Iberstreet, S.L., tiene alquilado y gestiona el Hotel Ibersol Son Caliu Mar, en Palma de Mallorca, propiedad de Atom Hotel Ibérica, a quien la Audiencia Provincial de Valencia ha desestimado su recurso de apelación, dando por buena la decisión del Juzgado de Primera Instancia de reducir en un 50 % el alquiler mensual hasta el 31 de marzo próximo.
La AP de Valencia aplica en un auto la «rebus sic stantibus» por primera vez en España, a contracorriente del Supremo
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14/2/2021 01:30
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Actualizado: 15/2/2021 14:18
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El auto que han suscrito el 10 de febrero pasado los magistrados Pedro Luis Viguer Soler, Susana Catalán Muedra y Francisco Javier García-Miguel Aguirre, de la Sección Octava de la Audiencia Provincial de Valencia, tiene un valor histórico indudable.
Porque es la primera vez que una Audiencia Provincial aplica la cláusula «rebus sic stantibus» como consecuencia de la imprevisible pandemia que sufrimos desde marzo de 2020, dando lugar a la situación económica más grave desde el fin de la guerra civil española.
Ha habido, es cierto, autos en la misma línea, todos de primera instancia, como el que dictó el pasado mes de octubre el magistrado Carlos Ceballos Norte, titular del Juzgado de Primera Instancia 81 de Madrid, suspendiendo el pago del 50 % de la renta de una céntrica discoteca madrileña.
O el del Juzgado de Primera Instancia 1 de Valencia, en la misma línea que el anterior, del pasado mes de junio, origen de este auto, el 43/2021, de 10 de febrero pasado de la Audiencia Provincial de la ciudad del Turia, que ratifica uno por cada uno de sus puntos.
El auto de la Provincial de Valencia va en dirección contraria a la reciente jurisprudencia de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo (sentencia 19/2019 de 15 de enero) rígida y restrictiva en lo que a la aplicación de la «rebus» se refiere, a diferencia del criterio más flexible de las de 30 de junio y 15 de octubre de 2014 (820/2012 y 822/2012), cuyo ponente fue el entonces magistrado Francisco Javier Orduña Moreno, de cuyo espíritu claramente bebe esta decisión de la Audiencia Provincial de Valencia.
Una decisión, sin duda, valiente.
EL AUTO DESESTIMA EL RECURSO DE APELACIÓN
El tribunal, presidido por Pedro Viguer, exdecano de los Juzgados de Valencia y ponente del asunto, desestimó el recurso de apelación interpuesto por Atom Hoteles Iberia, S.L., mercantil que forma parte de Atom Hoteles Socimi, S.A., la cual cuenta en España con 28 hoteles que juntos suman 6.626 habitaciones, más de 500.000 metros cuadrados arrendados y un valor de activos superior a 700 millones de euros.
Fue constituida en 2018 por Bankinter y GMA, una empresa independiente de gestión de activos inmobiliarios centrada en inversiones en el sector hotelero, que es la que gestiona el negocio, propiedad de 800 accionistas.
Juan Luis de la Rúa Navarro, el titular del Primera Instancia 1 de Valencia citado, había fallado a favor de Iberstreet, S.L., empresa que tiene arrendado el Hotel Ibersol Son Caliu, en la isla de Palma de Mallorca, propiedad de Atom Hoteles Iberia, S.L., acordando reducir en un 50 % la renta mensual desde junio de 2020 hasta que se dicte la sentencia.
El Hotel Ibersol, que se encuentra en un sitio ideal, en la localidad de Palmalova, al suroeste, a 14,3 km de Palma de Mallorca, en la misma Bahía de Palma, y como el resto del sector hotelero español, se ha visto afectado fuertemente por el confinamiento y las restricciones consiguientes, lo que ha hundido, de facto, el negocio del turismo.
De la Rúa Navarro entendió que la aplicación de la cláusula «rebus sic stantibus», en este caso, era de acuerdo a derecho, porque permite revisar cualquier contrato cuyo cumplimiento se haya visto afectado por un hecho imprevisible. El contrato que Iberstreet, S.L., y Atom Hoteles Iberia, S.L. habían suscrito el 26 de octubre de 2017 sin duda se había visto afectado por este hecho imprevisible que ha sido la pandemia.
