A partir de este lunes 2 de febrero, los registros de la propiedad españoles están recibiendo miles de modelos informativos anonimizados de las actividades de uso turístico que los titulares de alojamientos de corta duración, durante el año 2025, y, sean o no profesionales, han ofertado en las plataformas «on line».
Se trata de último, pero trascendental eslabón de una normativa vanguardista diseñada por el Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana, que ha tratado de dar respuesta al Reglamento (UE) 2024/1028, de 11 de abril de 2024, del Parlamento Europeo y del Consejo, sobre la recogida y el intercambio de datos relativos a los servicios de alquiler de alojamientos de corta duración y por el que se modifica el Reglamento (UE) 2018/1724, y, a la opinión e inquietudes manifestadas sobre el mismo, por los máximos órganos consultivos de la Comisión Europea que dictaminaran al respecto.
Entonces, el Comité Europeo de las Regiones en su Dictamen «Alquiler de alojamientos de corta duración: alcanzar un equilibrio entre las necesidades de las comunidades locales, los empresarios y los viajeros», reconocía que garantizar alojamientos asequibles era una cuestión de interés público cuya gestión correspondía a las autoridades, que debían encontrar las mejores soluciones posibles para evitar la confrontación con quienes tienen interés en alquilar a turistas, señalando que los alquileres de corta duración combinan dos mercados distintos, el mercado de la construcción de viviendas y el del turismo.
Por su parte, el Dictamen Comité Económico y Social Europeo (CESE) sobre la propuesta del Reglamento citado, señalaba que el rápido desarrollo del turismo y de las plataformas en línea había creado nuevas oportunidades para los anfitriones, así como para los clientes y los turistas.
Sin embargo, junto con las grandes oportunidades de negocio, para las comunidades afectadas también había planteado diversos retos al reducir drásticamente el número de alquileres de larga duración para fines distintos del turismo, restringiendo las opciones de alquiler a disposición de las personas con bajos ingresos, y, cambiando las condiciones de vida de los residentes locales debido a muy diversos factores.
Un sistema que ha dado respuesta
Ante ese difícil panorama, surgiría un novedoso sistema alabado por la propia Comisión Europea, que ha dado respuesta a las inquietudes antes manifestadas.
Por una parte, de acuerdo con el Reglamento europeo, armonizaba a escala de la Unión Europea las normas sobre la generación y el intercambio de datos entre plataformas en línea de alquiler de corta duración y las autoridades competentes, creando un marco de interoperabilidad que reducía las divergencias entre Estados miembros y mejorara:
• La transparencia del mercado interior.
• La correcta gestión y aplicación de tributos correspondientes a cada actividad económica
• La cooperación administrativa transfronteriza.
• La calidad y comparabilidad de los datos sobre servicios de alquiler de corta duración.
De otra, exigiendo el establecimiento de registros nacionales o mecanismos técnicos para la recopilación y transmisión de datos recogidos de las plataformas, incluyendo número de registro, actividad por unidad, dirección específica y URLs de anuncios, a través de una ventanilla única digital nacional interoperable.
España, pionera
España ha sido pionera al dar cumplimiento, al mandato del Reglamento europeo mediante el Real Decreto 1312/2024, de 23 de diciembre, por el que se regula el procedimiento de Registro Único de Arrendamientos y se crea la Ventanilla Única Digital de Arrendamientos para la recogida e intercambio de datos relativos a los servicios de alquiler de alojamientos de corta duración.
Este Real Decreto traslada al ordenamiento español las exigencias de interoperabilidad, intercambio de datos y verificación previstas en el Reglamento europeo, articulando:
• La obligación de anotación y declaración de actividades a nivel nacional.
• La creación de un sistema único de registro de arrendamientos con número de identificación.
• La conexión técnica y funcional entre plataformas y la Ventanilla Única Digital
Conforme al Real Decreto, la Orden VAU/1560/2025, de 22 de diciembre aprueba los modelos informativos anuales que deben presentarse para cada modalidad de arrendamiento sujeto a la obligación de información establecida en el artículo 10.4 del Real Decreto 1312/2024.
Una Orden decisiva
Esta Orden (publicada por el Ministerio de vivienda el pasado 31 de diciembre), es decisiva para especificar la forma, contenido y estructura de los datos que se deberán depositar, garantizando que los modelos sean homogéneos, comparables y útiles tanto para la posterior transmisión de datos a través de la Ventanilla Única Digital como para su constancia registral. El modelo que se presenta:
• Está aprobado por el Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana.
• Está diseñado para cada categoría y tipo de arrendamiento de corta duración.
• Y debe recoger, como mínimo:
– Un listado anonimizado de todos los arrendamientos constituidos en el año anterior.
– La identificación de la finalidad temporal de cada arrendamiento, que puede ser vacacional, turística u otras causas temporalmente justificadas.
Estos instrumentos, en conexión con el Registro de la Propiedad, configuran un esquema jurídico con el que el Ministerio de Vivienda armoniza y garantiza transparencia, interoperabilidad y seguridad jurídica preventiva, respetando al mismo tiempo la naturaleza y fines del sistema registral español.
El Registro garantiza una base informativa única, comparable y fiable
El Registro de la Propiedad proporciona al modelo la cohesión y la necesaria unidad en un mercado novedoso, que se rige por una pluralidad de regulaciones autonómicas en materia de alojamientos turísticos y que ha generado un mapa normativo fragmentado, con requisitos heterogéneos de declaración, comunicación o autorización administrativa.
Esta diversidad produce sin embargo efectos distorsionadores sobre un mercado complejo que es, por naturaleza, digital, interterritorial y transfronterizo.
De las casi 400.000 solicitudes que han sido presentadas, un porcentaje alto ha obtenido el correspondiente NRUA que le permite ofrecer en las plataformas digitales los servicios de alojamiento turístico.
«El modelo informativo anual de los alojamientos turísticos será una garantía para el ciudadano y un aval para los intereses de proveedores de servicios, plataformas, propietarios y consumidores».
Sin embargo, en casos como la existencia de prohibiciones impuestas por las comunidades de propietarios, viviendas de protección oficial, viviendas en las que no se podía garantizar la identificación de la misma o en los supuestos en que las personas que ofertaban los servicios turísticos no estaban autorizados para ello, se ha denegado el NRUA e impedido con ello el acceso de estos alojamientos a la publicidad digital.
Un sistema registral común, de ámbito estatal, permite reconducir la diversidad normativa y heterogénea casuística hacia un plano de información homogénea, sin invadir las competencias autonómicas en materia de turismo o vivienda.
El Registro no uniforma el régimen sustantivo, pero sí garantiza una base informativa única, comparable y fiable jurídicamente que permite tanto a la Administración como a los ciudadanos garantizar la identificación inequívoca del inmueble y permitir a terceros, conocer con carácter preventivo, la existencia de una actividad declarada.
La seguridad jurídica que ofrece el Registro resulta crucial en este momento en el que el mercado del alquiler turístico, según las estimaciones más citadas (Deep Market Insights – Spain Vacation Rental Market Size ), indican que el mercado español representaba un valor más contenido (por ejemplo, alrededor de USD 1,75 mil millones en 2024) y proyecta crecimiento hasta 2033.
Teniendo en cuenta el importante número de visitantes, establecimientos y servicios derivados indirectamente de este turismo, no cabe duda de que el modelo informativo anual de los alojamientos turísticos será una garantía para el ciudadano y un aval para los intereses de proveedores de servicios, plataformas, propietarios y consumidores.
