La derogación del Real Decreto ley 8/2026, aprobado el pasado 20 de marzo para responder a las consecuencias económicas y sociales derivadas de la Guerra de Irán, ha devuelto al mercado del alquiler a un escenario de incertidumbre jurídica que ya empieza a generar fricciones entre propietarios e inquilinos.
Una realidad que ahora ha analizado la Asesoría Jurídica del Colegio Oficial y Asociación de Agencias y Agentes de la Propiedad Inmobiliaria de Madrid (COAPIMADRID – AIM) en un informe hecho público.
Una de las reacciones del Gobierno nacional a la Guerra de Irán era la decisión de crear una norma que permitiera aplicar prórrogas extraordinarias en el contrato de alquiler. Una medida que, pese a las muchas dudas, fue enormemente bien recibida por los inquilinos.
Sin embargo, tras la bajada de tensión internacional ante el conflicto, el Real Decreto era derogado el pasado 20 de marzo. Algo que ha sembrado muchas dudas e incertidumbres, tanto entre inquilinos, como entre propietarios.
Y la consecuencia inmediata de ello no es otra que el aumento de la confrontación entre las partes y un escenario que amenaza con trasladarse a los tribunales.
Así lo advierte la Asesoría Jurídica del Colegio Oficial y Asociación de Agencias y Agentes de la Propiedad Inmobiliaria de Madrid (COAPIMADRID – AIM), que ha elaborado un informe para intentar aclarar el alcance real de la derogación y las distintas situaciones jurídicas que deja sobre la mesa.
El núcleo del problema, según el análisis jurídico, radica en determinar hasta dónde llegan los efectos de una norma ya derogada y si las solicitudes de prórroga presentadas durante su vigencia generan o no derechos consolidados para los inquilinos.
El informe sostiene que las obligaciones derivadas del decreto únicamente son exigibles mientras la norma y el contrato permanecen vigentes, por lo que la derogación impide que esas posibilidades adquieran carácter definitivo de manera automática.
Cómo se quedarán ahora los contratos de alquiler
COAPIMADRID distingue varios escenarios.
El primero afecta a aquellos contratos de alquiler cuyo vencimiento era anterior al 28 de abril de 2026 y en los que el inquilino solicitó formalmente la prórroga extraordinaria entre el 22 de marzo y el 28 de abril. En estos casos, el informe considera que el contrato sí queda prorrogado por plazos anuales hasta un máximo de dos años.
Se trataría, según la interpretación de la asesoría jurídica, de situaciones consolidadas mientras el decreto estuvo vigente.
La situación cambia para los arrendatarios que no solicitaron la prórroga dentro del plazo habilitado por la norma.
En los contratos con vencimiento anterior al 28 de abril, si el inquilino no presentó la solicitud entre el 22 de marzo y el 28 de abril de 2026, el arrendamiento finalizará conforme a lo pactado inicialmente y no podrá acogerse a la extensión extraordinaria.
El escenario es todavía más complejo para los contratos cuyo vencimiento se produzca después del 28 de abril.
Aunque el arrendatario hubiera solicitado la prórroga dentro del periodo en el que el decreto estuvo vigente, el informe entiende que la derogación del RDL 8/2026 impide aplicar automáticamente esa ampliación extraordinaria de dos años.
Solo existiría una excepción: que el propietario hubiera aceptado expresamente dicha prórroga.
Una nueva etapa de inseguridad jurídica
José Merino, asesor jurídico de COAPIMADRID – AIM, considera que la derogación del decreto ha vuelto a introducir “inseguridad jurídica” en el mercado inmobiliario.
Una inseguridad que afecta tanto a propietarios como a inquilinos y que llega en un momento especialmente sensible para el mercado del alquiler, marcado por la escasez de oferta, el aumento de precios y la creciente judicialización de los conflictos arrendaticios.
El informe intenta precisamente fijar criterios jurídicos que permitan interpretar qué contratos pueden mantenerse y cuáles no tras la caída de la norma. Pero la falta de una regulación vigente y la disparidad de intereses entre las partes anticipan un escenario de controversia que previsiblemente acabará siendo resuelto por los tribunales.
