El Juzgado de Primera Instancia 103 de Madrid dictado una sentencia por la que ha resuelto aplicar la cláusula «rebus sic stantibus» a un contrato de arrendamiento de un local venta de ropa de caballero, que gestionaba la mercantil Plus Man, S.L., empresa creada en 1994, debido a la pandemia de COVID-19.
En su sentencia número 465/2023, de 2 de noviembre, la magistrada Ángeles Martín Vallejo ordena a la propietaria del local que aplique un porcentaje del 50 % en la reducción del alquiler en el periodo comprendido entre el 14 de marzo al 7 de junio de 2020; de un 25 % para el espacio entre el 8 de junio y el 21 de julio; de un 20 % entre el 21 de junio y el 5 de julio; de un 15 % entre el 6 de julio y el 6 de septiembre y desde el 7 de septiembre y el 1 de octubre en un 21 %.
La magistrada aplica la minoración de los porcentajes siguiendo la jurisprudencia de la Audiencia Provincial de Madrid que en la sentencia de 2 de noviembre 2022.
En la misma se reconoce, referido a un local de hostelería que la pandemia «supuso una mutación o alteración sobrevenida y absolutamente imprevisible de la base del negocio, provocando un claro desequilibrio en las prestaciones derivadas del negocio para las partes, pues el arrendatario tiene que hacer frente a una renta mensual excesiva y desproporcionada en atención a la contraprestación recibida, un local de negocio cuyo uso quedó inicialmente mermado totalmente por el cierre y con posteridad de forma parcial por las limitaciones de horario y de aforo y mantenimiento de distancias de seguridad».
También refiere la sentencia de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo, de la que fue ponente el entonces magistrado Francisco Javier Orduña Moreno, que en 2014 consolidó su doctrina sobre el régimen de aplicación de la mencionada cláusula «rebus sic stantibus», que permite la revisión de un contrato cuando surgen circunstancias nuevas a las existentes en el momento de su firma y las prestaciones de algunas de las partes son excesivamente gravosas rompiendo el equilibrio económico del contrato.
La “rebus sic stantibus”, que se traduce por “manteniéndose así las cosas”, es una de las cláusulas más conocidas de la historia del derecho en Europa.
Introduce una significativa corrección a otro principio igualmente histórico, el de “pacta sunt servanda” (los pactos deben cumplirse), porque afirma que cuando, de manera sobrevenida, por fuerza mayor, cambian las circunstancias en las que se firmó el contrato, cada una de las partes puede desistir de su cumplimiento.
LA PANDEMIA PRODUJO UN SOBREVENIDO CAMBIO DE CIRCUNSTANCIAS
El contrato de alquiler de este local fue suscrito el 1 de febrero de 2018 por un periodo de 5 años. Cuando sobrevino la pandemia, a partir del 14 de marzo de 2020, la arrendataria se negó a negociar ningún tipo de reducción del alquiler.
La pandemia produjo «un sobrevenido cambio de circunstancias que afectó al sentido o finalidad del contrato y rompió el equilibrio prestacional del mismo, haciendo necesario la aplicación de la cláusula ‘rebús’ para reequilibrar el contrato», decía el representante legal de Plua Man, S.L..
La intransigencia de la arrendadora provocó la tramitación de un ERTE por parte de la empresa, que trató de llegar a un acuerdo sin conseguirlo, según el abogado de la mercantil, Francisco Javier Ramos Mérida.
La empresa demandante, en consecuencia, dejó de pagar los alquileres desde abril de 2020.
Veinte meses después, en noviembre de 2021, el Juzgado de Primera Instancia número 49 decretó el desahucio de la mercantil por falta de pago.
Según el informe aportado por Plus Man, S.L., «la tienda en el año 2019 dio un beneficio de 9.223,56 euros con una facturación de 171.059,47 euros».
En 2020, ya con la pandemia, «dio unas pérdidas de 44.031,32 de euros con una facturación de 44.031,32 euros, es decir un descenso de la facturación de un 74,25 % respecto del año anterior prepandemia»
Las pérdidas en 2021 fueron de «2.804,90 euros con una facturación de 134.381,78 euros» con un descenso de la facturación de un 21,44 % respecto del año 2019 prepandemia.
La magistrada Martín Vallejo considera procedente estimar «parcialmente la demanda». La parte demandada debe devolver las cantidades cobradas de más siempre «que se acredite por el demandante el pago de las rentas correspondientes a los meses en que la renta se ha moderado, ya que al constar no abonadas las rentas correspondientes a dichos meses a tenor de la firmeza de la sentencia de desahucio dictada en el Juzgado nº 49 podría producirse un enriquecimiento injusto por parte del demandante quien no abonando renta durante el periodo solicitado pretende que se le abone parte de unas cantidades no abonadas».
