no ocurría desde 1989.
Marín Sánchez, como ocurre con el resto de decanos, no recibe ninguna compensación económica por esta función, que compagina con la gestión de su notaría, la cual comparte con una compañera.
Es un hombre de trato fácil y comunicativo, con don de gentes. Nada estirado ni distante, que es la impresión general que cualquier ciudadano se lleva a la hora de tratar con estos profesionales. De hecho es un maestro mediador, o formador de mediadores. Posee el don de la comunicación.
Habla claro, muy claro. Y es crítico con las cosas que ve mal, como, por ejemplo, se está afrontando el problema de la vivienda. Afirma, sin tapujos, que en Cataluña se está expulsando a los promotores inmobiliarios y no se está afrontando el problema de los okupas con eficacia.
Sobre la mediación, tiene esperanzas de que eche raíces, pero está por ver. La entrevista tuvo lugar en el Colegio Notarial de Cataluña, en Barcelona.
¿Por qué se hizo notario?
La verdad es que yo quería ser juez. Mi padre era juez y una de mis hermanas también lo es.
¿Qué ocurrió?
Que en tercero de carrera entré a trabajar en la bolsa de interinos de un juzgado de distrito para ver cómo era el trabajo desde dentro. Era el año 78.
Y pasó algo que me marcó. Un abogado me pidió el expediente de un juicio de faltas y, cuando me lo devolvió, lo hizo con un billete de 100 pesetas sobresaliendo entre las hojas. Era lo que entonces se llamaba una «astilla».
Un soborno.
Yo, muy digno de mí, no cogí el billete. Le dije que eso no estaba bien. El abogado se puso rojo de vergüenza. Pero en cuanto salió por la puerta, todos mis compañeros se me echaron encima, abroncándome. Me dijeron que no tenía que haberlo hecho, que el dinero era para todos.
Les contesté que a mí ya me pagaban un sueldo a fin de mes.
En resumen, aquello no me gustó nada. Fue entonces cuando decidí optar por notarías.
¿En cuanto tiempo sacó la oposición?
En tres años.
La ciudadanía no suele ser consciente de que ustedes, los notarios, son un sistema de funcionamiento público-privado. El único funcionario de la notaría es usted. El resto son empleados suyos.
Así es. Nosotros, los notarios, somos fedatarios públicos, pero la organización del despacho es completamente privado. Nosotros elegimos el local. Lo compramos o lo alquilamos. Y contratamos a los trabajadores.
También los despiden…
Tenemos la potestad para despedirlos, así es. Cuando llega el caso. Nuestros ingresos son los aranceles. No suponemos ningún coste para los presupuestos generales del Estado. Somos un instrumento de seguridad jurídica gratuito.
Los juzgados antiguamente funcionaban así, si bien el papel de contratar a los empleados era del secretario judicial, ahora letrado de la Administración de Justicia. El juez quedaba al margen.
En España son 2.800 notarios. 510 en Cataluña. ¿Por qué decidió hacerse decano del Colegio Notarial de Cataluña?
Porque siempre me ha gustado la actividad corporativa. Antes fui presidente de una asociación de notarios. En la Junta Directiva del Colegio entré en 2000 como vocal del Colegio. Luego volví, en 2008, como vicedecano. Estuve 12 años desempeñando esa responsabilidad. Y ahora soy decano.
Decano y mediador. El 3 de abril entra en vigor la mediación obligatoria. ¿Le ve usted recorrido?
Va a ser muy positiva y muy importante, si logra calar.
¿De qué va a depender?
De cómo los letrados de la Administración de Justicia y los jueces gestionen el requisito de procedibilidad. Si lo dejan en un mero trámite, no colará. La cultura de la mediación va a necesitar de tiempo.
Yo siempre ha sido partidario del arreglo de las Notarías. Porque realmente estamos todo el día arreglando a las partes, pacificando. La mediación tiene sus técnicas, pero también tienes que tener efectivamente tu carácter. Nosotros vamos a firmar ahora un convenio con el Centre for Effective Dispute Resolution del Reino Unido, una de las dos fundaciones sobre esta materia del mundo.
