El Tribunal Supremo (TS) ha confirmado la sentencia del Juzgado de Primera Instancia número 25 de Barcelona que condenó al consorcio Casa Asia a abonar 2,79 millones de euros a la inmobiliaria Alting S.A. como penalización derivada de la terminación anticipada del contrato de alquiler de un inmueble en la Avenida Diagonal de Barcelona, como consecuencia del desistimiento unilateral por parte de Casa Asia, entidad de derecho público que era la arrendataria.
Ambas partes habían pactado expresamente que el contrato de alquiler era por 12 años, entre 2005 y 2017, y que si cualquiera de las dos lo daba por extinguido antes de su vencimiento debería pagar a la otra parte el importe correspondiente a todas las rentas del periodo que restare por cumplir hasta el vencimiento del contrato.
El tribunal de la Sala de lo Civil ha estimado el recurso de casación interpuesto por Alting contra la sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona que dio la razón parcialmente a Casa Asia y modificó la del Juzgado de Primera Instancia reduciendo en un 50% la cuantía de la penalización que debía pagar a la inmobiliaria por el desistimiento unilateral del contrato, es decir, 1,39 millones de euros.
El TS anula el pronunciamiento de la Audiencia y confirma el fallo del Juzgado. Los magistrados concluyen que es improcedente la moderación de la cuantía de la penalización a abonar que acordó la Audiencia cuando la cláusula fue expresamente pactada para el específico incumplimiento contractual producido.
La sentencia es la número 485/2021, de 5 de julio.
La firman los magistrados Francisco Javier Arroyo Fiestas (presidente), María de los Ángeles Parra Lucán, Antonio García Martínez, y José Luis Seoane Spiegelberg, que ha sido el ponente.
En virtud del contrato, firmado el 18 de marzo de 2005, Alting, S.A. arrendó un inmueble en el número 371 de la Avenida Diagonal a Casa Asia, contiguo a la sede de esta última entidad, en el Palacio Baró de Quadras.
La renta inicial pactada fue la de 44.546 euros al mes, aunque a partir de enero de 2010 se redujo a 41.450.
Antes del transcurso del plazo pactado, el 29 de noviembre de 2012, Casa Asia remitió una comunicación a Alting, S.A. manifestándole su intención de desistir del contrato de arrendamiento con efectos de 31 de enero de 2013, Io que fue rechazado por la arrendadora, advirtiéndole del obligado cumplimiento del plazo de duración del contrato, así como de su voluntad de reclamar, en tal caso, la penalización pactada por desistimiento unilateral.
Pese a ello, el 31 de enero de 2013, Casa Asia hizo entrega de las llaves de la finca arrendada y de la posesión de la misma a través de notario.
La arrendadora compareció en notaría, en la que hizo una serie de manifestaciones relativas a que el desistimiento suponía la infracción de la cláusula litigiosa, máxime cuando quedaban más de cuatro años de duración del contrato, que no aceptaba el desistimiento, y que procedía el abono de los 2.790.813 euros de la cláusula penal.
En septiembre de 2015 interpuso una demanda en la que pedía 261.000 euros por rentas vencidas e impagadas hasta la fecha del desistimiento unilateral –a lo que se allanó Casa Asia y no es objeto de este pleito— y 2,79 millones de euros en aplicación de la cláusula de penalización.
El titular del Juzgado de Primera Instancia número 25 de Barcelona la estimó y condenó al demandado a abonar a la parte actora 3.052.655,82 euros.
La sentencia, dictada en enero de 2017, fue recurrida en apelación por la representación de Casa Asia, y el tribunal de la Audiencia de Barcelona (Sección 13.a) estimó parcialmente el recurso.
Las sentencias de ambas instancias descartaron la aplicación de la cláusula ‘rebus sic stantibus’.
La Audiencia no consideró ponderada, sino excesiva la cuantía de la cláusula, ya que suponía que Alting cobraría lo mismo que si realizase las actividades propias del contrato o que la demandada, sin tener la posesión, pagase lo mismo que si la tuviera hasta el cumplimiento íntegro del período contractual, por lo que procedió a moderarla en un 50% (1.395.406,5 euros).
Sin embargo, el Supremo rechaza ese criterio y confirma lo dispuesto por el Juzgado de Primera Instancia.
El tribunal argumenta que “las partes contratantes son personas jurídicas privada y pública, respectivamente, que al amparo de la libre autonomía de la voluntad y sin duda debidamente asesoradas, pactaron la inclusión en el contrato de la cláusula litigiosa, que no favorecía en este caso de forma exclusiva a una de las partes, sino que operaba en beneficio de ambas, y constituía expresión de la importancia contractual dada a que se respetara la duración del plazo convencional pactado hasta el 17 de marzo de 2017”.
