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Novedades en el pago de los alquileres de locales afectados por el Covid-19
El columnista, José Luis Ortiz Miranda, es abogado especialista en consumo y en este artículo aborda esta problemática.
02/5/2020 06:35
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Actualizado: 01/5/2020 18:53
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La prolongación en la situación excepcional de la pandemia del COVID 19 y lo insostenible de la situación ha llevado al Gobierno a dar un paso más, promulgar el Real Decreto Ley de 21 de abril que aprueba un nuevo paquete de medidas para reducir los costes operativos de pymes y autónomos.
La más llamativa, la posibilidad de aplazamiento del pago de arriendos distinguiendo dos tipos de arrendadores:
1. Cuando el arrendador sea empresa o entidad publica o un gran tenedor, es decir, que posea más de 10 inmuebles, sin contar ni garajes ni trasteros, o una superficie construida de más 1.500 m2, el arrendatario, sea persona física o jurídica, podrá solicitar al arrendador que en el plazo de 1 mes desde la entrada en vigor de este Decreto (desde el 23 de abril al 23 de mayo) la moratoria en el pago de la renta arrendaticia, deberá ser aceptada por el arrendador siempre que no se hubiera alcanzado ya un acuerdo entre ambas partes en moratoria o en reducción de la renta.
Además, la moratoria se aplica de forma automática y afecta al periodo de tiempo que dure el Estado de alarma y sus prorrogas y a las mensualidades siguientes, prorrogables una a una sin que puedan superar los 4 meses.
Por supuesto el inquilino no tendrá ningún tipo de penalización y las cantidades aplazadas serán devueltas al arrendador sin intereses, mediante el fraccionamiento de las cuotas en un plazo de 2 años, que comienza una vez se supere el Estado de alarma, o a partir de la finalización del plazo de los 4 meses antes aludido, y siempre dentro del plazo de vigencia del contrato de arrendamiento o cualquiera de sus prorrogas.
2. Para el resto de arrendadores que no sean grandes tenedores, el procedimiento es el mismo, solicitud por el arrendatario en el plazo de 1 mes y devolución sin intereses, pero no es obligatoria la aceptación sino que deberán ser las partes quienes lleguen a un acuerdo sobre las condiciones del aplazamiento.
Una importante diferencia es que se podrá recurrir a cobrarse la renta de la fianza, total o parcialmente, para que el inquilino pueda afrontar el pago de la renta con más liquidez.
Requisitos para pymes y autónomos
Los requisitos que deben cumplir las pymes y autónomos en el caso de contrato de arrendamiento de un inmueble afecto a la actividad económica para poder acceder a esta moratoria son:
1) Que su actividad haya quedado suspendida como consecuencia de la entrada en vigor del RD 463/2020; 2) o que acredite una reducción de la facturación del mes natural anterior al que se solicita el aplazamiento en, al menos, un 75%, en relación con la facturación media mensual del trimestre al que pertenece dicho mes referido al año anterior.
Además, 3) el arrendatario autónomo deberá acreditar estar afiliado y en situación de alta, en la fecha de la declaración del Estado de alarma, en el Régimen Especial de la Seguridad Social de los Trabajadores por Cuenta Propia, de los Trabajadores del Mar, o de alguna de las mutualidades sustitutorias del RETA y 4) en el caso de pymes, tener menos de 4 millones de activo u 8 de facturación, o menos de 50 trabajadores.
Las solicitudes pueden ser revisadas, dando lugar a responsabilidades por daños y perjuicios (artículo 1.101 CC) si adolecen de falta de veracidad, sin perjuicio de las responsabilidades penales por falsedad o de otro orden a que la conducta de los mismos pudiera dar lugar.
Todas las fuentes jurídicas consultadas coinciden en que es un Real Decreto que si bien va a suponer un alivio para muchos inquilinos, deja en la estacada sobre todo a los grandes tenedores o grandes propietarios de inmuebles de este país (Bancos, Fondos de Inversión Institucional, Fondos Buitres, etc.), y que provocara a medio plazo un efecto dominó disuasorio de inversiones en el ladrillo de los grandes fondos buitres internacionales de nuestro país, lo que ralentizara el crecimiento económico del sector inmobiliario, y muy probablemente abaratará los precios del ladrillo, por exceso de oferta y falta de demanda.
Pero son solo hipótesis de trabajo. Realmente nadie sabe, a día de hoy, en que a acabará toda esta pesadilla. Nadie tiene la bola de cristal… y menos yo.
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