Referencia a los precios, prórrogas y a los fraudulentos contratos de arrendamientos de temporada.
Ante todo decir que, aunque el artículo 148.3 de la Constitución, en adelante C.E., atribuye la competencia en materia de vivienda a las Comunidades Autónomas, ello no excluye la concurrente del Estado para regular las condiciones básicas que garanticen la igualdad de todos los españoles, artículo 149.1.1 C.E., y la competencia en legislación mercantil 149.1.6 C.E. y civil 149.1.8 C.E., en relación con los contratos vinculados al acceso a la vivienda, como ha admitido sin interrupción el Tribunal Constitucional desde la sentencia 15/1989.
Dicho esto, examinemos sucintamente los puntos antes referidos.
Precio
Los precios de los alquileres han subido de forma escandalosa en toda España, sobre todo en las grandes ciudades y en zonas turísticas.
Una de las causas fundamentales ha sido la adquisición en las dos últimas décadas de gran parte del mercado inmobiliario por los fondos de inversión internacional, por las SOCIMIS (sociedades anónimas cotizadas de inversión inmobiliaria) y por ciertas empresas con grandes activos inmobiliarios.
Destaca aquí la presencia de esos fondos de inversión, que integran los llamados “fondos buitres”, algunos favorecidos en su día por la venta antisocial de vivienda pública, como hizo en su día el Ayuntamiento de Madrid.
El fin de estos grupos es especular con estos bienes y así obtener grandes ganancias en el mercado de venta y alquiler.
A su afán especulativo se ha unido el de ciertos propietarios particulares, algunos grandes tenedores, contrariando el objetivo del artículo 47 de la Constitución, de evitar la especulación en la utilización del suelo.
¿Qué puede hacer el Poder Legislativo al respecto?
Hay que distinguir entre medidas estructurales y coyunturales.
Entre las primeras, el Estado puede regular con más amplitud la declaración de zonas de mercado tensionado, reformando la Ley de la Vivienda 12/2023, lo que evidentemente no puede hacerse sin el difícil apoyo del Congreso y además dependiendo su aplicación de las comunidades autónomas, por sus competencias en materia de vivienda.
Entre las coyunturales, podrían tomarse medidas legales para incentivar fiscalmente la puesta de viviendas en el mercado a precios asequibles y, contrariamente, incrementar la presión fiscal y las medidas sancionadoras sobre quienes no lo hagan, especialmente los grandes tenedores y los fondos buitres.
Y, por supuesto, tomar drásticas medidas contra el aumento especulativo de precio en nuevos contratos de alquiler de viviendas, una vez que haya finalizado un contrato, sea con nuevos inquilinos o el mismo actual, ampliando lo ya previsto para el mercado tensionado, reformando la Ley de la Vivienda 12/2023.
Prórrogas
El Estado debería, para dar estabilidad de vida a numerosas personas cuya vivienda habitual es de alquiler, prorrogar la duración de los mismos, como viene pidiendo insistentemente Sumar, reformando la Ley de Arrendamientos Urbanos, Ley 29/1994, ampliando la prórroga forzosa, en consonancia con la Ley de 1964, hasta la derogación del sistema en 1983, por propuesta del teórico ministro socialista Miguel Boyer, pero ultraliberal en la práctica.
Eso sí, con un racional sistema de subida de la renta, adaptada al coste de la vida y no especulativa.
Lo que sí se ha hecho, por Decreto Ley 16/2025, por acuerdo entre el Gobierno y Bildu, es extender a todo 2026 la prohibición de desahuciar a personas vulnerables, medida de protección social, pero que está supeditada a la aprobación del Congreso.
El debate parlamentario permitirá ver qué partidos se posicionan con las necesidades sociales de la población y quiénes con las expectativas de lucro especulativas de las SOCIMIS, fondos y/o grandes tenedores.
La extensión legal razonable de la prórroga forzosa está amparada en el artículo 33.2 de la Constitución, que, tras reconocer el derecho a la propiedad privada, establece que la función social determinará su contenido de acuerdo con las leyes.
En el sentido de dar duración a los contratos de alquiler se dirige también la aprobación, por el Consejo de Ministros, del Decreto 1123/2025, que modifica el Estatuto de la Entidad Pública Empresarial de la Vivienda.
Los fraudulentos contratos de arrendamientos de temporada
La Ley de Arrendamientos Urbanos 29/1994, de ámbito estatal, distingue entre los arrendamientos de fincas urbanas destinados a vivienda y los destinados a otros usos, y en estos últimos incluye los de temporada, sea esta de verano o cualquier otra.
Este contrato de temporada se rige por la voluntad de las partes, que fijan libremente la renta, y lo que aquí más nos interesa es su duración y prórroga, excluidas del régimen obligatorio del de vivienda habitual.
En base a eso, las inmobiliarias en las zonas turísticas ofertan casi en exclusiva “el alquiler de pisos de temporada” de septiembre a junio.
Esto encierra un fraude legal.
En el alquiler verdadero de temporada, el inquilino no necesitaría la vivienda de modo habitual o permanente, sino solo durante un tiempo justificado, como sería un traslado laboral meramente temporal.
Lo decisivo, pues, para calificar un contrato como de temporada no es la duración del mismo, sino el uso de la vivienda.
Pues bien, desde la entrada en vigor de la Ley de la Vivienda de 2023 ha proliferado este pretendido alquiler de temporada para esquivar los límites que establece la nueva legislación a los propietarios.
Sin embargo, esta fórmula solo sería legal cuando pueda justificarse la temporalidad, que no lo es cuando se está encubriendo un alquiler tradicional con vocación de permanencia y sin causa alguna que justifique la temporalidad.
Así, no habría temporada en el caso de funcionarios (sanitarios, enseñanza, fuerzas de seguridad, etc.) o trabajadores trasladados indefinidamente a otra localidad distinta de la en que vivían anteriormente.
En efecto, la Ley de la Vivienda dice en su artículo 3.i que “residencia habitual” es la vivienda que constituye el domicilio permanente de la persona que la ocupa y que puede acreditarse a través de datos del padrón municipal y otros medios válidos en derecho.
Así lo sería la acreditación del destino profesional indefinido de los casos anteriores, personas que evidentemente requieren un domicilio permanente y no una mera temporada.
Sería cuestión de, no irse el inquilino al acabar la pretendida fraudulenta temporada y siguiese en la vivienda, ver qué sucedería si el propietario demandase judicialmente, sin perjuicio de ser el propio inquilino el que impugnase la pretendida temporalidad del contrato.
De otro lado, al ser el contrato de vivienda habitual pese al fraude del nombre, los gastos de gestión inmobiliaria y los de formalización del contrato serán a cargo del arrendador.
Artículo 20.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos.
Inscripción registral
También una forma importante de protección de los derechos de los inquilinos, frente a adquirentes especuladores de vivienda, es la inscripción del contrato de arrendamiento en el Registro de la Propiedad, regulado por el Real Decreto 297/1996.
En conclusión, es muy complejo y difícil el tema de la regulación de los precios y duración de los contratos de alquiler, entre otros factores por la convergencia de títulos competenciales estatales y autonómicos y, sobre todo, por la distinta voluntad política de los diferentes partidos, ante la pugna entre los especuladores inmobiliarios y una importante masa social necesitada de vivienda.
El Estado debe actuar sí o sí para proteger a los inquilinos de toda España e impulsar en lo posible la acción de las Administraciones Públicas reacias a hacerlo.