Este centro ya ha realizado aquí una formación para formadores de mediadores. Yo participé en ella. Soy formador de mediadores y colaboro con este centro.
Cuando hacen formación en el resto de España, me llaman. En Cataluña tenemos una plantilla de mediadores muy buena.
Los abogados se preguntan quién va a pagar esto.
Pues el trámite habrá que pagarlo. Mi opinión es que lo lógico sería que los honorarios estuvieran en función de la duración del pleito. En esto, la predisposición de los abogados va a ser esencial.
«Los notarios de toda España contamos con una ventaja que no tienen los jueces: utilizamos un único sistema informático».
¿El papel del tercero neutral, un abogado independiente y experto en la materia, que elabora un informe –pagado por ambas partes– resaltando las fortalezas y debilidades de cada posición y sugiriendo un acuerdo, puede ser importante?
Creo que va a ser fundamental. Porque el tercero neutral puede acercar posturas entre las partes y llevarlas a la mediación.
En las jornadas que celebró el Colegio de la Abogacía de Barcelona el año pasado, en las que participamos abogados, notarios, procuradores y registradores, defendí que esta figura será central.
Es una función que encaja perfectamente con lo que somos los notarios: por un lado, profesionales con prestigio y conocimientos; por otro, figuras imparciales y neutrales.
Representa la esencia de la función notarial. Nosotros estamos con ambas partes y nos da lo mismo quién pueda salir favorecido. Lo realmente importante es que ambas presten un consentimiento informado.
Si surge alguna disputa o fricción entre ellas, nuestro papel es apaciguarla y eliminarla.
El Consejo General del Notariado puso en marcha la Red Privada Virtual entre el CGN y los colegios notariales de toda España. ¿Esto ha supuesto un cambio para el funcionamiento de las notarías?
Sin duda, ha sido una auténtica revolución tecnológica. Ahora es posible constituir empresas «online» tanto en España como en el resto de los países de la Unión Europea, así como facilitar pólizas que no sean hipotecarias. En este último caso, preferimos que el consumidor esté presente para asesorarlo y contrarrestar posibles desequilibrios entre las partes. Todo esto sigue la línea marcada por una Directiva Comunitaria en materia mercantil.
En Sant Cugat tenemos el Centro Tecnológico del Notariado, donde 350 personas trabajan exclusivamente para nosotros.
Además, los notarios de toda España contamos con una ventaja que no tienen los jueces: utilizamos un único sistema informático. Esto nos permite acceder a las mismas herramientas en todo el país. Se trata de un sistema muy avanzado, altamente sofisticado y con la máxima calificación del Esquema Nacional de Seguridad.
¿Cuál es el papel de los notarios en la lucha contra el blanqueo de capitales? ¿Puede un jerarca ruso venir con una bolsa de deporte llena de dinero en efectivo y comprarse un edificio entero en el centro de Barcelona?
Eso, hoy por hoy, es imposible. Seguimos unas instrucciones muy estrictas y actuamos como una línea de control clave en la prevención del blanqueo de capitales, la financiación del terrorismo y el fraude fiscal. Nuestra colaboración con los Cuerpos y Fuerzas de Seguridad del Estado es completa.
Tenemos la obligación de informar de cualquier operación inusual o sospechosa al Órgano Centralizado de Prevención del Notariado, que a su vez comunica con la Agencia Tributaria y con el Servicio Ejecutivo de la Comisión de Prevención del Blanqueo de Capitales e Infracciones Monetarias (SEPBLAC).
Este sistema permite tener un control absoluto sobre todas las transacciones y operaciones realizadas en España.
¿También han intervenido en la congelación de bienes de jerarcas rusos en España tras la invasión de Ucrania?
Sí, por supuesto. Y no solo en ese caso, sino también en el de cualquier persona sospechosa de estar vinculada al terrorismo.
Los notarios tienen identificados a los titulares de 2,7 millones de empresas en España.
Sí, contamos con la Base de Datos de Titular Real, que nos permite identificar a los verdaderos propietarios de los bienes. Todo está conectado electrónicamente y podemos consultar cualquier operación sospechosa.