DESCARGAR AUTO APV REBUS SIC STANTIBUS
En su escrito de apelación, la sociedad dueña del Hotel Ibersol Son Caliu argumentó, por una parte, que no se daban los requisitos para la aplicación de la «rebus» porque el contrato contemplaba una renta fija y otra variable para mitigar el riesgo, lo que aplicaría la exclusión de su aplicación. Y por otra que la medida era desproporcionada.
El tribunal de la Audiencia Provincial tumba los dos argumentos.
Y subraya: «nunca antes los tribunales habían tenido que afrontar las consecuencias en el ámbito contractual de una situación sanitaria tan extraordinariamente grave y con efectos tan sumamente extendidos, tan negativos y tan devastadores en la economía -singularmente en el ámbito de la hostelería y el turismo- como la que ha supuesto la pandemia mundial causada por el COVID-19″.
«Nunca en relación con una circunstancia tan excepcional, imprevisible y extraordinariamente grave (catastrófica podríamos añadir) y con efectos tan nocivos como la que ha tenido lugar a consecuencia de la pandemia del COVID-19, por lo que puede decirse que se trata de un supuesto que prima facie podría justificar la aplicación de la aludida doctrina de la ‘rebus sic stantibus'», añade.
La situación enjuiciada, a juicio de los tres magistrados, posee ese carácter de imprevisibilidad obligatoria, para aplicar esta cláusula, que ha tenido efectos devastadores en el sector turístico y «particularmente en las Islas Baleares donde tiene su sede el hotel».
El tribunal desestima la afirmación de Atom Hoteles Iberia, S.L, de que se previó en el contrato esta circunstancia basándose en el mero hecho de que se pactó una renta variable en función de la facturación con un mínimo (la renta arrendataria debía ser del 18 % che la facturación pero con un mínimo de un millón de euros).
LA CLÁUSULA CONTEMPLADA EN EL CONTRATO NO FUE PENSADA PARA EL CASO DE UNA PANDEMIA
Dicha cláusula no se introdujo para evitar los efectos devastadores de una pandemia que nadie había podido imaginar sino para «suavizar las consecuencias de las fluctuaciones del mercado o las crisis cíclicas y establecer una renta arrendataria prorrateada o prolongada a lo largo de todo el año».
Los tres magistrados reconocen que «la temporada 2020 ha quedado profundamente afectada dado que el hotel estuvo cerrado y sin ingreso alguno durante los tres meses de confinamiento mientras que durante el verano y como consecuencia del temor generalizado a los contagios, las limitaciones de movilidad y las restricciones en frontera impuestas por otros países la facturación ha sido notoriamente inferior a la normal como por otro lado parece evidenciarse con los datos contables aportados por la demandante».
El tribunal señala en su auto que la virtualidad de la cláusula ‘rebus sic stantibus’ ha trascendido el ámbito jurisprudencial, hasta el punto que, incluso el legislador permite aplicar medidas similares como moratorias a las PYMES en dificultades económicas como consecuencia de los devastadores efectos del COVID-19.
Y cita el Real Decreto-ley 15/2020 de 21 de abril, de medidas urgentes complementarias para apoyar la economía y el empleo -que incluso se refiere a la cláusula ‘rebus sic stantibus’ en su preámbulo-, norma legal que ha sido además complementada y ampliada por el Real Decreto-Ley 35/2020, de 22 de diciembre, de medidas urgentes de apoyo al sector turístico, la hostelería y el comercio y en materia tributaria.
Sobre la proporcionalidad de la duración de la medida fijada por el juzgado, el tribunal, dado el contexto actual y la evolución de la pandemia de los últimos meses, es ajustado a derecho.
Concluye de forma tajante: «Por lo tanto, acreditada en principio una situación extraordinaria y excepcional que podría justificar al menos prima facie la aplicación de la doctrina de la cláusula ‘rebus sic stantibus’, se supera con ello el juicio provisional e indiciario favorable a la pretensión ejercitada sin que ello suponga en absoluto prejuzgar el fondo del asunto ya que nos hallamos en el ámbito de la tutela cautelar, y sin que por otro lado la medida acordada se considere atentatoria contra el principio de proporcionalidad».
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