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Una nueva sentencia del Supremo consolida la jurisprudencia que considera consumidores a las comunidades de propietarios

Con esta sentencia la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo ha dejado muy claro que las comunidades de propietarios son, legalmente, consumidores. Foto: Carlos Berbell/Confilegal.
| | Actualizado: 15/07/2021 13:57

La sentencia número 201/2021, de 13 de abril, de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo, dictada por el tribunal colegiado del que han formado parte los magistrados Ignacio Sancho Gargallo, Rafael Saraza, Pedro José Vela Juan María Díaz Fraile, este último como ponente, ha confirmado la doctrina en cuanto a la calificación de persona jurídica consumidora de las comunidades de propietarios.

Y ha condenado, como tal consumidora, a una comunidad de propietarios de Madrid, a pagar los 92.358 euros impuestos por el tribunal de la Sección Decimonovena de la Audiencia Provincial de Madrid, en su sentencia de apelación, al haber incumplido uno de los artículos del contrato suscrito con la empresa de servicios ASG10, S.L.

Fue, precisamente, la demanda interpuesta por esta mercantil contra la comunidad de propietarios, la que dio origen a esta causa. ASG10, S.L., reclamó en primera instancia 665.508,82 euros, IVA incluido, por incumplimiento de contrato, al condominio, el nombre que se le daba en la antigua Roma a las comunidades de propietarios y como se le conoce en el mundo anglosajón.

La comunidad de propietarios de Madrid había contratado a ASG10, S.L. en 2007 para que gestionara su servicio de portería de la misma. Mediante acuerdo, pactaron un contrato por un año que se renovaría anualmente, a no ser que alguna de las partes lo denunciara con un mes de antelación al vencimiento.

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El articulado comprendía una cláusula: Si el contrato se extinguía, la comunidad de propietarios no podría contratar en los años siguientes a ningún trabajador de la empresa de portería.

El contrato se extendió hasta el 31 de diciembre de 2014.

Juan Maria Díaz Fraile
El magistrado Juan María Díaz Fraile es el ponente de esta sentencia definitiva; en la foto, jurando su cargo el 20 de noviembre de 2019. Foto: Poder Judicial.

SENTENCIA 201-2021 Poder Judicial

En los meses precedentes a esa fecha, la comunidad de propietarios expresó tres quejas sobre la calidad del cumplimiento del servicio, por lo que avisaron con un mes de antelación y rescindieron el contrato, con ASG10, S.L. Con un mes de antelación también cerraron otro contrato con ASITEC, la empresa que la sustituyó.

En ese marco la comunidad le propietarios le pidió a la nueva empresa que contratara al mismo portero de ASG10, S.L.

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Fruto de lo anterior, se extinguieron también los contratos laborales que vinculaban a la actora con los trabajadores contratados por ella para la prestación de los servicios de consejería.

El incumplimiento de esa cláusula empujó a ASG10, S.L. a presentar la mencionada demanda. Cayó en el Juzgado de Primera Instancia número 74 de Madrid. Solicitó que se condenase a la comunidad de propietarios a pagar los 665.508,82 euros por haber incumplido el contrato al haber infringido la prohibición establecida en el punto 3.8 del mismo, la de no contratar a ningún trabajador suyo una vez acabada la relación.

El Juzgado de Primera Instancia desestimó la demanda.

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La magistrada señaló en su fallo que la estipulación era nula, no sólo por ser abusiva sino también por ser de cumplimiento imposible, al impedir la libertad de contratación, conforme al artículo 1116 del Código Civil, en concordancia con el artículo 1255 de del mismo Código.

Sin embargo, la Sección Decimonovena de la Audiencia Provincial de Madrid estimó en parte la apelación de ASG10, S.L., en base a los siguientes argumentos: “La comunidad de propietarios es consumidora. La cláusula debatida no es abusiva ya que fue libremente pactada entre las partes y ratificada en renovaciones sucesivas del contrato”.

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Y condenó a la comunidad de propietarios a pagar los 92.358 euros, una anualidad, por incidir de lleno en la prohibición de contratar personal de ASG10, S.L.