Disponemos de un manual confidencial con indicadores de riesgo y los pasos que debemos seguir.
Uno de los temas que más nos preocupa actualmente es la «tokenización», un fenómeno que permite invertir en operaciones inmobiliarias adquiriendo cuotas como si fueran participaciones de una sociedad. Estas se transmiten de manera similar a los bitcoins, pero sin ningún control notarial.
¿Con qué herramientas cuentan para prevenir este fraude?
No disponemos de ninguna, porque estas operaciones no pasan por las notarías. Eso hace que muchas personas puedan ser fácilmente engañadas.
El problema es tanto fiscal como de opacidad. Actualmente, no hay ningún mecanismo de control sobre este fenómeno.
«En Cataluña existe un ‘turismo’ de parejas de hecho, pero no tenemos ninguna herramienta para combatirlo»
¿Cómo es su experiencia en la celebración de bodas, una facultad que los notarios han adquirido hace relativamente poco tiempo?
Nosotros no nos hicimos cargo tanto de la celebración en sí, sino del expediente matrimonial. Desde el Ministerio de Justicia nos dieron directrices para que los notarios desconfiáramos de todo el mundo. Nos advertían: “Cuidado con esto, cuidado con lo otro”.
Pero yo, cuando llegaban parejas a la notaría, les decía a los compañeros del Colegio: «A ver, estas personas que vienen a casarse, en un 99% lo hacen para ser felices, no para cometer fraudes».
Así que mi enfoque ha sido, desde el principio, ¿por qué no facilitarles la vida? Quien entra en la notaría no debería ser tratado de entrada como un presunto defraudador que quiere casarse por motivos cuestionables. Luego hablaremos de las parejas de hecho, si quiere. Pero, sobre todo, lo importante aquí es la celebración.
El jueves pasado tuve una boda en la agenda. Pregunté por los novios y me dijeron que no querían hacer nada especial. Bueno, pues eso también es válido. Pero hay otras personas que llegan conscientes de que es el momento más importante de su vida.
¿Qué me decía de las parejas de hecho?
No hablo de las parejas de hecho en general, sino del problema que tenemos con su uso fraudulento, especialmente para la obtención de la residencia. En Cataluña existe un «turismo» de parejas de hecho, pero no tenemos ninguna herramienta para combatirlo.
¿Por qué? Porque el Código Civil catalán no exige prácticamente ningún requisito. En teoría, se requiere convivencia, pero ¿cómo se demuestra eso? A través del padrón municipal. Así que simplemente se empadronan juntos y ya está. Vienen con un padrón de hace dos días y con eso es suficiente.
El problema se agrava con los cambios de hábitos actuales. Cuando discutimos este tema, algunos dicen: «Bueno, es que hoy en día la gente se conoce por Internet». Y sí, es cierto. Hay parejas que se hacen novios “online” y se conocen físicamente el mismo día que formalizan su relación. Es una realidad.
Cuando hacemos los expedientes matrimoniales, siempre preguntamos a los contrayentes cómo y dónde se conocieron, para comprobar que sus versiones concuerdan. Y un porcentaje muy elevado responde que a través de redes sociales.
¿Y cómo se puede solucionar?
En Cataluña llevamos tiempo pidiendo una reforma legal en esta materia. En otras comunidades autónomas, se exige un mínimo de convivencia para ser considerados pareja de hecho. Pero aquí, además, los efectos legales son muy contundentes.
Si uno de los miembros de la pareja fallece y no tiene hijos, el otro hereda todo. Es más, en Cataluña la pareja de hecho hereda antes que los propios padres del fallecido.
Una pareja joven firma su unión como pareja de hecho y, automáticamente, sus padres quedan excluidos como herederos. La legítima sigue existiendo, pero el heredero principal, si no hay testamento, es la pareja. Esto requiere un nivel de seguridad jurídica altísimo.
Cuando fallece alguien que no tiene hijos y no está casado, debemos investigar si tenía pareja de hecho o no. Y ahí entra en juego el Código Civil. El problema en Cataluña es que aquí es donde más fácil resulta constituir una pareja de hecho y, por lo tanto, donde es más difícil comprobar su autenticidad.
