La sentencia pese a no ser firme, por ser susceptible recurso de apelación ante la Audiencia Provincial de Barcelona en el plazo de veinte días, es una de los primeras en los tribunales españoles sobre este asunto.
En la resolución 1/2021, 8 de enero, la magistrada Rocío Ortega del juzgado de Primera Instancia 20 de Barcelona resuelve una demanda de revisión o adaptación de contrato de arrendamiento que interpuso un hostelero ante la imposibilidad de pagar la renta con regularidad.
Este fallo, que se ha hecho público esta semana, condena al arrendador a rebajar la renta y demás gastos a cargo del arrendatario en un 50% con carácter retroactivo desde abril de 2020 hasta 31 de marzo de 2021.
Alejandro Fuentes-Lojo, abogado del arrendatario, explica a Confilegal “que ante la negativa del propietario a una reducción de la renta pedida por nuestro cliente, interpusimos el pasado mes de junio una demanda de revisión de renta ante la situación de excesiva onerosidad sobrevenida que padecía por causa de la crisis sanitaria”.
En aquel momento el arrendador solo quería dar moratorias al inquilino afectado, “pero no era suficiente para nuestro cliente. En nuestro caso el arrendador se aferraba al Real Decreto-ley 15/2020, pero dichas medidas eran insuficientes en este caso para la supervivencia del negocio, sin reducción de renta estaba abocado al concurso, de ahí que interpusiésemos la consabida demanda judicial”.
La interposición de la demanda por parte del equipo jurídico de este hostelero vino acompañada de un pago parcial de la renta que se ha ido realizando durante toda la tramitación del proceso, del que ya se avisaba en la propia demanda por su grave situación económica.
Alteración imprevisible
Este fallo judicial declara que se ha producido una alteración imprevisible de las circunstancias que sirvieron de base para la formación de la voluntad negocial y que dicha alteración genera un desequilibrio de las prestaciones a cargo de la actora, y con imposición de costas a la propiedad por estimación íntegra de la demanda.
La sentencia considera probado que el negocio ha sufrido una reducción en la facturación superior al 50% por las externalidades negativas de la crisis sanitaria de la COVID-19 y que la tasa de esfuerzo ha aumentado en 2020 un 144% respecto del año anterior que era del 53%.
Esto revela que por tanto los costes del alquiler sean superiores a los ingresos, y habiéndose acreditado una previsión económica de que durante el primer trimestre de 2021 la tasa de esfuerzo sea del 151,27%.
Fuentes-Lojo apunta que “la jueza en su sentencia señala que no hay buena fe por parte del arrendador, en la medida que la negociación no ha prosperado, al no haberse ofrecido reducción de renta alguna, tan solo moratoria”.
La demanda se interpuso a mediados de junio y el juicio tuvo lugar a finales del mes de diciembre. “El proceso ha sido más rápido de lo que esperábamos, si lo comparamos con otras demandas de la misma naturaleza que hemos planteado en otros juzgados y nos han señalado juicio para 2022, lo cual es inadmisible”.
A la hora de justificar la situación económica de dicho hostelero, la pericial económica presentada por sus abogados ha sido clave para demostrar con los números en la mano la situación complicada sobrevenida por el coronavirus, que dejaba sin buena parte de sus ingresos a este hostelero.
“En dicha pericial dejábamos claro que los ingresos se habían reducido de forma muy considerable los meses de pandemia respecto al año 2019 y también las previsiones económicas de cara al 2021 donde quedaban claro que la situación no mejoraría”.
En cuanto a la retroactividad de la sentencia, Fuentes-Lojo aclara que “se puso la demanda en junio, ya en meses anteriores se pedía la rebaja de renta. Lo que la sentencia señala es que la reducción de renta se aplica desde el momento que impactó la pandemia en dicho negocio jurídico”.
