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Claves para entender lo que va a pasar con el mercado inmobiliario en 2019

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En los últimos cinco años el sector inmobiliario ha mantenido un crecimiento notable propiciado por la llegada de inversores extranjeros a nuestro país.

La cifra de inversiones está ahora se sitúa sobre los 17.000 millones de euros, a finales del 2018, con tendencia a seguir creciendo en 2019.

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Hemos pedido desde Confilegal a las firmas Ashurst y DLA Piper, con amplia tradición en este mercado, y Pinsent Masons, que ha irrumpido recientemente en este sectorlas claves de lo que está por llevar.

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Cristina Calvo, socia directora de Europa Continental en Ashurst -además de socia en el área inmobiliaria en Madrid- explica que en los últimos cinco años,  hasta el pasado 2018 ha habido un crecimiento importante de las inversiones, pero cree que en este año se ralentizará algo dicha expansión .

“Tenemos un crecimiento por encima del de Europa. La reforma laboral que hizo el PP y otras medidas han ayudado a ello”, cuenta.

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Esa ralentización ya la ve en Alemania, Francia o Italia: “Alcanzar los 20.000 millones de inversión no será sencillo”.

Su visión a nivel europeo se centra en que “los inversores, con la llegada del Brexit, están mirando hacia el sur de Europa para invertir ante los problemas de Reino Unido. Siguen buscando inversiones seguras y estabilidad”.

Cristina Calvo es socia directora de Europa Continental en Ashurst.

Calvo reconoce que una firma como Ashurst trabaja mucho con inversores asiáticos a los que se asesora para orientar donde invertir.

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Estos inversores entienden que en países como Francia y España es lógico que haya ciertas turbulencias internas. «Son mercados con cierta inestabilidad pero ellos lo tienen en cuenta”.

Este despacho realizó el pasado año dos operaciones importantes en Barcelona. Una fue la de inversores coreanos que invirtieron en las oficinas sede de Nestlé que se compro a Meridia Capital Partners es una gestora de fondos de capital riesgo.

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“Nosotros asesoramos a los inversores coreanos en esa  operación que tuvo un montante de  unos 90 millones de euros. Luego estuvo  la venta a Tritax, fondo europeo de logística,  de la sede de Mango al norte de Barcelona por 150 millones de euros “nosotros asesoramos a este fondo en su primera operación en el mercado español”, apunta Calvo.

En la actualidad, reconoce que un país como el nuestro recibe inversores extranjeros de todo tipo“después de la crisis han ido volviendo de forma progresiva. En un principio había fondos distress con precios a derribo, con descuentos que compraban préstamos impagados o activos adjudicados y reestructuraciones”.

“Luego vinieron otros más oportunistas que buscaban comprar activos al mejor precio, en caso de centros comerciales u oficinas que buscaban reposicionarse en el mercado. Ahora están empezando encontrar buenas oportunidades porque los precios subieron mucho. El mercado esta de subida. Y los últimos que han llegado son  los fondos institucionales que buscan activos en rentabilidad para invertir en largo plazo, ahí están fondos de pensiones, asiáticos o soberanos de dinero árabe”, subraya.

En ese examen que Calvo hace del mercado inmobiliario español destaca la parte de logística “España tiene mucho terreno y es perfecto para montar las naves logísticas que Amazón y resto de distribuidoras necesitan para posicionarse. El sur de España y ciudades como Zaragoza son ideales para ubicarse. A fondos como Tritax que asesoramos en toda Europa están muy metido en este tipo de operaciones de compras a nivel logísticas”.

Otro segmento con crecimiento son los hoteles en nuestro país “estamos en un momento de consolidación de marcas.  Son entidades que compran hoteles que necesitan rehabilitarse o reposicionarse en el mercado y ahora es buen momento. Tras la crisis pasada los inversores están encontrando oportunidades interesantes”, señala nuestra experta.

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En cuanto a las Socimi y su posible gravamen fiscal que anuncia el Gobierno de Pedro Sánchez con un tipo del 15% advierte que “sería un error monumental hacer esa imposición al final y habría una desbandada de inversores”.

Esta figura equivale al Real Estate Investment Trust (Reit) , una forma de inversión financiera nacida en EE.UU y que ahora existe en toda Europa.

En España el 80 % de los dividendos se reparten y el otro 20% se reinvierte manteniendo el valor a futuro “si ese 20% se grava al 15% los inversores se irán a otros países. España no es el único sitio donde pueden ir y Reits hay en todo Europa”.

En su opinión, “hay mucho inversor extranjero en socimis que invirtieron sobre estas reglas de juego, si se cambian se enfadarán y denunciarán que España no tiene seguridad jurídica”, señala.

Un sector muy activo

Por su parte, Orson Alcocer es el socio responsable de la práctica de Derecho Inmobiliario de DLA Piper. Su visión del sector inmobiliario “es que va a seguir creciendo en los próximos años. Seguirá siendo muy activo. Donde se ve mucha inversión extranjera es en el sector hotelero que ya batió récords el pasado año”.

Aclara que España sigue siendo un país estable frente a países como Francia, Italia o Alemania “desde aquí se hacen inversiones en Portugal”.

A nivel de sector logístico “también va a ser un año importante, como fue el pasado año. Hay muchos asuntos abiertos. Sobre el sector residencial también ha vuelto muy fuerte. Es el que es más visible para la gente y menos para los despachos de abogados. Los despachos no solemos tratar con promotoras residenciales habitualmente. Pero  sí vemos un interés de los grandes fondos de inversión en posicionarse, como lo han hecho el fondo de inversión  norteamericano Lone Star tras su salida de Neinor, entre otras operaciones”.

