El Tribunal Supremo ha confirmado la condena al pago de 42.214,72 euros impuesta a los responsables de una camisería de Sevilla por el impago del alquiler del local de negocio que dejaron de abonar al entender que el contrato quedaba invalidado por las obras municipales realizadas en la calle y que le perjudicaban.
La sentencia de la que ha sido ponente el magistrado Javier Arroyo Fiestas, desestima el recurso de casación interpuesto por los responsables del negocio contra la condena que les fue impuesta por la Audiencia Provincial de la capital hispalense .
Los responsables de la camisería pedían que el contrato se declarase resuelto con fecha de 30 de junio de 2009 por incumplimiento del arrendador, al haberse iniciado unas obras en la calle de larga duración y que dificultaban el acceso a la tienda, pero no impedían la actividad comercial. Por ello, tras firmar el contrato devolvieron las llaves y dejaron de pagar la renta.
Sin embargo, en sus razonamientos, el Supremo entiende que existen tres grupos de casos en la
jurisprudencia:
1. Casos en los que existe en el contrato de arrendamiento de local de negocio una cláusula que otorga al arrendatario la facultad de resolver (rectius: desistir unilateralmente) el contrato, quedando obligado a pagar al arrendador una determinada cantidad de dinero (multa penitencial) (sentencias de 23 de diciembre de 2009 (rec. 1508 de 2005), 6 de noviembre de 2013 (rec.1589 de 2011), 10 de diciembre de 2013 (rec. 2237 de 2011) y 29 de mayo de 2014 (rec. 449 de 2012).
2. Casos en los que dicha cláusula no existe y el arrendatario manifiesta su voluntad de terminar el arrendamiento, pero el arrendador no lo acepta y pide el cumplimiento del contrato, es decir, el pago de las rentas conforme a los vencimientos pactados en el contrato (sentencia de 26 de junio de 2002; rec. 54/1997). Es el caso que ahora analizamos.
3. Casos en los que dicha cláusula tampoco existe pero el arrendatario manifiesta su voluntad de terminar el arrendamiento y el arrendador acepta o acaba por aceptar la resolución del mismo reclamando indemnización de los daños y perjuicios provocados por la resolución (sentencia de 9 de abril de 2012; rec. 229 de 2007).
Estima el alto tribunal que se trata de un caso del segundo grupo y que, por lo tanto, no procede moderación en la indemnización de daños y perjuicios por parte del dueño del establecimiento, ya que éste solicito el pago de la rentas adeudadas en cumplimiento del contrato, a lo que hay que sumar que no se había pactado ninguna cláusula penal que permitiese dicha moderación ni consta que el local volviera arrendarse.
Y todo ello se debió, añade el Supremo, a «unas obras ordenadas por el Ayuntamiento y que por tanto no estaban bajo el dominio del arrendador». Por ello, la petición del dueño no excede los límites de la buena fe, «pues si el arrendatario vio mermados sus ingresos por las obras de la calle, también lo debieron ser las posibilidades de obtener un nuevo arrendatario, para el arrendador».
Por eso, procede confirmar la sentencia recurrida dado que se condenó al arrendatario al pago de las rentas que se devengaren hasta el término del contrato y sin que conste que el arrendador volviese a alquilarlo, pronunciamiento coherente con la petición de cumplimiento del contrato.
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