El Real Decreto-ley 15/2020 no es impeditivo
La sentencia declara que las medidas legales aprobadas por el Real Decreto-Ley 15/2020 no impiden que el arrendatario pueda solicitar otra consecuencia jurídica distinta de la mora del pago de la renta que establece el citado texto normativo, si se entiende que con esa consecuencia no se produce el equilibrio contractual ni se restablece la base del negocio.
Fuentes-Lojo inidica que “al igual que sucede con el nuevo Real Decreto-ley 35/2020, estamos ante medidas legales de carácter voluntario, y por tanto, no es obligatorio sujetarse a dichas medidas si no lo quieren las partes, pudiendo el arrendatario perjudicado exigir el auxilio de los tribunales cuando no haya otra vía para la conservación del negocio jurídico”.
Añade que “en este caso es cierto que el arrendador era un gran tenedor, pero dicho elemento no es relevante pues no se está discutiendo la aplicabilidad del Real Decreto-ley 15/2020, sino la del expediente de la cláusula rebus, que aplica indistintamente sea el arrendador gran tenedor o no”.
La sentencia aplica la doctrina del Tribunal Supremo sobre la cláusula ‘rebus sic stantibus’. En particular, Fuentes-Lojo señala que la juez “estima que estamos ante un caso similar al resuelto por el Alto Tribunal en sentencia de 15 de octubre de 2014, con ponencia Francisco Javier Orduña, que estimó la aplicación de la cláusula ‘rebus’ en un contrato de un inmueble para destino turístico enclavado en la ciudad de Valencia durante la crisis financiera española de 2008”.
Fuentes-Lojo explica “que si el Tribunal Supremo en aquel caso estimó aplicable la cláusula ‘rebus’ cuando el negocio jurídico en cuestión era un arrendamiento de finca urbana, con mayor razón procede su aplicación en el presente caso que estamos ante un arrendamiento de industria”.
Asimismo, este jurista señala que se realiza una aplicación analógica del Decreto Ley catalán 34/2020 que, tal como se declara en la sentencia, a diferencia del Real Decreto-ley 15/2020, sí que tiene su fundamento en la cláusula ‘rebus’ previendo unas rebajas de renta ligadas a determinadas circunstancias que generan una situación de excesiva onerosidad imprevisible.
La sentencia acoge íntegramente la tesis sostenida por el letrado de la actora y sus referencias a la aplicabilidad de otras figuras jurídicas que tienen el mismo fundamento jurídico que la cláusula ‘rebus’ en derecho comparado, europeo e internacional.
Esta sentencia señala el principio de excesiva onerosidad y la doctrina de la frustración de la base del negocio de origen germánico, manifestando literalmente que “teniendo en cuenta lo manifestado por el letrado hay que indicar que la cláusula ‘rebu’s no es solo una creación jurisprudencial, sino que es la plasmación de un principio general del derecho en materia de obligaciones y contratos como se constata en el hecho de estar recogida la posibilidad de modificar el contrato ante un cambio sobrevenido e imprevisible de las circunstancias en el artículo 6:111 PEDC”.
Las demandas declarativas exigiendo la revisión a la baja de la renta contractual de arrendamientos de local de negocio y de industria a causa de la crisis sanitaria del COVID-19 están inundando los juzgados de España desde que se reanudaron los plazos procesales el pasado 4 de junio.
Para Fuentes-Lojo es bastante previsible que esta sentencia acabe en el Tribunal Supremo, “habrá que ver entonces si el Alto Tribunal la confirma o no, y si vuelve a la tesis de 2014. Junto a este fallo es posible que en los próximos meses lleguen otros fallos, pues lleva más de 30 procesos de este tipo, unas veces defendiendo al arrendatario y otras a la propiedad. Habrá que seguir de cerca este tema”.
Sobre una posible reforma legislativa que impulse la cláusula ‘rebus sic stantibus’, este jurista no cree que el Gobierno lo haga a corto plazo. “Creo que lo han descartado porque podría generar un efecto contrario a lo deseado y que se incrementase la litigiosidad en este tipo de asuntos en un momento como el que vivimos”.
