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El conflicto de AENA con sus arrendatarios de las zonas comerciales, abocado a la vía judicial

La Asociación Española de Operadores Comerciales de Aeropuertos (AEOCA) asegura que la propuesta de AENA era inviable. Foto: EP
| | Actualizado: 26/03/2021 1:19

Un peritaje reciente realizado por la Asociación Española de Operadores Comerciales de Aeropuertos (AEOCA) denuncia que el pago del 100% de la Renta Mínima Garantizada (RMGA) supondría pagar más de 2,2 veces las ventas (el 220,91%) y la oferta de 18 de enero supone pagar más de 1,2 veces las ventas (120,69%).

El desplome del tráfico aéreo de pasajeros, que se hundió un 72,4% en 2020, no es el único problema con el que se enfrenta AENA.

Los inquilinos de los locales comerciales de los aeropuertos se han rebelado contra el pago del alquiler que les exige el gestor aeroportuario, un conflicto que no encuentra punto de encuentro. “No podemos pagarles más de lo que ingresamos en este momento”, señalan.

Desde el principio, la propia AENA se ha negado en rotundo a negociar unas condiciones más flexibles. AEOCA tiene la representación legal a cargo del bufete Fieldfisher Jausas, especializado en la defensa de empresas y de grandes patrimonios.

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Los arrendatarios organizados entorno a la AEOCA facilitaron los datos de 69 locales en los 13 principales aeropuertos españoles. Con estos datos se ha confeccionado un peritaje que acredita que la tasa de esfuerzo del arrendamiento (proporción sobre las ventas) en 2019 se situó en una media del 27,79%, con un rango de valores entre el 11,53% y el 46,45%.

Según el perito, conforme a la ortodoxia financiera, dicha tasa debe situarse en el entorno del 15% aunque en determinados modelos de negocio o ubicaciones concretas pueden considerarse razonables tasas superiores, no recomendándose tasas de esfuerzo por encima del 30%.

El informe revela que la pandemia Covid-19 ha provocado una disminución de las ventas realizadas en 2020 del 78,80% respecto a las ventas de 2019 (pese a que los primeros dos meses de 2020 dicha pandemia apenas tuvo incidencia).

Esto significa que la venta media anual por local arrendado de la muestra analizada ha descendido de 478 mil euros en 2019 a 101 mil euros a datos de 2020.

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De ahí que, en 2020, y aplicando el 100% de la Renta Mínima Garantizada (RMGA), la tasa de esfuerzo se elevara de media hasta el 220,91%, lo que significa que por cada euro de ventas realizado haya que pagar de media 2,21 euros de renta a AENA.

Aunque hay aeropuertos que han visto elevarse bruscamente su tasa de esfuerzo media, como el caso de Málaga (AGP), donde por cada euro de venta realizado, se tuvieron que abonar de media 6,36 euros de alquiler.

Desglosada por actividades, la tasa de esfuerzo en el sector de restaurantes supone el 248,37%, mientras que en tiendas de ‘retail’ y servicios llega al 212,58%, lo que demuestra que la renta no es asumible en ninguno de los casos.

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Cuando se toma en consideración la oferta de 18 de enero se observa que la tasa de esfuerzo del conjunto en 2020 pasa a ser del 120,69%. Según la actividad, la tasa de esfuerzo de restaurantes sería del 130,33%, mientras que en ‘retail’ y servicios llegaría al 116,83%, lo que sigue siendo, en opinión del perito, inasumible.

Según el socio de Fieldfisher Jausas, Jordi Ruiz de Villa, encargado de la coordinación del peritaje, “estos datos demuestran que AENA está aplicando unos precios excesivos de forma generalizada ya que ni los alquileres suscritos contractualmente ni la oferta de 18/1/21 son asumibles por los operadores”.

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Sostiene que “este peritaje inicia la cuenta atrás para interponer demandas por abuso de posición de dominio y una denuncia ante las autoridades de la competencia. Ya se está trabajando sobre un presupuesto concreto que la AEOCA dará a conocer a todos los arrendatarios a fin de unir al máximo de operadores».

Los tribunales impartirán justicia

Para este experto jurista, “vamos camino a que los jueces digan lo que se debe o no pagar en este tipo de situaciones provocadas por la pandemia. El informe acredita es que la situación general de crisis es complicada para todo el mundo y aceptar la propuesta de AENA no es posible ante la falta de ingresos”.

A su juicio, no tiene sentido que “la renta mínima garantizada que se plantea en la propuesta sea el doble de lo que se ha vendido. Eso venía en la oferta que AENA planteó el 18 de enero y que supone pagar 1,2 veces lo vendido. Es impensable que el alquiler sea algo más de lo que vendes”, aclara.

