¿Deben las Administraciones establecer controles más estrictos de los precios de los alquileres?
El debate sobre el control estricto de los precios de alquiler por parte de las Administraciones se ha desplegado públicamente.

¿Deben las Administraciones establecer controles más estrictos de los precios de los alquileres?

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04/1/2019 06:15
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Actualizado: 04/1/2019 09:51
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La aprobación reciente de un Real Decreto Ley para frenar las subidas de los alquileres con contratos más largos, de cinco a tres años y otras medidas como el control de las viviendas de uso turístico o la limitación de las fianzas por cada alquiler no ha evitado que el debate haya llegado a la opinión pública y dividido al Gobierno de Pedro Sánchez, sobre si es necesario regular los precios de los alquileres con un mínimo y un máximo.

En esta situación Confilegal ha pedido la opinión a varios expertos que defienden tesis contrapuestas. Mientras tanto, los desahucios por impago de alquiler se han disparado.

Marisa Gracia, es abogada, doctora en Derecho y uno de los fundadores de la Red Abafi, Abogados especialistas en derecho bancario y financiero de carácter nacional.

Tiene despacho abierto en Bilbao.

Su visión del problema se aleja del control de los precios de los alquileres: “las dos posturas son defendibles pero no es bueno apostar por el afán de controlar todo por parte del Estado, estamos llegando a una situación tan intervencionista que lo del libre mercado chirria”.

Para esta jurista esta situación es contradictoria aunque reconoce que hay situaciones de claro abuso por parte de los propietarios que muchos inquilinos no pueden soportar “ incluso en ciudades normales”.

La letrada opina que  “el auge de los pisos turísticos ha hecho mucho daño a esta coyuntura porque se ha llevado parta de la demanda de vivienda habitual”.

Por ello, habría que encontrar una regulación más o menos uniforme de estas viviendas turísticas que han proliferado con el apoyo de plataformas tecnológicas, como Airbnb que les sirve de escaparates para recibir miles de propuestas “Es una actividad por la que se escapan muchos contratos de alquiler. Parece ahora más rentable alquilar un piso por semanas o días que por largas estancias”.

Marisa Gracia, fundadora de la Red Abafi, Abogados especialistas en derecho bancario y financiero de carácter nacional, durante la exposición de una ponencia.

¿Se puede generar un Estado intervencionista?

La doctora Gracia teme que un control super detallado de los precios del alquiler “pueda generar un Estado muy intervencionista, donde la libertad de mercado quede en entredicho”, aclara.

Respecto a la regulación de las viviendas turísticas “me preocupa que se haga a nivel autonómico, con lo cual es posible que las legislaciones sean muy diferentes”.

A su juicio no va a ser sencillo encontrar un equilibrio entre la oferta y la demanda a nivel de alquileres. «En muchos casos las ofertas por renovación del alquiler duplican la anterior propuesta y deja muy indefensos a los propios inquilinos”, apunta.

En consecuencia, antes de ir al intervencionismo más duro “habría que apostar por otras cuestiones paralelas, es el caso de las viviendas de uso turístico de las que hemos hablado o de potenciar el alquiler social con un parque de vivienda pública que pueda ponerse cara al público con precios asequibles”.

A su juicio las propias cláusulas de estabilización de las rentas deberían tener unos límites porcentuales que podrían estar entre el 10 o el 15% del total de ese alquiler inicial “pero siempre dentro de la autonomía de la voluntad de las partes para no cargarnos el actual libre mercado existente”.

Sobre el alquiler social es defendible porque parece evidente que hay muchas familias con ingresos bajos “podría ser una medida eficaz. Al mismo tiempo habría que estimular el mercado para que no hubiera tal cantidad de pisos vacíos como los que hay en la actualidad. Para esta jurista es una buena noticia que los alquileres hayan pasado de 3 a 5 años en su duración  «ahora se trata que las subidas que se establezcan con carácter anual tengan un límite porcentual como el anteriormente comentado para que no sobrepasase una cantidad concreta”.

«Otro tema a considerar son los alquileres de la gente joven. Se trata de que puedan independizarse y hacer su vida. En Comunidades Autónomas como el País Vasco lo están fomentando con buenos resultados. También se han establecido algunas ayudas para gente mejor de 30 años que están siendo efectivas”.

Para esta experta en derecho hipotecario y bancario es fundamental pensar en la gente joven, sobre todo sabiendo que España, tras Grecia tiene el mayor índice de desempleo de menores de 30 años en la UE.

