El Congreso convalida la futura ley hipotecaria que aún debe tramitar el Senado pese a las críticas generadas
Calviño dice que mejora la protección del consumidor y las asociaciones afirman que mantiene la responsabilidad ilimitada del deudor con sus bienes presentes y futuros y se introducen clausulas tumbadas por el TJUE
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21/12/2018 03:15
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Actualizado: 21/12/2018 03:29
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División en el Parlamento ante la reforma hipotecaria. Este jueves los votos de PP, PSOE, Ciudadanos, PDeCAT y PNV avalaron en el Pleno del Congreso la aprobación de la nueva ley hipotecaria, mientras que Unidos Podemos, Esquerra Republicana, Compromís y EH-Bildu han mostrado su rechazo durante su último debate antes de enviar la reforma al Senado.
Teniendo en cuenta los apoyos cosechados es previsible que no sufra grandes cambios en la Cámara Alta para quedar aprobada definitivamente el próximo mes de marzo. Esta reforma debería haber traspuesto una directiva del 2016 y tiene pendiente el pronunciamiento del TJUE tras la denuncia que hizo la Comisión Europea por dicho incumplimiento.
Frente a la postura de la ministra de Economía y Empresa, Nadia Calviño, que señaló que se ha mejorado este proyecto desde su origen, sobre todo en cuanto a la protección de los consumidores, las voces críticas afirman que la futura reforma hipotecaria no impedirá los desahucios.
La nueva ley establece que serán necesarias 12 cuotas impagadas para que se active la cláusula de vencimiento anticipado, lo que genera indefensión en el consumidor.
Otra de las novedades más importantes es el reparto de gastos. La reforma hipotecaria también rebajará las comisiones por amortización anticipada de los préstamos y demora; abaratará la conversión de créditos de tipo variable a tipo fijo y cargará a la banca con todos los gastos de constitución de las hipotecas excepto el de tasación, para impedir que esta sea impuesta por la entidad.
Además, serán los bancos quienes asuman los costes de subrogación para evitar que les salga más rentable captar créditos de otras entidades que conceder nuevos ahora que deben correr con todos los gastos. También se dará libertad al cliente para cambiar de banco aunque el suyo le iguale la oferta de la competencia.
Otro de los cambios que introduce es la necesidad de evaluar la solvencia del consumidor. Se trata de evitar que se concedan hipotecas a personas sin capacidad de repago, como se hizo en los años de la burbuja. El banco deberá «evaluar en profundidad la solvencia» del cliente, según la norma, estudiando, en concreto, sus ingresos actuales y los previsibles en el futuro, sus propiedades, ahorros y otras deudas.
Valorará incluso la pensión prevista por si el cliente debe seguir pagando tras jubilarse. Además, la norma obliga al banco a consultar el historial crediticio del cliente en el Banco de España, y si concede el préstamo le permite ceder los datos del usuario a plataformas privadas de información crediticia.
Esto, unido a las nuevas potestades dadas al Banco de España para que restrinja el crédito si ve riesgo de burbuja, puede hacer que las entidades sean mucho más selectivas al dar hipotecas.
Vencimiento anticipado, la puerta a perder la vivienda
La reforma hipotecaria aborda esta cuestión ampliando el plazo para ejecutar esa cláusula, en estos momentos a la espera del pronunciamiento del TJUE sobre una cuestión planteada por el Tribunal Supremo.
Y en cuanto a las cuotas impagadas, durante la primera mitad del contrato se debe producir un impago de cuotas que alcance el 3% del importe del préstamo hipotecario o 12 cuotas mensuales. A partir de este momento, se puede ejecutar el desahucio.
A partir de la segunda mitad del contrato se debe producir un impago que alcance el 7% del importe del préstamo hipotecario o 15 cuotas mensuales.
Las críticas a esta medida han venido desde plataformas como ‘Stop Desahucios Euskadi’ que ha alertado de que con la nueva Ley Hipotecaria, «miles de familias podrán ser desahuciadas» si se aplica la cláusula de vencimiento anticipado, «que permite al banco romper el contrato y reclamar todo el préstamo».
«Los bancos tienen ahora un grave problema» porque actualmente «si activan el vencimiento anticipado» el procedimiento es archivado o suspendido, sin embargo con esta nueva ley, el Congreso «acude en ayuda de la banca, blanqueando la cláusula de vencimiento anticipado en casi seis millones de hipotecas».
‘Stop Desahucios Euskadi’ considera que esta norma «no recoge la dación en pago como un derecho, no limita la responsabilidad al bien hipotecado y la única retroactividad que recoge es la del vencimiento anticipado, justamente la que beneficia a los bancos».
Por su parte, ADICAE califica de «ridículo» el cambio respecto al proyecto de Luis de Guindos que entró en el Congreso y que apenas supone el aumento de 9 a 12 las cuotas impagadas, sin que el Código de Buenas Prácticas y otras medidas sociales pongan fin a esta situación.
Para este colectivo sería bueno que la nueva ley hipotecaria se fijara en la de otros países europeos de nuestro entorno donde el vencimiento anticipado supone un porcentaje del préstamo muy superior al que los diputados han acordado: en Alemania es del 10% (en línea con lo que proponía ADICAE en las alegaciones), Italia es del 12,5 (⅛ del préstamo) o Francia, donde alcanza el 20%.
Respecto a los desahucios, ADICAE cree que se mantiene la situación de indefensión del consumidor. La asociación ve «insignificante» la ampliación a 12 meses de impagos de la cuotas ya que cree que en relación a la cuantía y duración del préstamo «no son suficientemente graves».
La ley no establece la inclusión obligatoria de la dación en pago -la entrega de la casa libera la carga de la deuda- en los contratos hipotecarios, medida que sí viene contemplada en la Ley de Vivienda de la Plataforma por Afectados de la Hipoteca (PAH) –bloqueada por PP y Ciudadanos que piden continuas prorrogas para introducir enmiendas– pero sí confirma la prohibición de las cláusulas suelo que limitan la reducción de los tipos de interés en hipotecas variables.
Reforma inacabada
Desde la PAH piden la retirada de esa reforma y acusan al PSOE de copiar y seguir las directrices del exministro Guindos.
Entre los aspectos más cuestionados destacan que «no recoge la responsabilidad limitada al bien, manteniendo como hasta ahora la responsabilidad del deudor, que deberá responder con todos sus bienes presentes y futuros; es decir, el horizonte, en situación de impago, continuará siendo el sobreendeudamiento de por vida de las familias y su ruina».
Por otro lado, los intereses de demora será el interés remuneratorio más 3 puntos, «cuando el Tribunal Supremo dice que no deben superar en más de dos puntos el tipo de interés del préstamo».
Al mismo tiempo, con esta reforma se modera la aparición de las cláusulas abusivas pero la presencia de las mismas estará condicionada por el entendimiento que del préstamo y sus condiciones realice el consumidor.
En su opinión, «esto va a generar que sea más difícil que los tribunales les obliguen a hacer reembolsos como los derivados de las cláusulas suelo y de los gastos hipotecarios, que les han costado cientos de millones de euros, dejando sin efecto las sanciones a los bancos que dejen de incorporarlas».
Otra cuestión sin resolver, añaden, es la venta vinculada a otros productos. La reforma aprobada permite a las entidades financieras ofrecerlos siempre que proporcionen al consumidor información sobre ellos, presentando dos presupuestos diferenciados, uno con esos productos y otro sin ellos, sobre los que el prestatario tendrá la última palabra. En caso de conflicto, deja la última palabra al Banco de España.
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