Los bajos tipos de interés y la inseguridad jurídica de algunas zonas, provocan la decisión de compra frente al alquiler, nos comenta Carmen Pérez-Pozo, abogada y socia fundadora del Bufete Pérez-Pozo (BPP), firma de Barcelona, especializada en el campo inmobiliario y en gestión holística del patrimonio.
“Actualmente comprar sale al mismo precio o más barato que alquilar, y el que invierte compra en zonas donde la seguridad jurídica le garantiza que no habrá limitación de precios y que en caso de ocupación la solución será rápida”.
La necesidad de vivienda sigue existiendo, y la solución al problema varía según la zona. “Si estás en Barcelona la inseguridad hace que opten por la compra y no por alquiler, si te vas a Madrid sin normativa específica de retención de precios de alquiler, son más ágiles en dar licencias y se prefiere invertir en comprar inmuebles para alquilar”, asegura Pérez-Pozo
En cuanto al tipo de vivienda, es la segunda mano la que ha subido ante la escasez de obra nueva por razones como la demora en la concesión de licencias, consecuencia de la pandemia, y en un futuro inmediato se enfrenta a la subida en el precio de materiales.
“La obra nueva se verá afectada por la subida de las materias primas. Antes, el precio se cerraba llave en mano entre el promotor y la constructora, ahora no es posible por la oscilación de precios, esto ha provocado la ralentización de obra nueva”.
Ante esta situación, la administración intenta corregir con medidas proteccionista que provocan un efecto reactivo. «La solución es apoyar al inversor y ahorrador, no castigarlo. Es la administración la que tiene obligación de cumplir con la mejora en la calidad y el acceso a una vivienda digna, no los particulares”, explica la abogada.
“Lo mejor es crear una economía sostenida por todos y no depender del Estado ni de los grandes operadores. Eso no es una tendencia, es algo que hemos deducido por lógica y las experiencias que vivimos a diario con nuestros clientes”, añade Pérez-Pozo
POSIBLES SOLUCIONES DESDE LA ADMINISTRACIÓN
Hay medidas posibles de llevar a cabo, asegura Pérez-Pozo, que no pasan por subir el IBI, o considerar gran tenedor a una persona con 10 pisos, no castigar a la clase media en definitiva. “Hay propietarios que tienen problemas económicos porque no pueden pagar patrimonio, reformas… No les salen las cuentas. Los bancos tienen más en consideración una nómina, que ingresos solo de rentas porque consideran que es inestable”.
“Las sociedades con una clase media más grande son las más estables. En España tenemos una situación muy parecida a la de EE.UU no a la de Europa”.
Las soluciones que la abogada ve útiles pasan por lograr una menor intervención administrativa en el sector inmobiliario, acciones dirigidas a la construcción de viviendas sociales en colaboración con empresas privadas que no terminen siendo objeto de especulación, como ocurrió hace años.
Que la administración transforme los locales vacíos dándoles el uso de vivienda. “Transformar los bajos de toda la vida, la realidad es que la gente vive de manera ilegal en los locales”, afirma Pérez-Pozo.
En este mismo sentido, advierte el informe anual del Banco de España, que apuesta por poner el énfasis en la construcción de vivienda pública en alquiler, donde los avances siguen muy limitados y desiguales por el territorio.
Su recomendación se basa en datos de Eurostat de 2020, según los cuales un 48,7% de los españoles que vivían de alquiler a precios de mercado estaban en riesgo de pobreza o de exclusión social, el porcentaje más elevado de la Unión Europea.
Según datos del Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana, apenas una de cada cuatro viviendas construidas con dinero público en toda España en 2021 se destinó al alquiler.
En cuanto a conceder calificación para vivienda destinada al arrendamiento, fueron 10 comunidades autónomas (Andalucía, Aragón, Asturias, Baleares, Canarias, Cantabria, Castilla-La Mancha, Extremadura, Murcia y La Rioja) las que no concedieron ni una sola.
PLANIFICAR Y DIVERSIFICAR
Carmen Pérez-Pozo da a conocer el método que han creado desde el bufete basado en planificar y diversificar “Participa”, es el nombre del proyecto, un club de inversión privada que posibilite la actividad económica, sea cual sea la situación del país o los grandes operadores económicos. “La crisis del 2008 fue una crisis financiera y todos hemos aprendido a gestionar de manera diferente. Nuestra misión es popularizar la riqueza, que tengas lo que tengas, puedas mover tu dinero para hacerlo crecer de forma segura, sin prisas ni trucos anti sistemas”.
Como ocurre con el mundo de las criptomonedas, ”un auténtico fraude”, asegura Pérez-Pozo y recuerda, el incómodo para algunos, pero siempre acertado dicho “Te enriqueces lento y te empobreces rápido”.
En este momento lleva a cabo, junto a su socia, la edificación de un bloque de nueve pisos en la zona del Puente de Vallecas en Madrid, todo con financiación privada y ayuda de pequeños inversores. «Es una forma de que la economía no pare aunque haya crisis financieras, aunque los fondos se vayan, aunque los grandes decidan que ahora no toca aquí», afirma Pérez-Pozo.
LA ACTUAL SITUACIÓN LEGISLATIVA
La ley de vivienda que el Gobierno envió al Congreso en el mes de febrero, y que tiene todavía pendiente su tramitación parlamentaria, recoge varias iniciativas para promover el alquiler y limitar las subidas de precios.
Los puntos claves de este Proyecto de Ley son:
(a) El establecimiento de un régimen jurídico básico del derecho de propiedad de vivienda que incluye un conjunto de deberes y cargas para los propietarios.
(b) La creación de zonas de «mercado residencial tensionado» que conllevarán limitaciones de calado en los contratos de arrendamiento y en la promoción de las actuaciones de transformación urbanística.
(c) Las modificaciones en la Ley de Enjuiciamiento Civil que refuerzan algunas medidas de protección ya previstas para los arrendatarios vulnerables en los procedimientos de desahucio y amplían esa protección a ciertos ocupantes.
(d) Las medidas fiscales destinadas a incentivar el arrendamiento de viviendas y a desincentivar, por tanto, la tenencia de viviendas vacías.
En la mayoría de comunidades ya existía una regulación en materia de vivienda, en especial en Cataluña. Al introducir nuevos conceptos y obligaciones con carácter estatal, se prevé conflicto a la hora de aplicar la ley autonómica o lo propuesto por el Gobierno.
La fecha en la que entrará en vigor esta ley aún no se sabe, ya que el trámite de enmiendas, por ejemplo, podría prolongarse durante meses. La única fijada es la incluida en el Plan de Recuperación, Transformación y Resiliencia que el Gobierno envió a la Comisión Europea y en la que previó que la norma estuviera en vigor en el tercer trimestre de 2022.