COMUNIDADES DE PROPIETARIOS Y SU REGULACIÓN

Manuel Jesús Marín, catedrático de Derecho Civil de la Facultad de Derecho de la Universidad de Castilla-La Mancha, señala que el fallo del Supremo que rechaza el recurso extraordinario de infracción procesal y de casación interpuesto por la comunidad de propietarios “aclara de forma notable en qué casos las comunidades de propietarios pueden considerarse como consumidores”.

El Supremo desestimó ambos recursos.

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“Lo que interesa, y se discute, es si el contrato que celebró la comunidad de propietarios, en el que se incluye esa obligación de no contratar cuando concluyera el mismo, era un contrato con condiciones generales de la contratación”, aclara. 

Para llegar a ese fin, el Supremo analiza “si una comunidad de propietarios tiene la consideración de consumidor. Y así en el Fundamento Jurídico quinto hace una evolución histórica sobre si es o no consumidora esta comunidad de propietarios “.

De esta manera conocemos que “para la Ley General de Consumidores de 1984 no estaba contemplado. Solo personas físicas y jurídicas. Cuando se aprueba el Texto Refundido de esta norma en el 2007 se sigue hablando de consumidor en este sentido. Pese a ello, el Supremo ya había considerado a las comunidades de propietarios como consumidores en sentencias de 1996 y 1997, sobre todo en contratos de su tráfico jurídico realizados con terceros”.

La Sala de lo Civil señala que en 2014 se aprueba una ley que modifica el concepto de consumidor «y a partir de ese momento, el artículo 3 de la Ley de Consumidores y Usuarios considera como consumidor a las personas jurídicas y entes sin personalidad que actúen sin ánimo de lucro”.

Manuel Jesús Marín, catedrático de Derecho Civil de la Universidad de Castilla La Mancha.

En la propia sentencia “se cita la doctrina del Tribunal de Justicia de la Unión Europea [TJUE] donde hay una sentencia de 2 de abril del 2020 que venía de una cuestión prejudicial de Italia donde se plantea si un condominio, entes sin personalidad jurídica, podría serle aplicado la normativa de consumidores y, en especial, la Directiva de Protección de Consumidores”.

El TJUE dice que la Directiva no impide que un estado miembro como Italia o España pueda ampliar el ámbito de aplicación a otros entes como personas jurídicas o entes sin personalidad.

El catedrático de la UCLM subraya que esto que señalaba el TJUE es lo que ha hecho el legislador español, “considerar a los efectos de aplicación de la Directiva de cláusulas abusivas, no solo las personas físicas sino también a jurídicas y a entes como las comunidades de propietarias”.

Al final, “desde esta perspectiva el Tribunal Supremo considera que una comunidad de propietarios puede ser considerada como consumidor».

El fallo respalda las tesis de la Audiencia Provincial de Madrid, por tanto.

Esta sentencia del Supremo “aplica la normativa de protección de consumidores y entra analizar si la cláusula que limita la facultad de contratar al concreto portero por otra empresa es o no abusiva, como plantea la comunidad de propietarios en su recurso de casación, según los artículos 87,6 y 62,3 del Texto Refundido. Estos preceptos hablan de la cláusula que ponen trabas para los derechos de consumidores”.

Sin embargo, “el Tribunal Supremo en su fallo señala que no se aplican esos artículos porque no se habla de duración de contratos, En este caso los preceptos no pueden considerarse abusivos, aunque la cláusula plantea una indemnización para el caso que final del contrato la comunidad quiere contratar esa misma persona por otra empresa”.

En este fallo, Marín  indica que “si se habla de persona consumidora pero no se pueden aplicar los artículos que señalaba la comunidad de propietarios en su recurso de casación, de ahí que el Tribunal Supremo desestime el recurso”.

El Tribunal Supremo en este fallo no entra en el fondo del asunto “porque realmente no se planteo en el recurso de casación. Lo que tenía que haber resuelto es si la cláusula que impone una indemnización muy alta, para el caso de que se incumpla la obligación de no contratar, era válida o abusiva. Sobre esto el Supremo no se pronuncia parece que no se fundamento bien el recurso”, aclara.

LA REFORMA NORMATIVA QUE CUBRIÓ EL VACÍO LEGAL

Para Alejandro Fuentes-Lojo abogado experto en derecho inmobiliario y profesor de Derecho Procesal de la Universidad Oberta de Catalunya, “esta sentencia consolida la doctrina jurisprudencial que reconoce a las comunidades de propietarios la condición de consumidor, siendo pues de aplicación a estos entes la protección legal que otorga la normativa de consumidores a pesar de no estar dotados de personalidad jurídica”.

