Cómo incide la reforma de la Ley del Suelo de la CAM en la inscripción de la obra nueva en el Registro de la Propiedad

Una de las principales novedades contenidas en la reforma de la legislación urbanística de la Comunidad de Madrid por la Ley 1/2020, de 8 de octubre, por la que se modifica la Ley 9/2001, de 17 de julio, del Suelo de la Comunidad de Madrid, para el impulso y reactivación de la actividad urbanística ha sido, como señala su propia Exposición de Motivos, la reducción de un gran número de licencias urbanísticas existentes en la actualidad y su sustitución por un sistema de intervención administrativa posterior a través de la declaración responsable.

Se ha establecido así un régimen mucho más ágil para los actos de edificación, pues, una vez obtenida la licencia conforme a un proyecto básico, es suficiente para el inicio de las obras con una declaración responsable en la que se manifieste que el proyecto de ejecución desarrolla al básico y no introduce modificaciones sustanciales, e igualmente se sujeta a declaración responsable la primera ocupación y funcionamiento de las edificaciones.

También la reforma incide lógicamente en los requisitos que se han de exigir para el acceso de la obra nueva al Registro de la Propiedad, siendo el cambio más significativo la sustitución de la licencia de primera ocupación por la declaración responsable como requisito para la inscripción de la finalización de la obra declarada.

El hecho de que el plazo de espera para la obtención de esta licencia fuese dilatado en numerosos municipios de la Comunidad generaba perjuicios tanto para los adquirentes de las construcciones, quienes frecuentemente debían pagar un mayor número de cuotas de alquiler al retrasarse la entrega de la vivienda, como para los promotores, obligados a satisfacer, aun habiendo concluido la edificación, los intereses de los préstamos hipotecarios concedidos para financiar las obras.

Merece por ello la reforma ante una situación económica como la actual una valoración positiva. Debe señalarse también que, además de no suponer una auténtica novedad legislativa, es plenamente respetuosa con las disposiciones del legislador estatal.

DEBER DE CONTROL Y RESPONSABILIDAD DE LA ADMINISTRACIÓN

Así, tradicionalmente ha sido posible el acceso al Registro de la Propiedad de la finalización de la obra nueva sin el requisito de la licencia de primera ocupación.

Fue el Real Decreto-ley 8/2011, de 1 de julio el que impuso su exigibilidad para la práctica de la inscripción, siempre que la respectiva normativa autonómica estableciese que está sujeto a licencia, aprobación, autorización o conformidad administrativa el acto jurídico de uso de la edificación.

Con anterioridad a esta norma, en reiteradas resoluciones había afirmado la Dirección General de los Registros y del Notariado, en la actualidad Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, que la inscripción de la finalización de la obra declarada, al margen de ciertos requisitos para la entrega de la edificación a los usuarios (en concreto, la entrega del libro del edificio y el preceptivo seguro decenal), tan solo exige que se incorpore o testimonie al título la certificación expedida por técnico competente acreditativa de la finalización de la obra conforme a la descripción del proyecto.

Por su parte la legislación estatal, a la que compete el establecimiento de la normativa básica así como la ordenación de los registros públicos, exceptúa en el artículo 28.1 del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana como requisito de inscripción de la obra nueva finalizada la conformidad de la Administración cuando la «legislación urbanística sujetase tales actuaciones a un régimen de comunicación previa o declaración responsable”.

El artículo 11.5 del mismo cuerpo legal prevé que la norma autonómica aplicable «sujete la primera ocupación o utilización de las edificaciones a un régimen de comunicación previa o de declaración responsable» siendo la Administración responsable de los perjuicios que puedan ocasionarse a terceros de buena fe si omite, de ser preciso, las medidas necesarias.

Se mantiene en consecuencia en todo caso el deber de control y la responsabilidad de la Administración.

Del mismo modo que persiste la función del Registro de la Propiedad como instrumento de seguridad jurídica preventiva e institución colaboradora de la actuación urbanística.

No debe olvidarse que la declaración responsable de la finalización de la obra se realiza respecto a un proyecto conforme al cual se ha obtenido una licencia que debe exigirse en todo caso para la inscripción de la obra en construcción, y que sigue siendo necesaria para los actos de edificación y uso del suelo, subsuelo y vuelo que, con arreglo a la normativa general de ordenación de la edificación, precisen de proyecto.

EL POSIBLE CONFLICTO ENTRE LA NORMATIVA ESTATAL Y AUTONÓMICA, SOLVENTADO

Mención especial merecen en este ámbito las obras nuevas realizadas como consecuencia de actuaciones reguladas en el marco de la Ley 2/2012, de 12 de junio, de dinamización de la actividad comercial en la Comunidad de Madrid, a las que la ley exceptúa de la necesidad de licencia.

La inscripción de estas obras ocasionó graves problemas prácticos, puesto que mientras determinadas ordenanzas municipales (entre ellas, las de Madrid capital), al amparo de la citada Ley 2/2012 admitían exclusivamente como título habilitante para la realización de las obras la declaración responsable, sin regular un procedimiento de convalidación posterior, la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública exigía para su inscripción en todo caso la conformidad de la Administración.

En este sentido, las resoluciones de 26 de febrero de 2018 y 18 de septiembre de 2018 afirmaron que la declaración responsable no puede suplir, a los efectos de obtener la inscripción registral, a la licencia municipal de obras, pues conforme al artículo 28 del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley del Suelo y Rehabilitación Urbana, todo acto de edificación requiere “del acto de conformidad, aprobación o autorización administrativa que sea preceptivo, según la legislación de ordenación territorial y urbanística”, por lo que la norma impone para todo uso edificatorio algún tipo de intervención administrativa de control.

El posible conflicto entre la normativa estatal y autonómica se encuentra en la actualidad solventado con el nuevo artículo 159.5 de la Ley del Suelo, conforme al cual la comprobación de la conformidad de la actuación con la normativa aplicable en los términos antes indicados resultará en la emisión por el ayuntamiento del correspondiente acto de conformidad cuando ello fuera necesario a los efectos previstos en la legislación que resulte de aplicación.

En particular, a los efectos previstos en el artículo 28.1 del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley del Suelo y Rehabilitación Urbana, por lo que la declaración de obra nueva en el ámbito comercial podrá ser objeto de inscripción con la declaración responsable acompañada de la comprobación de su conformidad.