Opinión | La transmisión de bienes inmuebles con criptomonedas en España: regulación e implicaciones legales

Las criptomonedas están empezando a revolucionar la forma de invertir en bienes inmuebles en todo el mundo, atrayendo la atención de toda clase de inversores que pretenden diversificar sus carteras de inversión.

Sin embargo, ¿se puede en España adquirir un bien inmueble con criptomonedas? A lo largo de este artículo trataremos de explicar qué son las criptomonedas, sus ventajas e inconvenientes y las implicaciones legales que tiene emplearlas como medio de pago en una transmisión.

Una aproximación a las criptomonedas

Las criptomonedas son monedas digitales que sirven como medio de intercambio para realizar pagos, inversiones o como valor refugio, empleando una tecnología denominada «blockchain», que es un sistema de registro digital que almacena información en bloques encadenados de forma segura y descentralizada, de tal manera que cada bloque contiene datos de transacciones y, una vez verificado, se une al bloque anterior, formando una cadena inmutable.

A través de esta tecnología, se realizan transacciones de manera fiable e independiente, siendo la criptomoneda más conocida Bitcoin.

Ventajas y riesgos de las criptomonedas

Las criptomonedas son una alternativa real al sistema actual, cuyo auge está aumentado debido a las ventajas que ofrece, como la seguridad e inmutabilidad que proporciona la cadena de bloques o «blockchain», el incremento de oportunidades de inversión y su descentralización, garantizando transacciones sin intervención de entidades bancarias o financieras intermediarias, lo que conlleva una mayor celeridad y una disminución de costes frente a las transferencias bancarias tradicionales.

Sin embargo, esta nueva tecnología no está exenta de riesgos. La falta de regulación por parte de las autoridades monetarias provoca que su valor sea tremendamente volátil, ya que su precio depende, únicamente, de la oferta y la demanda, pudiendo llegar incluso a la pérdida total de su valor, como ha ocurrido recientemente con la criptodivisa $Libra que promocionó el presidente de Argentina, Javier Milei.

Naturaleza y regulación jurídica

El uso de las criptomonedas se está expandiendo a sectores como el financiero, la industria de los casinos o la industria musical, pero es importante analizar si en España es posible utilizar criptomonedas como medio de pago para adquirir un bien inmueble y para ello, es imprescindible determinar su naturaleza jurídica.

La Sala de lo Penal del Tribunal Supremo, en la sentencia número 326/2019, de 20 de junio, establece que Bitcoin no tiene la consideración legal de dinero, al no ser algo susceptible de retorno, puesto que no se trata de un objeto material, sino que es “un activo patrimonial inmaterial cuyo valor viene determinado por el concierto de la oferta y la demanda”, susceptible de ser intercambiado por otros bienes o servicios.

Una vez determinado este aspecto, ¿qué implicaciones derivan de esto?

En primer lugar, parece claro que es posible comprar en España un bien inmueble utilizando como forma de pago criptomonedas pero, al ser concebidas como un bien inmaterial y no como dinero, no nos encontramos ante una compraventa, puesto que el artículo 1.445 del Código Civil establece que la obligación del comprador es “pagar un precio cierto, en dinero o signo que lo represente”, sino que se entenderá como una permuta, regulada por los artículos 1538 a 1541 del Código Civil, en el que cada uno de los contratantes entrega una cosa para recibir otra a cambio.

Caso distinto sería, como ocurre habitualmente en muchos países en operaciones inmobiliarias que admiten como forma de pago las criptomonedas, para evitar la incertidumbre asociada a su volatilidad y garantizar el valor de la contraprestación, que se permita su conversión en moneda de curso legal en el momento exacto de la transmisión, en cuyo caso se trataría de una simple compraventa.

En cuanto a la fiscalidad de esta operación, el comprador estará sujeto al pago del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, en su modalidad de Transmisiones Patrimoniales Onerosas, si la transmisión se realiza entre particulares, o al pago del Impuesto sobre el Valor Añadido, si el adquirente es un profesional en el ejercicio de su actividad.

Como particular especialidad, en el contrato de permuta, a diferencia de la compraventa, existen dos transmisiones, al haber dos hechos imponibles, por lo que cada una de las partes quedará sujeta al pago de los impuestos correspondientes por el valor de las cosas que, respectivamente, adquiera, lo que implica que la carga fiscal se duplica.  

Blanqueo de capitales

Por último, uno de los principales escollos relacionados con las adquisiciones en las que intervienen criptomonedas radica en la privacidad y el blanqueo de capitales. Actualmente, a la hora de emplear Bitcoin, a pesar de que las transacciones son pseudónimas (utilizan direcciones en lugar de nombres), no son completamente anónimas, porque la cadena de bloques registra todos los movimientos, lo que permite rastrear patrones y asociaciones.

Desde un punto de vista jurídico, el artículo 11 de la Ley Hipotecaria exige, tanto en los contratos en los que haya mediado precio o entrega en metálico, como en las permutas, “la forma en que se hubiese hecho o convenido el pago, debiendo acreditarse los medios de pago utilizados, en la forma establecida en los artículos 21, 254 y 255 de esta Ley”, siendo su cumplimiento competencia, como sujetos obligados, de Notarios y Registradores de la Propiedad.

En relación con esto, debemos destacar la entrada en vigor, desde el 30 de diciembre de 2024, del Reglamento (UE) 2023/1114, que desarrolla el Reglamento MiCA (Markets in Crypto-Assets), que es una normativa europea aprobada por el Parlamento Europeo y el Consejo que tiene como principales objetivos establecer un marco regulatorio común para los mercados de criptoactivos en toda la Unión Europea, regulando su emisión, oferta y negociación para proteger a los inversores que participan en estos mercados, estableciendo requisitos para los proveedores de servicios relacionados con criptoactivos, previniendo el blanqueo de capitales y la financiación del terrorismo y garantizando la estabilidad financiera y la integridad de estos mercados.

El futuro de las criptomonedas

En mi opinión, considero que la transformación digital que está experimentando nuestra sociedad presenta una serie de desafíos legislativos que debemos afrontar si queremos flexibilizar la forma de invertir en el mercado inmobiliario, logrando que las criptomonedas puedan fortalecer su seguridad jurídica, por lo que los próximos años serán vitales para analizar cómo evoluciona esta novedosa moneda digital.

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