La nuda propiedad gana posiciones en España como alternativa para conseguir una vivienda a través de la cesión del usufructo. Foto: EP
Las operaciones de nuda propiedad de jubilados crecieron un 50%: en qué consiste, y cómo se gestiona este derecho
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02/4/2025 05:35
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Actualizado: 01/4/2025 20:33
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La nuda propiedad sigue cogiendo fuerza en España en los últimos años. Un derecho jurídico sobre la vivienda para las personas de mayor edad que, sin embargo, sigue generando grandes dudas entre los consumidores de este tipo de productos para adquirir un inmueble. Especialmente, debido a quién debe responsabilizarse de los daños que pueda sufrir la vivienda, sus gastos mensuales, o los impuestos.
La vivienda se ha convertido, en los últimos años, en uno de los elementos que más preocupan en España. Especialmente, a los jóvenes, cuyo acceso a este bien de primera necesidad es prácticamente inalcanzable para muchos.
Una problemática ante la que figuras jurídicas como la nuda propiedad parece ser una solución a largo plazo. Tanto es así que, en los últimos años, este sistema ha sido cada vez más utilizado en el país.
«La nuda propiedad es el derecho que tiene una persona a ser titular de un bien, pero con la limitación de que otra persona, el usufructuario, es quien tiene derecho a disfrutarlo», explica Abel Marín, socio de Marín & Mateo Abogados.
Así pues, en el caso de la vivienda, el comprador adquiere el inmueble, con nuda propiedad. Eso sí, sin tener derecho a usarla». Y es que, mientras el comprador adquiere la vivienda a un precio inferior al que se acostumbra actualmente en el mercado, es el vendedor el que disfruta de la misma hasta el momento de su fallecimiento.
«Es un buen sistema de capitalizar el ahorro inmobiliario y complementar la jubilación o pensión», explica el abogado a Confilegal.
Sin embargo, también se puede dar en otros supuestos. «También es habitual la venta que se heredó con la carga de un usufructo a favor de otra persona. En caso de que el nudo propietario necesite liquidez, puede vender la nuda propiedad».
Así se gestiona la nuda propiedad entre vendedor y comprador
Un acuerdo de nuda propiedad que, tal y como explica el experto, tiene beneficios para ambas partes. Eso sí, siendo importante conocer las obligaciones que cada uno de los intervinientes tiene en el proceso.
«Para la parte vendedora, al tratarse de una compraventa tributará por ganancia o perdida patrimonial en IRPF. Ello, salvo de se trate de su vivienda habitual; en ese caso estará exenta», explica.
Por su parte, el comprador «sólo deberá pagar el Impuesto de transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados (según las CCAA) por el valor de la nuda propiedad, no de valor total».
Y aunque hay ciertas discrepancias en el caso de los gastos y los impuestos, Marín asegura que los gastos ordinarios (como la luz o el agua) se dan a cuenta del usufructuario, mientras que la ley de propiedad horizontal indica que el nudo propietario es quien debe de pagar los gastos de sostenimiento del inmueble, como por ejemplo los gastos de comunidad.
Sin embargo, tanto comprador como vendedor «podrán pactar lo que quieran, con un contrato entre partes en el que no vincula a un tercero”. Por ejemplo, tal y como explican desde el bufete, «si el IBI no lo paga usufructuario, se reclamará al usufructuario. Este, a su vez, y con el acuerdo en mano, puede reclamar al nudo propietario».
Una práctica cada vez más habitual en España
Un sistema que, ante la actual situación de la vivienda en España, parece conquistar cada vez al mercado. Y así lo reflejan los datos ofrecidos por el Colegio de Registradores.
Así pues, durante los nueve primeros meses de 2024, se duplicaron las operaciones de nuda propiedad en España.
Una tendencia que crece en los últimos años, según los datos publicados. Tanto es así que, mientras que en 2024, se duplicaban estas operaciones, 2023 cerraba con un aumento del 11,3% con respecto al periodo anterior.
En concreto, en 2023 se inscribieron 1.845 compraventas de nuda propiedad de vivienda, que supone un incremento anual del 11,3%, moderándose con respecto al incremento del año anterior (23,7%), pero acumulando tres años de crecimientos desde los mínimos de 2020, cuando cayeron el 25,7% debido a la pandemia.
Así, la nuda propiedad se convierte en una solución a la que optan cada vez más personas mayores para obtener liquidez. Especialmente, entre los mayores de 65 años, siendo ésta la edad en la que se suele analizar esta posibilidad. De hecho, según el despacho de abogados, los mayores de 65 años pueden obtener beneficios fiscales si venden la nuda propiedad de su vivienda habitual.
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