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Aplicación automática de la «rebus sic stantibus» en Cataluña

Ramon Castilla es socio de Inmobiliario del despacho internacional Squire Patton Boggs.
| | Actualizado: 24/10/2020 23:13

Como consecuencia de las medidas adoptadas por el Gobierno de España y por las respectivas Comunidades Autónomas para proteger la salud frente a la pandemia de la COVID-19, se han limitado, e incluso suspendido, determinadas actividades económicas, que, a pesar de su carácter transitorio, están suponiendo un grave impacto en el sector comercial, hostelería, hotelero, etc., que están  afectados por la pérdida de ingresos y que están poniendo en peligro su viabilidad comercial y con ello de un gran número de puestos de trabajo.

Como consecuencia de lo anterior, y con el fin de proteger a los arrendatarios afectados por esta situación, el Gobierno de España aprobó el Real Decreto 15/2020 de 21 de abril que aplicando el principio jurisprudencial de la «rebus sic stantibus», facultaba a PYMES y autónomos a solicitar una moratoria en el pago de la renta durante el tiempo que duraba el estado de alarma y las mensualidades siguientes y hasta un máximo de cuatro mensualidades.

El Real Decreto 15/2202 ha sido la primera vez que una norma ha aplicado expresamente la aplicación del principio jurisprudencial de «rebus sic stantibus», que tradicionalmente se había reconocido por la jurisprudencia habitualmente de forma muy excepcional y restrictiva, cuando se producía un cambio significativo en las circunstancias existentes en el momento de la celebración del contrato, siendo el cambio de circunstancias de tal magnitud que imponía una carga imprevisible más allá de cualquier cálculo o un coste no razonable a una de las partes, originándose con ello una desproporción exorbitante e incalculable entre las respectivas prestaciones de las partes, o bien cuando como consecuencia de dicha alteración, se frustraba el destino o propósito del acuerdo alcanzado entre las partes.

Ante esta situación excepcional, las resoluciones judiciales que se están dictando por tribunales de primera instancia durante estos últimos meses, han reconocido la aplicación de la doctrina «rebus sic stantibus» a las circunstancias extraordinarias causadas por la pandemia de la COVID-19 y están moderando e incluso suspendiendo las obligaciones de los arrendatarios y de prestatarios en contratos de financiación.

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Por ello, teniendo en cuenta la actual situación económica provocada por la crisis del COVID-19, que ha llevado al cierre de locales durante más de dos meses, junto con una disminución de las ventas debido a las restricciones, la desconfianza o miedo de los clientes a acudir a los establecimientos comerciales y hoteleros, la disminución considerable del número de turistas que han visitado nuestro país, etc., pero sin una disminución equivalente en la carga económica que deben pagar los arrendatarios de locales a sus arrendadores, el Gobierno de Cataluña acaba de dar un paso más en la regulación de la aplicación de la «rebus sic stantibus», mediante la aprobación del Decreto Ley 34/2020, de 20 de octubre de medidas urgentes de apoyo a la actividad económica desarrollada en locales de negocio arrendados, que ha entrado en vigor el 22 de octubre de 2020.

Este Decreto Ley reconoce el derecho de los arrendatarios de inmuebles con uso comercial (incluyendo las actividades, docentes, deportivas, recreativas y servicios), a modificar las condiciones del contrato con el fin de restablecer el equilibrio de las prestaciones contractuales y de acuerdo con las exigencias de la buena fe y de la honradez en los tratos.

En el caso de que las partes no lleguen a un acuerdo en el plazo de un mes desde la fecha del requerimiento del arrendatario, el arrendador estará obligado a reducir la renta y el resto de cantidades asimiladas a la renta, en un cincuenta por ciento respecto de las vigentes y mientras dure la suspensión del período de actividad. Si la actividad se reduce parcialmente, la renta y las demás cantidades asimiladas a la renta, deberán reducirse en la misma proporción.

DERECHO A DESISTIR DEL CONTRATO SIN PENALIZACIÓN

Adicionalmente, se reconoce la facultad del arrendatario de desistir del contrato, sin la aplicación de penalización alguna, si la suspensión de la actividad se prolonga más de tres meses en el transcurso de un año a contar desde el pasado 22 de octubre de 2020, mientras se mantenga esta situación y hasta tres meses después del cese completo de tales medidas, siempre que lo notifique fehacientemente a la arrendadora con un mes de antelación.

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Junto a lo anterior, se faculta a los arrendatarios a hacer uso de estos derechos, con independencia de los acuerdos a que hubieran llegado las partes contratantes, respecto de las contingencias que se prevén, antes del 22 de octubre de 2020. Esta aplicación retroactiva de los derechos reconocidos a los arrendatarios podrá conllevar una avalancha de reclamaciones requiriendo al menos la reducción en un cincuenta por ciento del pago de la renta y cantidades asimiladas.

Si bien podría llegar a considerarse que las medidas aprobadas por el Gobierno Catalán se aprueban tarde, dado que los arrendatarios llevan ya sufriendo más de seis meses las consecuencias económicas de la pandemia, habiendo causado ya el cierre de un gran número de establecimientos, comerciales, trata de dar algo de oxígeno al sector y de evitar que continúen cerrándose empresas y puestos de trabajo, pero perjudicará notablemente a los arrendadores y en especial a los propietarios de activos y de centros comerciales que durante los últimos meses han tenido que mantener los mismos sin actividad y de renegociar con cada uno de los inquilinos las rentas y gastos de cada uno de sus locales.

Ante esta situación que acaba de impulsar el gobierno catalán, y frente a las continuas medidas y restricciones de limitación de movilidad y de restricciones comerciales que se están aprobando durante estos días para hacer frente a la segunda ola de la COVID-19, no es descartable que otras Comunidades Autónomas o incluso el gobierno de España, aprueben normas similares para tratar de requilibrar las prestaciones contractuales en estos sectores y de tratar de favorecer a los sectores que están siendo más perjudicados.

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Habrá que seguir pendiente del BOE y de los demás diarios oficiales porque parece que la segunda ola del Covid-19 nos traerá también una segunda ola de renegociaciones de contratos.

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