Si se exigieran ciertos requisitos, podríamos verificarlos. Pero si no se exige nada, el sistema se vuelve vulnerable. Imagina a una persona joven que fallece soltera y compartía piso con otros. Basta con presentar un certificado de empadronamiento histórico y, de repente, cuatro personas pueden aparecer como posibles parejas de hecho.
Esto afecta incluso a quienes no desean comprometerse legalmente, porque en cuanto llevan dos años conviviendo, automáticamente se convierten en pareja de hecho. En Navarra existía una norma similar, pero el Tribunal Constitucional la anuló.
Se habrá recurrido, ¿no?
Ahora mismo hay dos cuestiones de inconstitucionalidad planteadas por dos secciones de audiencias provinciales sobre este tema. En 2013, el Constitucional ya dijo que, en el caso de Navarra, un vínculo con efectos legales tan contundentes requería consentimiento expreso, no podía depender solo del transcurso del tiempo.
Sin embargo, en Cataluña sigue funcionando así. Los notarios hemos pedido reiteradamente que se modifique la legislación por dos motivos fundamentales. Primero, porque no es admisible que alguien se convierta en pareja de hecho simplemente por el paso del tiempo, ya que eso genera una gran inseguridad jurídica.
Y segundo, porque dos personas pueden llegar a Cataluña, empadronarse juntas y venir a la notaría a firmar el documento sin que podamos hacer nada para verificar su autenticidad.
Es muy posible, o al menos probable, que esa relación ni siquiera exista y que lo único que se busque sea que uno de los dos miembros de la pareja, que no tiene residencia en España, la obtenga a través de este mecanismo.
Lo paradójico es que cuando se detecta el fraude nos miran a nosotros y preguntan: “Oiga, ¿y el notario, qué ha hecho? ¿Qué quieren que hagamos? ¡Denos herramientas!
«Aquí tenemos un problema serio con la ocupación. Aunque su incidencia cuantitativa sea baja, la alarma social que genera es enorme. Y esto provoca que muchas viviendas salgan del mercado, claro, y que todo el mundo ande con cien ojos».
Algunos sectores consideran que la ley de vivienda genera inseguridad jurídica ¿Cuál es su opinión?
Más que inseguridad jurídica, lo que ocurre es que no se contribuye en absoluto a los objetivos que persigue cualquier normativa sobre vivienda.
Cuando me preguntan qué se debe hacer para solucionar el problema de la vivienda, siempre digo lo mismo: trenes. Cuando hablo de seguridad jurídica, en realidad me refiero a una merma de esta, pero, sobre todo, a una merma del derecho de propiedad.
Aquí tenemos un problema serio con la ocupación. Aunque su incidencia cuantitativa sea baja, la alarma social que genera es enorme. Y esto provoca que muchas viviendas salgan del mercado, claro, y que todo el mundo ande con cien ojos.
Ayer mismo tuve una operación complicada: había embargos, hipotecas, y además la firma corría prisa. La compra la hacía una sociedad, porque aquí van a suprimir la bonificación del 70% cuando una sociedad adquiere un inmueble para reformarlo. Y esto tampoco lo entiendo, porque deberían fomentar la mejora del parque de viviendas.
El caso es que había un doble embargo, una hipoteca entre particulares, y la vendedora estaba endeudada hasta el cuello. Ya estábamos a punto de firmar cuando, de repente, suenan unas alarmas como las de Protección Civil.
Tanto el comprador como su asesor sacan el móvil al mismo tiempo y miran. Era la alarma de la vivienda que acababan de comprar, avisándoles de que la puerta había sufrido un impacto.
Justo en el momento en que estamos firmando… Pero aun así siguieron adelante porque dijeron: «Da igual, como tenemos la normativa de las 24 horas, llamamos a la policía y los echan». Así que firmamos. Pero es que, mientras estábamos firmando, recibieron otro aviso: alguien le estaba dando patadas a la puerta.
¿Y qué pasó? ¿Fue ocupada la casa?
