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Opinión | La necesidad de la prórroga indefinida en los arrendamientos de vivienda
Manuel Álvarez de Mon es letrado, exjuez y exfiscal. En su columna plantea reestablecer que los arrendamientos de viviendas sean indefinidos. Foto: Confilegal.
23/2/2025 05:34
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Actualizado: 23/2/2025 14:36
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Escribía en 1971 en la Enciclopedia Rialp, uno de los mejores especialistas en arrendamientos urbanos de España de todos los tiempos, el profesor de la Facultad de Derecho de la Universidad de Barcelona y entonces juez de un antiguo Juzgado Municipal de Barcelona, los especializados en los arrendamientos urbanos, Juan Vicente Fuentes Lojo, que los arrendamientos de viviendas modestas eran, textualmente, «los que más intensamente han de estar protegidos por el legislador».
En efecto, tras señalar que en el régimen jurídico del Código Civil predomina la libertad contractual, esta se limita, sin embargo, como en la generalidad de los países, en la legislación especial de arrendamientos urbanos, pues el egoísmo humano impide la libertad contractual, sobre todo tratándose de las citadas viviendas modestas.
Otra cosa es, por supuesto, el caso de las viviendas de lujo o los arrendamientos de temporada o de recreo, que no necesitan protección especial.
Evidentemente, los arrendamientos de temporada han de serlo de verdad, no considerándose tales los de la pretendida temporada de septiembre a junio o de 11 meses, generalizados en las zonas turísticas, verdadero fraude de ley.
En estos casos, el arrendatario, profesor o estudiante, por ejemplo, no debería desalojar el piso si no quisiera, y dejar que sea el propietario quien, si insiste en su presión sobre el inquilino para desalojar, tenga que acudir al juzgado, donde, con arreglo a derecho, su demanda debería ser desestimada por el referido fraude de ley, si se acredita que es la vivienda habitual del arrendatario, ya sea por empadronamiento, contrato de trabajo o toma de posesión como funcionario docente o sanitario, entre otros modos.
En este fraude son cómplices, frecuentemente, múltiples inmobiliarias.
Pues bien, la protección máxima del arrendatario en España se dio con la Ley de Arrendamientos Urbanos (Texto articulado de 14 de diciembre de 1964), una ley social en este aspecto, pese a ser legislación del régimen político dictatorial anterior, que establecía la prórroga obligatoria para el arrendador, a voluntad del arrendatario, con puntuales excepciones, como la necesidad acreditada para el arrendador, el no uso o la tenencia de otra vivienda por el arrendatario.
Esta social prórroga forzosa fue eliminada a traición en las disposiciones adicionales del Real Decreto-Ley 2 de 1985, de materia económica, pero ajeno a la materia, a iniciativa del político liberal disfrazado de socialista Miguel Boyer, ministro de Economía y Hacienda en el teórico gobierno socialista de Felipe González, pero ultraliberal en la práctica económica.
CAMBIO DE LAS REGLAS DE JUEGO
Era la primera época de los grandes pelotazos económicos de allegados al entorno del poder político.
Se establecieron meras prórrogas temporales, que, de la forma más antisocial posible, el gobierno de Mariano Rajoy redujo a tres años, y que la positiva reforma de Pedro Sánchez, con el apoyo de Podemos en 2019, subió a cinco años en los arrendamientos de viviendas propiedad de personas físicas y a siete en los de propiedad de personas jurídicas.
Esto, de todas formas, es insuficiente. Varios motivos, como el abuso de los falsos arrendamientos de temporada o la proliferación de los fondos buitres especuladores, entre otros, hacen necesaria una reforma radical en los alquileres de viviendas.
La especulación generalizada atenta contra la función social de la propiedad que establece el artículo 33.2 de la Constitución.
Habría, de entrada, que establecer una normativa protectora del inquilino similar a países como Suecia y Alemania, donde el 50 % de la población vive de alquiler y en donde el propietario no puede desalojar al inquilino para buscar otro que pague más.
Aquí puede legislarse en el mismo sentido.
Pero lo más importante de todo es volver a establecer que los arrendamientos de vivienda sean indefinidos.
Eso propone ahora acertadamente «Más Madrid (Sumar)», como ya intentó Podemos con una moción en el Congreso que fue rechazada.
Como dice la ministra Mónica García, la reforma de los arrendamientos daría «estabilidad» y condiciones de vida segura a los inquilinos e ingresos estables a los propietarios.
UN PEQUEÑO CAMBIO LEGISLATIVO DE GRAN TRASCENDENCIA
Sería un pequeño cambio legislativo, pero con una gran transformación en la vida de la gente.
Mucha gente, incluso propietaria de pisos, vive sin embargo el problema del alquiler de sus hijos, que precisan pisos por razones de estudios o de independencia de vida.
Y gran problema también para profesores de enseñanza, sanitarios y otros funcionarios o trabajadores, que genera situaciones injustísimas en sitios turísticos o grandes ciudades.
En el horizonte de la reforma hay, sin embargo, dos grandes problemas:
Uno: ¿se atreverá el PSOE a salir de su liberalismo económico y apoyar la reforma?
Otro, casi insoluble: en el Congreso hay una mayoría de derecha económica, pues, además del PP y Vox, la integran los conservadores y liberales PNV y Junts, pese a la falsedad de decir que son progresistas.
Eso sí, además, estos dos últimos partidos están lejos de ser solidarios en términos económicos con los ámbitos que excedan de su territorio.
La democracia liberal está resultando, en el arrendamiento de vivienda, ser eso: liberal y antisocial.
El capitalismo económico manda, aunque a veces se disfrace de izquierdas, como es el caso de Miguel Boyer, el inspirador del desastre del Real Decreto-Ley 2 de 1985.
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