Fuentes-Lojo recuerda que “esta doctrina comenzó a forjarse por el Alto Tribunal con motivo de la contratación habitual de las comunidades de propietarios con empresas de prestación de servicios de mantenimiento de ascensores y la problemática derivada de la imposición por parte de las empresas proveedoras de cláusulas que establecen plazos de duración excesivos o limitaciones que excluyen u obstaculizan el derecho de la comunidad de propietarios a poner fin al contrato”.

Al mismo tiempo recuerda que “con anterioridad a la reforma del TRLGDCU [texto refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios y otras leyes complementarias] de 2014 (Ley 3/2014, de 27 de marzo) existía un vacío legal en dicha normativa especial sobre esta cuestión, en la medida que el ámbito subjetivo de la normativa quedaba circunscrito a las “personas físicas y personas jurídicas”.

Este abogado recuerda que «los tribunales tuvieron que integrar dicho vacío legal, que tras algunas vacilaciones de nuestro Tribunal Supremo en 2014, acabó reconociendo que la protección de la normativa de consumidores también es de aplicación a las comunidades de propietarios en su actividad ordinaria de contratación con terceros proveedores de servicios, pues es evidente que dicha actividad contractual no se puede enmarcar en una actividad comercial o profesional, siendo las comunidades de propietarios destinatarias finales de los servicios que contratan».

Alejandro Fuentes-Lojo, abogado experto en derecho inmobiliario y profesor de Derecho Procesal de la Universidad Oberta de Cataluña.

Con la reforma de 2014 del TRLGDCU se disipó cualquier duda jurídica sobre la cuestión, en tanto que se incorporó al concepto legal de consumidor a “las entidades sin personalidad jurídica que actúen sin ánimo de lucro en un ámbito ajeno a una actividad comercial o empresarial”.

Esta última sentencia no trata de un supuesto de servicios de mantenimiento de ascensor a diferencia de la doctrina jurisprudencial anterior, sino de contratación de servicios auxiliares de portería.

Otra cuestión que señala la sentencia es que “tras confirmar la condición de consumidor de la comunidad de propietarios, el Alto Tribunal realiza el pertinente control de contenido para determinar si existe alguna cláusula abusiva, concluyendo que el pacto denunciado consistente en una cláusula penal por incumplimiento de la obligación de no concurrencia no es abusiva, ya que ni afecta al plazo de duración del contrato de arrendamiento de servicios contratado ni a la facultad de la comunidad de ponerle fin y, por tanto, es plenamente válida y eficaz”.

A su juicio,  “si bien la sentencia comentada no es novedosa, ya que no modifica la doctrina de la Sala sobre la materia, sí que tiene un gran interés pues consolida dicha doctrina de forma muy exhaustiva y clarificadora, como es habitual en las sentencias en las que es ponente el magistrado Díaz Fraile, aportando seguridad jurídica en una compleja materia que es de gran importancia para las comunidades de propietarios y para la actividad económica que se genera a su alrededor”.

Para Fuentes-Lojo en cuanto a los retos legales de las comunidades de propietarios destaca que “la morosidad en las comunidades de propietarios es un tema que preocupa fruto de la crisis económica derivada de la COVID-19 y que plantea cierta complejidad cuando alcanza cotas elevadas de morosidad».

En este contexto considera que “pasa a ser un problema estructural que obliga a la comunidad a tomar decisiones jurídicamente trascendentes que pueden entrañar cierta complejidad especialmente cuando dichas comunidades no se han constituido formalmente o presentan irregularidades en su constitución”.

Ahí este experto cita: «las comunidades de propietarios de hecho, las asociaciones de vecinos, o los complejos inmobiliarios en los que hay varias subcomunidades y debe delimitarse claramente qué gastos son generales y cuáles lo son solamente de una subcomunidad.

“A mayor abundamiento, ello se complica cuando la imposibilidad de celebrar juntas de propietarios por las restricciones sanitarias ha motivado que ciertas partidas no hayan sido aprobadas por dicho órgano” comenta Fuentes-Lojo.