La Comisión Nacional de los Mercados y la Competencia (CNMC) ha sancionado con el pago de 1,25 millones de euros a Idealista, Remax, Inmovilla, Look & Find, Witei y Anaconda «por haber llevado a cabo una serie de acuerdos para fijar precios e intercambiar información en el mercado de la intermediación inmobiliaria».
Unas prácticas que, según explica, constituyen una infracción única y continuada de los artículos 1 de la Ley 15/2007, de 3 de julio, de Defensa de la Competencia y 101 del Tratado de Funcionamiento de la Unión Europea, constitutiva de cártel.
La mayor sanción corresponde a Idealista, que tendrá que hacer frente al pago de 730.000 euros, seguida de Remax (375.720 euros), Inmovilla (83.149), Look & Find (31.486), Witei (18.925) y Anaconda (1.749). En el caso de Witei, que ha colaborado por medio del programa de clemencia, su sanción se ha visto reducida en un 45%.
En noviembre de 2019, la CNMC llevó a cabo diversas inspecciones en la sede de varias empresas y asociaciones del sector de la intermediación inmobiliaria. Posteriormente, en febrero de 2020, inició un expediente contra las empresas ahora sancionadas.
La resolución está fechada a 25 de noviembre de 2021 y se ha conocido hoy. Puede acceder a ella pinchado aquí. Contra la misma no cabe recurso alguno en vía administrativa, se puede interponer recurso contencioso-administrativo ante la Audiencia Nacional en el plazo de dos meses.
Según ha informado la CNMC, estas empresas utilizaban un sistema conocido como ‘Multiple Listing System’ (MLS), «un sistema de colaboración, importado de Estados Unidos, que funciona mediante una base de datos que permite a las inmobiliarias usuarias compartir inmuebles captados en régimen de exclusiva compartida».
«Cuando una inmobiliaria usuaria del MLS capta un inmueble (venta/alquiler) puede incluirlo en el sistema, lo que permite al resto de usuarios realizar la venta», detalla la CNMC, e indica que en ese caso, la “oficina captadora” y la “oficina vendedora” comparten la comisión pactada por el servicio global de intermediación ofrecido.
MLS EN ESPAÑA
Según expone, en 2002, Remax y Look & Find promovieron el proyecto en España; Habitania, posteriormente adquirida por Idealista, se encargó del desarrollo tecnológico; en 2012, Inmovilla y Habitania adaptaron sus sistemas para hacerlos compatibles; y en 2017, Anaconda, constituida por Remax, Look&Find y MLS, se sumó a la estructura y se encargó de desarrollar y gestionar una base común de compartición de inmuebles.
Además de las empresas franquiciadoras Remax y Look&Find, las empresas proveedoras de software inmobiliario Idealista (a través de Idealista Tools), Inmovilia y Witei «contribuyeron de forma activa a desarrollar e implementar el sistema mediante el que se cometió la infracción», relata la CNMC.
Afirma que las franquiciadoras que desarrollaron este sistema MLS aprobaron un reglamento obligatorio para las inmobiliarias usuarias que exigía aplicar la comisión mínima del 4% en las ventas y de un mes en los alquileres. También imponía un reparto de la comisión al 50% entre la oficina captadora del inmueble y la que cerrase la transacción.
El incumplimiento de las reglas podía conllevar sanciones disciplinarias e, incluso, la suspensión de la condición de asociado, con la consiguiente imposibilidad de acceder a la bolsa de inmuebles.
Las empresas de software también participaron en la conducta anticompetitiva, ya que estuvieron en reuniones de diseño del sistema y establecieron filtros y otros medios de control que aseguraban que todos los inmuebles subidos al sistema cumplían con las condiciones exigidas en el reglamento interno, según manifiesta la CNMC.
Subraya que la implantación de un software que permitía el seguimiento de honorarios en inmuebles captados de competidores y el acceso a información sensible entre ellos permitió asegurar la aplicación del sistema en el mercado inmobiliario, que se caracteriza por estar atomizado por el lado de la oferta y de la demanda.
«En consecuencia, tanto las normas como los desarrollos de software limitaron la competencia entre las inmobiliarias al establecer comisiones mínimas y otras condiciones comerciales y generar un nivel de transparencia incompatible con la competencia necesaria entre las entidades», concluye.
Además, apunta que «excluyeron de las ventajas del sistema MLS a aquellas entidades que no estaban dispuestas a aceptar las reglas contrarias a la competencia contenidas en el reglamento».
El Consejo de la CNMC insta a la Dirección de Competencia para que analice la responsabilidad de los directivos y representantes legales y de otros operadores no sancionados en este expediente e investigue la existencia de otras posibles infracciones de competencia relacionadas con la infracción declarada en esta resolución.