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Desde su punto de vista, la propuesta que recibieron de AENA era inviable, “si se aplica sobre el 2020 hay que pagar de promedio 1,2 euros por cada euro de venta, más los costes operativos, luz, agua, empleados. Mete a las empresas en unas pérdidas que son inasumibles, incluso para empresas grandes como Areas o Duffy lo ven asumible”.

Este jurista recuerda que en ningún aeropuerto del mundo se está trabajando con una propuesta tan rígida como la de AENA, “en otros lugares, hasta donde sabemos, la mayoría de ellos estableció una renta por pasajero en función del tránsito que ha habido, incluso con aplazamientos de contratos. La propia AENA hizo una propuesta inicial razonable pero que retiraron al empezar a negociar”.

Jordi Ruiz de Villa, socio de Fieldfisher Jausas.

Ruiz de Villa confiesa a Confilegal que en su día este colectivo estudió la posibilidad de interponer alguna demanda de responsabilidad patrimonial contra el Estado, “lo hemos estudiado pero hemos visto que las posibilidades de éxito eran escasas. Por desgracia hay poco recorrido. Son demandas de alto riesgo, pero de escasa viabilidad. Creo que tenemos que meternos en asuntos donde haya más viabilidad, como la comentada sobre precios excesivos”.

Otra cuestión que explica este jurista es que AENA empieza a ejecutar los avales de sus inquilinos, “es una política agresiva en contra de sus arrendatarios que supone el 83% del negocio total. Al final esto hace que tengas que defenderte en los tribunales. En algunos casos serán estos los que garanticen la viabilidad de muchas empresas”.

Dicha ejecución de avales está generando “que si eres inquilino de AENA estás obligado a depositar avales por seis meses de renta mínima garantizada. Lo que son los operadores pequeños estos avales los contravalan con sus viviendas personales. Si te ejecutan el aval, el banco puede ir contra tu propia vivienda”.

Ruiz de Villa confirma que ante esta situación los inquilinos interponen demandas medidas cautelares para frenar la ejecución de los avales y evitar el agujero financiero que puede hacer esta medida a muchas de estas empresas”.

La otra cara de la propuesta de AENA supondría reconocer que se renuncia a realizar acciones legales ante el propio operador logístico, “en los próximos cuatro años las empresas tendrán perdidas, la idea es una bonificación en lo que hubiera que pagar en 2020 y 2021 ante esa renuncia. Si firmas esto te están condenando a perder dinero todo lo que queda en el contrato de arrendamiento”.

La propuesta de AENA era inviable

El problema central por el que chocan está en la Renta Mínima Garantizada (RMGA). Es la parte fija que los arrendatarios liquidan cada año (ahora en febrero este 2021) y que va ligada a otra parte variable, condicionada por las ventas, pero que en este caso se abona mes a mes.

Así, la propia AEOCA, respondió a la propuesta que AENA envió, con una carta en la que denunciaban la imposición de «unas condiciones abusivas». En la propuesta se planteaba que debían renunciar a acciones judiciales posteriores, según la asociación, representada por el despacho de abogados Fieldfisher JAUSAS.

Ruiz de Villa explica que muchos de los inquilinos presentan sus demandas avaladas por la cláusula ‘rebus sic stantibus’. Es previsible que el grueso se presente en la primera quincena de abril y que indica que son complejas.

Y luego hay una segunda demanda, “sobre precios excesivos que gestiona nuestro despacho. Ahí tras el peritaje estamos a la espera de llegar a un acuerdo con la AEOCA para preparar dichas demandas, también con cierta complejidad. Hay que contar con peritos y expertos en defensa de la competencia para avalar dichas pérdidas. La idea seria interponer las demandas antes del verano”, apunta este jurista.

«La vía judicial parece todavía más clara tras el posicionamiento del Gobierno, que se ha colocado de perfil en este conflicto y no ha mediado”, aclara este experto.

Ahora la AEOCA prepara su contraataque para lograr en los juzgados lo que no ha podido conseguir en la negociación con AENA. En este escenario contar con informes periciales será clave para señalar que alquiler estas empresas pueden asumir en estos momentos de pandemia y de falta de ingresos. “Lo haremos para el periodo 2021 a 2023 para así conocer el impacto de la crisis”.

Los comerciantes hicieron un llamamiento al Ministerio de Transportes, pero no se recibió ninguna respuesta del ministro José Luis Ábalos. Por su parte, “el Ministerio de Industria y Comercio hizo acuso de recibo pero tampoco se ha posicionado”, explica este abogado experto en este tipo de reclamaciones.