Darle la vuelta a la situación actual

Desde la Plataforma de Afectados por la Hipoteca (PAH), su portavoz nacional, Paco Morote, desde Murcia, cree necesario un cambio radican en la situación actual.

“Precisamente el libre mercado nos ha llevado a esta situación, insostenible para familias con bajas rentas que han tenido que abandonar sus viviendas u okupar otras por necesidad”.

A su juicio “es muy ingenuo pensar que con este ultraliberalismo existente en el mercado se vayan a arreglar las cosas». Y recuerda que el Instituto Nacional de Estadística habla de 3,4 millones de casas vacías.

Para Morote todas esas viviendas, en manos de bancos o de fondos buitres “habría que movilizarlas, penalizando el hecho que no estén realizando la función social que se espera para la vivienda, tal y como viene reflejado en la Constitución Española. Se trataría de establecer un gravamen fiscal para poner en el mercado dichas viviendas que están  de forma injustificada vacías. De esa forma se lograría tener financiación para crear un parque público de vivienda. En España dicho parque es del 1% frente a l 20% de países como Francia, Alemania o Austria”.

Morote recuerda que en la Ley de Vivienda de la PAH, ya desbloqueada recientemente en el Congreso tras una enmienda a la totalidad que interpuso el PP “rebajan nuestro texto y el propio Real Decreto Ley del Gobierno en materia de alquiler”, ya se indicaba la cesión de las viviendas a la Administración “como si fuera una expropiación temporal para su utilización como parque público”.

Y recuerda que el Tribunal Constitucional se ha posicionado a favor de varias leyes autonómicas frente al recurso del PP.

El líder de la PAH, Paco Morote, en una reunión reciente con el ministro de Fomento, José Luis Ábalos, y la secretaria de Estado de Vivienda, Helena Beunza, a su derecha.

Construir 20.000 viviendas sociales en seis años

Desde la PAH la idea de construir 20.000 viviendas de uso público en seis años que ya esgrimió en su día el actual Ministro de Fomento, José Luis Ábalos no sería la solución para un problema que requiere medidas concretas y a corto plazo «el procedimiento actual de desahucio no se ha modificado con la entrada en vigor del nuevo RdLey de alquileres. No se han recuperado garantías para los inquilinos demandados”.

No hay formula de oposición “recuerda a la situación del 2012 donde el TJUE a través de sentencias como la del caso Aziz otorgó más derechos a los deudores”.

Recientemente la PAH presentó una demanda en la Audiencia Nacional contra Blackstone, fondo buitre del que se sospecha que gestiona más de 100.000 viviendas que retiran del mercado y “las van sacando según sus intereses, lo que hace que se mantengan los precios de compra elevados. Blackstone se estructura en media docena de SOCIMI [(Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión Inmobiliaria] a través de las cuales gestiona esas viviendas , más la propia marca. En esa demanda se pide siguiendo el artículo 281 del Código Penal que señala que retirar y acaparar bienes de primera necesidad del mercado incurre en delito. La PAH quiere saber cuántas viviendas existen y cuántas están fuera del mercado».

El portavoz de la PAH explica a Confilegal que el acceso a la vivienda está limitado a las condiciones de renta de los ciudadanos: “Si no tienes renta, no tienes casa. Esa es la situación que vivimos en España. El auge de los desahucios de alquiler viene por esta vía”.

Sobre la división que hay en el Gobierno respecto al control de los precios del alquiler, Morote señala que “el PSOE no ha dejado de proteger a la banca en los últimos años. La propia Directiva 93/13 , con reiteradas condenas a España no fue traspuesta por Felipe González. Más tarde en época de Zapatero, las cuatro iniciativas para establecer la dación en pago las tumbaron en el Congreso”.

Ahora recuerda que Nadia Calviño, ministra de Economía y Empresa “ sigue la estela de Bruselas de proteger a los bancos por encima de las personas”.

El líder de la PAH subraya que la reforma hipotecaria que entrará en vigor el próximo mes de marzo “ha blanqueado cláusulas abusivas como el IRPH normalizándolo, pese a que aún falta por pronunciarse el TJUE sobre su legalidad, tras la cuestiones prejudiciales presentadas por varios magistrados”.

Sobre el control de los precios la PAH indica que “habría que establecer unos topes máximos o mínimos en función de la vivienda y sus características, como la ubicación, el tamaño o los servicios que dispone así como los precios medios de la zona”.

También cree que no será lo mismo una vivienda de lujo “que puede estar libre en el mercado que  cualquier vivienda de alquiler asequible”.

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