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A vueltas con el alquiler y la Ley del Derecho a la vivienda
Manuel Álvarez de Mon Soto, ha sido magistrado, fiscal y funcionario de prisiones. Actualmente es letrado del Colegio de Abogados de Madrid. [email protected]. Foto: Carlos Berbell/Confilegal.
02/6/2022 06:47
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Actualizado: 01/6/2022 23:23
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Asociaciones de propietarios se oponen a la intervención gubernamental en la regulación del mercado de alquileres que establece el Gobierno en el proyecto de ley del Derecho a la Vivienda aprobado por el Consejo de Ministros del pasado 1 de febrero de 2022.
La futura ley pretende limitar, entre otras cosas, el precio de los alquileres en determinadas zonas tensionadas de las ciudades.
Aducen las asociaciones que el artículo 33.1 de la Constitución «reconoce el derecho a la propiedad privada y a la herencia».
Cierto, pero también lo es el punto segundo, que dice: «La función social de estos derechos delimitará su contenido, de acuerdo con las leyes».
Y el tercero establece que «nadie podrá ser privado de sus bienes y drechos sino por causa justificada, de utilidad pública o interés social».
A estos dos puntos, olvidados por las citadas asociaciónes, hay que añadir el artículo 47 de la Carta Magna, que habla del derecho de todos los españoles «a disfrutar de una vivienda digna y adecuada».
Recalcando que el uso del suelo, sea de acuerdo al interés general, que evite la especulación.
Además el artículo 128.1 del citado texto constitucional dice que «toda la riqueza del país en sus distintas formas y sea cual fuere su titularidad está subordinada al interés general».
Y, finalmente, el artículo 149.1.8° de la Constitución atribuye al Estado la competencia exclusiva para regular «las bases de las obligaciones contractuales».
LA PROPIEDAD PRIVADA NO ES UN DERECHO ABSOLUTO
Así pues, hay fundamento constitucional suficiente para considerar la propiedad privada, no como un derecho absoluto sino subordinado a cumplir la función social con arreglo a las leyes.
Ya no cabe decir como hacía el liberal decimonónico Código Civil de 1889, aún vigente, en su artículo 348, que «La propiedad es el derecho de gozar y disponer de una cosa o de un animal, sin más limitaciones que las establecidas en las leyes».
Hoy, al contrario, en gran medida las leyes determinan el contenido de la propiedad, como sucede en el derecho urbanístico, agrario y, en buena parte, en el régimen de los arrendamientos rústicos y urbanos.
Dicho esto, vamos examinar algunos de los aspectos que se quieren mejorar en el régimen de los arrendamientos de vivienda.
La actual ley de arrendamientos urbanos, de 30 de abril de 1985, establece en su artículo 17 la libertad de pacto para fijar la renta.
Esto es más teórico que verdadero pues, normalmente, no hay igualdad entre las partes cuando una de estas, el arrendador, es un gran tenedor, sea persona física ó jurídica, con gran poder especulativo.
El arrendatario estará en posición de inferioridad negociadora.
Por ello, el proyecto de ley del Derecho a la Vivienda busca regular el precio de los alquileres de los grandes tenedores de vivienda en las zonas tensionadas, que son aquellas áreas donde el precio del alquiler ha aumentado un 5 %, por encima del IPC autonómico.
Medida que, indudablemente, es de mínimos pues se podría ir más allá en base a los artículos constitucionales citados al principio y que atribuyen al Estado competencia exclusiva para fijar las bases de la contratación.
Por lo que las Comunidades Autónomas se refiere, tienen que respetar ese poder estatal, sin perjuicio de las suyas. Pero que no pueden cercenar la competencia estatal que así reconoce los mismos derechos a todos los ciudadanos, vivan donde vivan, pues algunas comunidades parece que pretenden restringir esos poderes en base a sus competencias.
SEA BIENVENIDA TODA MEDIDA QUE CONTROLE EL ABUSIVO PRECIO DE LOS ALQUILERES
En interés, precisamente, de los poderosos, los grandes tenedores, frente a los derechos de quienes requieren más solidaridad, los inquilinos, víctimas, a veces, de la especulación, pese a la interdicción de la misma por el antes citado artículo 47 de la Constitución.
El proyecto de ley regula, también, entre otras cosas, medidas de ayuda al acceso a la vivienda, la regulación del desahucio, creación de la vivienda asequible, ayudas fiscales para pequeños propietarios para bajar el precio de los alquileres y una más alta fiscalidad para las viviendas sin habitar.
Sea bienvenida toda medida que, aunque limitada e insuficiente, intente controlar el actual abusivo y a veces escandaloso precio de los alquileres en muchas zonas y ciudades.
También es de desear que el Gobierno prorrogue la limitación temporal al 2 % de la subida al precio del alquiler que finaliza este mes de junio.
De otro lado, es de resaltar, pues no lo modific, el mantenimiento de la prórroga forzosa del arrendamiento de vivienda, a voluntad del arrendatario, a un máximo de 5 años, si el arrendador es persona física, y a 7 años, si es persona jurídica.
Así lo volvió a establecer el Real Decreto-ley 7/ 2019, pues el Gobierno de Mariano Rajoy, de una manera asocial, por la Ley 4/2013, lo había reducido a 3 años.
Pues bien, pienso que esos mínimos podrían, incluso, ser ampliables siempre, por supuesto, si trata de grandes tenedores y en otros supuestos, si no tuviera el propietario persona física, necesidad real y objetiva de la vivienda para sí mismo o para un familiar directo.
Sobre todo si tratase de arrendatarios con especiales circunstancias necesarias de protección, como, sin ánimo exhaustivo, serían familias numerosas o de jóvenes con hijos menores o de personas con discapacidad o de mayores de 65 años.
Desde luego si los grandes tenedores pretendiesen especular y bloquear la oferta, sería cuestión de que entrase en juego una fiscalidad que llevase a incentivar el alquiler, bien por hacerlo interesante por beneficios fiscales o, al contrario, por penalizar el no alquiler y, en casos extremos, se llegase, incluso, a la posible expropiación, en algunos supuestos muy específicos.
Todo, menos mantener la inconstitucional especulación inmobiliaria.
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