La odisea de las subastas con depósito

En ocasiones, para poder participar en una subasta, es obligatorio realizar un depósito, que suele oscilar entre el 5 y el 30% de la valoración establecida a efectos de subasta.

Hasta la introducción del sistema de subastas telemáticas a través del portal ‘Subastas BOE’, las subastas se realizaban físicamente en las salas de subastas designadas al efecto.

Si bien las subastas telemáticas constituyen un avance del sistema judicial, se mantiene la necesidad de realizar el depósito correspondiente para poder participar en las mismas regulado en la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC).

¿El depósito garantiza la buena fe del interviniente? Las personas interesadas en participar en una subasta concreta demuestran el compromiso y garantía bastante como para resarcir el daño en caso de incumplimiento final (quiebra de la subasta).

Lógicamente, el mero trámite de tener que realizar este depósito de un porcentaje del valor del inmueble subastado, tiende a reducir la participación, es decir, puede resultar disuasorio.

Sin embargo, el hecho de constituir el depósito no garantiza el buen fin de la subasta pública, que no es infrecuente, resulta quebrada por incumplimiento del mayor postor.

«Una carrera de obstáculos casi insalvable»

En estos supuestos la Ley prevé la posibilidad de adjudicar a los siguientes mejores postores, siempre y cuando, hubiesen participado con expresa reserva de postura.

Pero esta solución, que en términos teóricos es muy loable y resulta ventajosa para evitar la quiebra de la subasta pública, en el sistema previsto en la LEC para la subasta judicial en vía de apremio, se convierte en una auténtica odisea.

Ya incluso el mejor postor sufre la ineficiencia del sistema previsto en la Ley de Enjuiciamiento Civil para la adjudicación definitiva, pero al fin en este caso resulta ser comprador, que era el interés perseguido con su participación en la subasta.

Pero si además, tras el viacrucis del cumplimiento de todos los trámites previstos en el artículo 670 de la LEC, cualquiera de las partes aprovecha su derecho de mejora de postura que les confiere la Ley, ese mejor postor se ve en la dolorosa e injusta situación de haber visto retenido el importe del depósito constituido para participar en la subasta durante meses o años.

Así, cuando la mayor puja no alcanza el 70% del valor de tasación o el tipo a efectos de subasta, tanto la aprobación de remate como la propia consumación de la venta se convierte en una carrera de obstáculos casi insalvable a la que cualquier postor no profesional normalmente no vuelva nunca.

En este sentido, el letrado de la Administración de Justicia habrá de dar traslado al ejecutado, en cumplimiento de lo establecido en el artículo 670.4 de la LEC, para que presente tercero que mejore la postura o que al menos resulte suficiente para lograr la completa satisfacción del ejecutante.

El cumplimiento de dicho trámite puede tardar meses, máxime si el ejecutado se encuentra en situación de rebeldía procesal, lo que exige que dichas notificaciones se lleven a cabo físicamente.

Adicionalmente, si en el plazo de 10 días el ejecutado no hiciera uso de dicha facultad, se conferirá entonces trámite por plazo de 5 días al ejecutante para que pueda adjudicarse dicho bien por el 70% de su valor de tasación o por la cuantía que se le deba por todos los conceptos, siempre que esta fuere superior al 60 por ciento.

Y ello no es todo, hay también una gran cantidad de juzgados que consideran que, una vez cumplidos estos trámites, y previo al dictado del Decreto de Adjudicación, deben tasarse las costas y liquidarse los intereses del procedimiento de ejecución, lo que requiere notificar otra serie resoluciones a las partes con la demora que ello conlleva, máxime si el ejecutado se encuentra, como hemos señalado anteriormente, en situación de rebeldía.

«La devolución del depósito de quién ha intervenido con reserva de postura puede tardar meses cuando no años»

Pero el escenario resulta especialmente perverso si un segundo o subsiguiente mejor postor, con interés en la adjudicación del bien, formula su oferta con reserva de postura, y ve nacer este derecho al no consignar el primer o mejor postor la diferencia entre su depósito consignado y el precio total de remate, con lo que habrá de someterse nuevamente a todos los trámites antes referidos para ver finalmente aprobado el remate a su favor, si tanto ejecutado como ejecutante no hicieren uso, tampoco en esta nueva ronda, de las facultades que les atribuye la Ley.

La devolución del depósito de quién ha intervenido con reserva de postura puede tardar meses cuando no años, toda vez que para que este depósito reservado sea reintegrado al postor, el juzgado que conoce de la ejecución debe cumplir con todos los trámites procesales de rigor bien para adjudicar al mejor postor el bien subastado, bien para declarar quebrada la subasta y aprobar remate a favor de este segundo o subsiguiente mejor postor que acudió con reserva de postura.

Aunque las previsiones de devolución, tal y como hemos expuesto, tampoco son muy halagüeñas para el primer o mejor postor.

De esta manera, mientras que en una subasta electrónica en la que se requiere consignar un depósito, como las operadas a través del portal BOE, ello puede ser beneficioso para garantizar el cumplimiento de las obligaciones de los usuarios-postores, la obligatoriedad de su consignación puede ser muy disuasorio para la intervención de muchos de ellos, en parte por las largas esperas para su devolución, y finalmente redundan en una disminución del valor de realización de los bienes que son objeto de subasta, con el perjuicio que ello supone para el procedimiento de ejecución de que se trate.

Otras Columnas por Joaquín Oliete:

Las entidades especializadas, en busca de la seguridad jurídica