El arrendatario no era económicamente vulnerable y tenía en propiedad otro piso de 139 metros cuadrados en otra zona de Madrid. Foto: Carlos Berbell.
Audiencia de Madrid: no procede la aplicación de la «rebus sic stantibus» porque el inquilino no cumplía los criterios de la jurisprudencia
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04/10/2022 01:27
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Actualizado: 04/10/2022 01:30
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La Audiencia Provincial de Madrid ha desestimado el recurso de apelación interpuesto por un inquilino, Antonio Aguilar, que reclamaba la aplicación de la «rebus sic stantibus» (mientras continúen así las cosas), lo que entrañaba la reducción de la renta del contrato de alquiler de un piso, en la madrileña calle Prim, una de las zonas más exclusivas de Madrid, propiedad de la mercantil Hermanos Garin Varillas CB.
En concreto, Aguilar reclamaba una reducción del 50 % de la renta entre el 11 de marzo y el 5 de julio de 2020, y de un 21,1 % entre ese 5 de julio y el 20 de octubre de 2021, cuando finalizaba el contrato.
Según relata la sentencia del tribunal de la Sección Decimonovena de la Audiencia Provincial de Madrid, compuesto por los magistrados Ramón Badiola Díez, Pilar Palá Castán y Lorenzo Valero Baquedano –con fecha de 28 de septiembre pasado–, Aguilar argumentaba que estaba pagando 2.813,40 euros mensuales por el piso pero que, debido a la pandemia, sus ingresos se habían visto muy mermados.
Porque explotaba varios negocios en el sector de la hostelería que sufrieron las consecuencias directas del confinamiento, resultado del estado de alarma impuesto por el Gobierno.
Su abogado alegó la aplicación de la jurisprudencia de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo, concretamente las sentencias 333/2014, de 30 de junio, 5/2019, de 9 de enero, y 156/2020, de 6 de marzo, para fundamentar las pretensiones de su cliente basándose en el principio de la «rebus».
LA «REBUS SIC STANTIBUS» FRENTE AL «PACTA SUNT SERVANDA»
La «rebus sic stantibus» introduce una corrección a otro principio histórico, el de “pacta sunt servanda” (los pactos deben cumplirse), porque afirma que cuando, de manera sobrevenida, por fuerza mayor, cambian las circunstancias en las que se firmó el contrato, las partes pueden renegociarlo y adaptarlo a la nueva situación.
Sin embargo, la «rebus» no está regulada en nuestro Código Civil.
La mercantil Hermanos Garin Varillas CB se opuso a la demanda interpuesta por Aguilar, su inquilino, ante el Juzgado de Primera Instancia 41 de Madrid.
Aguilar siguió abonando la renta hasta marzo de 2020. A partir de ese momento realizó pagos a cuenta. En el momento en que la empresa contestó a la demanda, el 16 de diciembre de 2020, adeudaba 6.964,74 euros.
La magistrada titular de ese Juzgado sentenció, el 22 de junio de 2021, que Aguilar no se podía acoger a la «rebus sic stantibus».
Durante la pandemia el Gobierno dictó normas específicas que respondían a la protección social, como en el caso del Real Decreto Ley 11/2020, que suspendió el pago de las rentas «a determinados arrendadores con especial poder económico y a determinados arrendatarios vulnerables».
Dicha normativa no era aplicable a su persona «por cuanto es propietario de varios inmuebles, entre los que se encuentra una vivienda» deso9 metros cuadrados en otro lugar de Madrid.
Carecía de los requisitos para acogerse a la protección dispensada por ese Real Decreto. No era un arrendatario económicamente vulnerable.
LO QUE DICE LA AUDIENCIA PROVINCIAL
Aguilar, no contento con el resultado, apeló a la Audiencia Provincial. Y el tribunal colegiado, aún aceptando la existencia de la jurisprudencia citada, consideró que la aplicación restrictiva de esta cláusula no puede suponer que cualquier arrendatario «pueda invocar la mera reducción de los ingresos que percibe, en relación con los obtenidos antes de la pandemia, como fundamentos de aplicación de la cláusula».
En esa situación, explican, se encontrarían la inmensa mayoría de los inquilinos. La solución pasa «por el establecimiento de medidas por los Estados para la protección de determinados arrendatarios vulnerables, que es el caso del Gobierno de España, que ha dictado en el año 2020 los Reales Decretos Ley 11 y 15/2020».
El tribunal dice que nada impide que en determinados contratos el inquilino pueda invocar la aplicación de la «rebus sic stantibus».
Pero para ello deben cumplirse los dos criterios establecidos por la jurisprudencia del Supremo: «que la mutación o cambio de circunstancias determine la desaparición de la base del negocio y que se trate de riesgos que no sean los normales o inherentes al contrato«.
LA DOCTRINA ESTÁ BIEN APLICADA
Los tres magistrados de apelación consideran que la magistrada de la primera instancia aplicó de forma correcta dicha doctrina.
«Estamos ante un arrendamiento de vivienda en una zona exclusiva de Madrid, por la que el demandante abonaba en julio de 2020 la suma de 2.813,40 euros
mensuales, situación en que la propuesta de negociación del demandante trasladada a la propiedad de abonar una renta de 2.250 euros mensuales en atención a las circunstancias apuntadas por el demandante, consecuencia de la pandemia, no puede considerarse que suponga la desaparición de la base del negocio o la frustración del contrato, sino la apertura de un marco negociador, pues en definitiva en estos contratos la fijación del precio o renta está sujeta a la oferta y a la demanda».
Así de claro lo explica el tribunal de apelación. No se dan las condiciones establecidas en la jurisprudencia del Supremo. Por lo tanto, desestima el recurso del apelante y le impone las costas, como dice el artículo 398.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.
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