Orson Alcocer es el socio responsable de la práctica de Derecho Inmobiliario de DLA Piper.

En todos los temas «independientemente del sector lo que sí vemos es que ya hablamos de activos operativos, sino que se ven más promociones. Se trata de buscar el margen y estar pendiente de promociones de hoteles, sobre todo en rehabilitación. En logística, por ejemplo, ya no se compran naves logísticas existentes sino que se compra suelo para promover”, explica este experto jurista.

Respecto al tema de las Socimi, pendiente de un gravamen fiscal que quiere imponer este Gobierno, Alcocer señala que “estas figuras inmobiliarias han sido muy importantes en un momento de recuperación del mercado fue uno de los motores de dicha recuperación. Se hicieron muchas compras y el nivel de inversión fue notable”.

Sobre su cuestionamiento cree que puede coincidir con un momento en el que las socimi tienen que digerir lo que han comprado “independientemente de lo que compraron no sería el motor de inversión que ha sido hasta ahora.  Ahora lo que tienen que hacer es vender activos”.

Además cree que ese cambio de régimen fiscal le va a quitar protagonismo a nivel de competitividad a las propias Socimi.

En un año como este, 2019, de carácter electoral, para Alcocer “el mercado ya factoriza este tipo de situaciones políticas con lo que su influencia es escasa. La relación con las autoridades municipales ha sido la misma pese a que en muchas ciudades cambiaron de políticos”.

Desde su punto de vista “los promotores y actores inmobiliarios ya tienen asumido esa parte política de las corporaciones. Esto lo que provocará seis meses de retraso en todo a nivel de toma de decisiones, hasta la constitución de nuevos ayuntamientos. Será un periodo de menor actividad pero lejos de la crisis inmobiliaria del 2008 que sufrimos duramente”.

Sobre el impacto del Brexit en este sector reconoce que hubo paralización de inversiones en los días en los que en Reino Unido se votó la salida “pero ahora ya se ha asumido su repercusión. Dependiendo del escenario final del Brexit es posible que pueda haber interés en oficinas en ciudades como Madrid. Al mismo tiempo añadirá incertidumbre de las inversiones en Europa y en la propia UK que podrían ir a otros países. La incertidumbre siempre es mala para los inversores”, aclara

Entrada en el mercado

Este momento de crecimiento del sector inmobiliario ha sido aprovechado para la entrada de otros despachos de abogados, como el caso de la firma anglosajona Pinsent Masons quien ha fichado José Luis García-Manso para liderar el área de Inmobiliario de la firma en España.

Este abogado cuenta una amplia experiencia en el sector asesorando en transacciones de inversión inmobiliaria incluyendo la estructuración de inversiones/desinversiones, forward funding, sale & leaseback, arrendamientos, promoción y construcción y fusiones y adquisiciones.

A lo largo de su trayectoria profesional, García-Manso ha asesorado a una diversidad de clientes.

“El mercado de real estate está formado por diferentes subsectores que van desde el residencial al mercado de oficinas pasando por el logístico o el retail de centros comerciales. Cada uno funciona de una manera y tiene diferentes sensibilidades”.

Este jurista se ha especializado en los últimos años en todo lo relacionado a la inversión inmobiliaria  “desde el 2013 el mercado es muy activo y es el punto de salida de la crisis que arrastraba el sector en los últimos años. Hay dos operaciones significativas, la venta de un portfolio de vivienda protegida que hizo la Empresa Municipal de la Vivienda en el Ayuntamiento de Madrid y otra que hizo el IVIMA de venta de vivienda protegida que fue adquirida por un banco de inversión internacional. Tuvo realmente un cierto efecto llamada”.

José Luis García-Manso pertenece a la firma anglosajona Pinsent Masons.

En ese escenario se reactiva la inversión institucional en la actividad inmobiliaria en nuestro país “Cada año hemos ido incrementando el volumen de inversión. Creemos que el tope no se ha alcanzado aún. En el 2017 la cifra rondó los 14.000 millones de inversión mientras que el pasado año se alcanzó los 17.000 millones”.

En cuanto a las previsiones para el 2019, García-Manso señala que “de cara a este año es previsible que se mantenga un ritmo de crecimiento parecido. No creo que el año electoral que nos espera afecte mucho. El mercado ya está aconstumbrado a vivir y asumir momentos políticos complejos”, indica.

García-Manso explica cómo en estos años ha crecido la inversión extranjera en esta actividad inmobiliaria

También destaca el papel de las Socimi, ahora en la plena actualidad por la intención del Gobierno de gravarlas a nivel fiscal, cuestión en la que los expertos no están muy de acuerdo “sería un error que podría desincentivar la inversión”.

Este experto explica que desde los años sesenta funciona bajo el nombra de Reit en los EEUU y en nuestro entorno occidental. “Es una sociedad que no  paga impuestos y que invierte en inmuebles para alquilar. El que los paga es el socio de la misma sociedad”.

Nuestro interlocutor recuerda que estas socimi “ ayudaron a la recuperación del mercado inversor en nuestro país en momentos de crisis. Es un vehículo que está funcionando, como el caso de Merlin Properties constituida en el 2015 y en tres o cuatro años forma parte del Ibex 35”.

A su juicio, son vehículos solventes y estables para canalizar la inversión en el sector inmobiliario “con riesgos muy divididos”.