El lunes preguntaré si finalmente fue una ocupación o no. Pero lo peor no es solo esto, sino las limitaciones en las rentas y los impedimentos para los desahucios cuando hay personas vulnerables. ¿Y qué hace la Administración para solucionarlo? Nada. La carga la tiene que asumir el propietario del inmueble.
Ahora se está hablando de que la Administración pague la renta a los propietarios en estos casos. Por supuesto que hay que proteger a las personas vulnerables, pero no a costa de los ciudadanos que ya pagan sus impuestos. Es como si me enfermo y le dicen a mi vecino que tiene que cuidarme porque la administración no se encarga de los hospitales.
Si contaran más con los notarios, la seguridad jurídica sería mucho mayor. Si todos los documentos que otorgaran derecho a la posesión de un inmueble pasaran por la notaría, habría absoluta seguridad.
Pongamos un ejemplo: llega la policía y pregunta a alguien qué hace en esa casa. ¿Tiene un documento que lo acredite? No vale con decir «tengo aquí un papelito» o «me llegó una pizza a esta dirección». No, necesita un documento notarial.
Si esto estuviera regulado correctamente, todo sería más claro. Se haría una reforma legal para que cualquier contrato de arrendamiento pasara por notaría. Nosotros podríamos ofrecer un instrumento ágil y barato. Y así, si se extingue el contrato, se da de baja el CSV (Código Seguro de Verificación) y la policía, al comprobarlo, sabría si la persona tiene derecho a estar ahí o no.
Soluciones hay. Pero cada vez que se legisla, no se acierta con la tecla.
«Existe una percepción equivocada de que la intervención notarial encarece los procedimientos, cuando en realidad es todo lo contrario: aporta seguridad. Y la seguridad es un elemento básico para el funcionamiento de la economía».
¿Por qué cree usted que, a veces, se crea la duda acerca del papel que juegan ustedes, los notarios?
Quizá porque no se nos conoce bien. Existe una percepción equivocada de que la intervención notarial encarece los procedimientos, cuando en realidad es todo lo contrario: aporta seguridad. Y la seguridad es un elemento básico para el funcionamiento de la economía.
Creo que lo que debemos hacer es precisamente destacar nuestro sistema de seguridad jurídica para atraer a los inversores, porque esa es la clave. Lo importante es que vengan, inviertan y contribuyan al crecimiento económico.
Hace 15 días, la Federación de Entidades Chinas en España me otorgó un premio. ¿El motivo? Simplemente, porque nos reunimos con ellos. Si conoces un poco el carácter de los chinos —una potencia económica emergente, casi más que la estadounidense—, sabes que lo que buscan es un puerto seguro, un lugar donde invertir con tranquilidad y confianza.
Desde el Colegio tuvimos la iniciativa de traducir el Código Civil chino al español y distribuirlo entre todos los colegios notariales. Se lo contamos a ellos, y eso generó una corriente de confianza evidente.
Nuestra labor es dar seguridad jurídica y, sobre todo, saber transmitirla. Es un factor esencial para el desarrollo económico. No olvidemos que, al final de todo, lo que está en juego es el bienestar de la ciudadanía.
No todos lo entienden así…
Así es. El tema de la vivienda es un claro ejemplo. Aquí, estamos expulsando a los promotores inmobiliarios de esta Comunidad Autónoma. Es muy difícil llevar a cabo cualquier proyecto porque no hay suelo disponible y, cuando lo hay, el proceso es interminable.
Si un promotor encuentra suelo, tiene que esperar dos años y medio hasta que le conceden la licencia de construcción. Una vez que empieza a construir, está obligado a reservar un 30% para vivienda de protección oficial.
Cuando finalmente termina la obra y quiere alquilar los inmuebles, se encuentra con precios topados. Y si decide venderlos, tiene que enfrentarse a uno de los sistemas impositivos más duros de España. Eso, claro, si tiene la suerte de que no se los ocupen antes.
Hay que cambiar el discurso que demoniza la propiedad. Por eso, todas las profesiones jurídicas nos hemos unido: abogados, procuradores, registradores, administradores de fincas, notarios… Porque los propietarios, en la mayoría de los casos, no son grandes especuladores, sino gente modesta que ha invertido sus ahorros en la compra de pisos.
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