Ha acordado suspender provisionalmente las actuaciones hasta que el Tribunal Constitucional se pronuncie sobre la admisión. Foto: EP.
Un juzgado de Barcelona plantea una cuestión de inconstitucionalidad sobre el decreto de la Generalitat para las rentas de los locales
Considera que podría ser contrario al artículo 149.1.8 de la Constitución que regula la competencia exclusiva del Estado en materia de bases contractuales
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06/9/2021 18:39
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Actualizado: 06/9/2021 18:39
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El juzgado de Primera Instancia número 11 de Barcelona ha planteado una cuestión de inconstitucionalidad respecto al Decreto-ley 34/2020, de 20 de octubre, de medidas urgentes de apoyo a la actividad económica desarrollada en locales de negocio arrendados.
En concreto, el magistrado Javier Vázquez Pariente cuestiona las letras a) y b) del artículo 2.1 de esta normativa en la que la Generalitat de Cataluña establece las reglas aplicables ante la falta de acuerdo entre las partes.
En este precepto se establece que, ante falta de acuerdo entre las partes, en caso de suspensión del desarrollo de la actividad, la renta y otras cantidades debidas por la parte arrendataria deberán reducirse en un 50% las vigentes mientras dure la medida de suspensión.
En caso de restricción parcial del aprovechamiento material del inmueble, la renta y otras cantidades debidas por la parte arrendataria deberán reducirse, mientras duren las medidas de restricción, en una proporción igual a la mitad de la pérdida de aprovechamiento del inmueble, medida objetivamente por la reducción de aforo o de horarios o por otras limitaciones impuestas por la norma.
En el auto, con fecha 4 de agosto, el magistrado sostiene que esta regulación podría ser contraria al artículo 149.1.8º de la Constitución que establece la competencia exclusiva del Estado en materia de bases de las obligaciones contractuales.
Por ello, ha acordado suspender provisionalmente las actuaciones hasta que el Tribunal Constitucional se pronuncie sobre la admisión.
La demanda iniciadora del pleito, del arrendatario, solicita la revisión de un contrato de arrendamiento de local de negocio ante el cambio sobrevenido e imprevisible de circunstancias provocado por la crisis del Covid-19.
El arrendatario sostiene que desde el inicio de la crisis el local arrendado, destinado a actividades de restauración y organización de espectáculos, se ha visto gravemente afectado por normas estatales y autonómicas que suspendían la actividad o la restringían significativamente al reducir su aforo.
El arrendatario solicita la modificación de la renta pactada inicialmente
Esto, según se recoge en el auto, habría provocado una minoración extraordinaria de los ingresos de explotación del local, como se refleja en las autoliquidaciones del IVA de la entidad relativas al ejercicio 2020. En ellas se comprueba que, de una base imponible superior a 395.000 euros en el primer trimestre del año, se habría pasado a 40.600 en el segundo y a 25.930 en el tercero.
En opinión de la parte demandante, este cambio de las circunstancias existentes al tiempo de la formalización del arrendamiento lo convierte en «extremadamente oneroso, habiéndose quebrado el principio de conmitatividad del mismo».
Por este motivo, en aplicación de la doctrina jurisprudencial sobre la cláusula ‘rebus sic stantibus’, solicita la modificación de la renta pactada, inicialmente fijada en 38.000 euros mensuales, a fin de que la misma pase a configurarse de la forma propuesta por dicha parte actora.
En este sentido, solicita la exoneración del pago de la renta durante todo el periodo en que se prolongue la suspensión de la actividad ejercida en el local y que la parte arrendataria solo tenga que pagar la suma pactada en concepto de gastos.
En cuanto al periodo posterior, propone cuatro métodos de cálculo de la renta por orden de preferencia: en primer lugar, la que resulte de modular la renta pactada en función de las restricciones vigentes y conforme a la formula propuesta en el informe pericial.
En segundo lugar, la que resulte de aplicar a la renta pactada antes de la última novación contractual el porcentaje de aforo permitido y, una vez esas limitaciones cesen, la renta pactada antes de la última novación; en tercer lugar, la que se determine como precio de mercado en el informe pericial y, en cuarto lugar, la que el tribunal estime pertinente a la vista de la prueba practicada.
La demandada rechaza la exoneración total del pago de la renta
La parte demandada se opone y rechaza la exoneración total del pago de la renta en el periodo que se prolongue la suspensión de la actividad ejercida en el local.
Propone que, en el lapso que media entre el 14 de marzo y el 31 de diciembre de 2020, la renta mensual se reduzca a 10.000 euros, «pues es evidente que se ha producido una situación absolutamente imprevisible para todo el mundo que conllevado que la arrendataria haya visto limitado el ejercicio de su actividad».
A partir del uno de enero de 2021, solicita la aplicación de las medidas previstas en el Decreto ley de la Generalitat 34/2020, sobre el que el magistrado plantea la cuestión de inconstitucionalidad.
El magistrado recuerda que ya el TC en la sentencia 132/2019, 13 de noviembre, señaló que que la finalidad de la reserva estatal en materia de Derecho de contratos estriba en la necesidad de garantizar un común denominador en los principios que deben regir las obligaciones contractuales, lo que se logra cuando las categorías generales son las misas en todo el territorio nacional.
En el auto, el juzgador indica que la norma cuya validez se cuestiona traduce legislativamente y para un relevante ámbito de la contratación la doctrina jurisprudencial fundada en la teoría de la cláusula ‘rebus sin stantibus’.
«Para hacer efectivo este propósito, reconocido en la Exposición de Motivos, las normas despliegan sus efectos sobre aspectos del contrato de arrendamiento de finca urbana para usos distintos del de vivienda que, por constituir plasmaciones concretas en ese tipo contractual de principios esenciales de la legislación estatal sobre contratos, pudieran considerarse incluidos en la base de las obligaciones contractuales y, por tanto, quedar reservados a la competencia exclusiva del Estado».
Y es que, subraya, «las normas cuestionadas parecen afectar directamente a la organización económica de los contratos situados en su ámbito de aplicación, a la libertad contractual y la relación entre los contratantes, a la relación de conmutatividad entre prestaciones establecida por las partes y, en definitiva, a la obligatoriedad del contrato y a las condiciones para hacer efectivos los derechos nacidos del mismo».
Señala que «todas las cuestiones aludidas son susceptibles de regulación en el marco de la constitución. Sin embargo, en la medida en que pudieran considerarse incluidas en el concepto de bases de las obligaciones contractuales manejado en el artículo 149.1.8 habría que entender que tal regulación esta reservada al Estado».
Avanza que «en caso de declararse la inconstitucionalidad de las normas, el fallo de nuestra sentencia podría aplicar en toda su extensión la doctrina jurisprudencial sobre la cláusula ‘rebus sic santitubus'».
Y con ello, «acceder a la revisión de la renta inicialmente pactada con un margen de apreciación y flexibilidad mucho más amplio que el autorizado por aquellas normas para, en definitiva, restaurar la conmutatividad del contrato y el justo equilibrio de las prestaciones sin más límite que la congruencia con las pretensiones de las partes», concluye.
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