¿Son adecuadas las reformas que se plantean en la Ley de
Propiedad Horizontal para frenar la morosidad en las
comunidades de propietarios?

Mediante el presente artículo trataré de analizar si las reformas de la Ley de Propiedad Horizontal, concretamente de su artículo 21º correspondiente al proceso monitorio especial, que pasa a tener la siguiente denominación «Artículo veintiuno». 

Impago de los gastos comunes, medidas preventivas de carácter convencional, reclamación judicial de la deuda y mediación y arbitraje “resultan las correctas  para el fin al que están destinadas para intentar al menos reducir el problema que más padecen nuestras Comunidades de Propietarios que es sin duda los altísimos índices de morosidad que padecen, si cabe agudizados por la pandemia covid- 19 y las consecuencias económicas de la guerra de Ucrania.  

Para empezar debemos recordar que ya con anterioridad y con mayor o menor acierto se habían adoptado mediante sucesivas reformas de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH), medidas específicas contra la morosidad, como son la prohibición del derecho al voto del propietario moroso o la imposibilidad de impugnar acuerdos judiciales del mismo, artículo 15.2 de la LPH y 18.2 del mismo cuerpo legal, así como el propio procedimiento monitorio especial del artículo 21 , que vuelve a ser reformado.

También previamente a cualquier comentario indicaremos que por buena que sea la voluntad del legislador difícilmente las reformas pueden obtener el resultado querido si no se acompañan de mayores medios para los Juzgados, a fin de no eternizar los procedimientos en favor del deudor.  

Si se trata de valorar si las reformas realizadas son las correctas para conseguir su propósito, diré como primera opinión que sí me podrían parecer acertadas con matices.

La falta de medios, como ya he dicho, y la ambigüedad en la redacción de la norma, así como la parquedad de algunas de ellas hacen que quizás no vayan a tener la utilidad pretendida.

Comenzaremos a mi juicio con la reforma más importante de la presente Ley, como es la de “La privación temporal del uso de servicios o instalaciones no esenciales a los propietarios morosos” que venía siendo una cuestión muy demanda entre administradores de fincas y abogados especializados en la materia como se ha puesto de manifiesto por parte del CGAF y el CGAE.

Qué duda cabe que no poder utilizar la piscina común, la pista de tenis, o las zonas de recreo, mientras no se esté al corriente de pago resulta una medida muy efectiva, que alcanza otras perspectivas, por ejemplo, la imposibilidad de alquilar la casa junto con el uso de esos servicios que en Comunidades de segunda residencia hace prácticamente imposible tal posibilidad.  

 Esta medida había sido hasta ahora ampliamente rechazada por la Jurisprudencia entre ellas sentencias de la Audiencia Provincial de Alicante, Secciñon Quinta, de 21 de marzo de 2013, la de la Audiencia Provincial de Huelva, Sección Segunda, de 2 de diciembre de 2011, por lo que la presente reforma viene expresamente a darle carta de legalidad.

Surgen sin embargo muchas dudas por la que entiendo como pésima redacción técnica del articulado, que me temo que durante un tiempo alcance a sus efectos prácticos y que deviene de la no indicación de la mayoría necesaria para su adopción, así: Respecto de la expresión “podrán incluirse en los estatutos de la comunidad”, da a entender una opción de voluntad y no una obligación.

La inclusión en los Estatutos de una cláusula tiene dos consecuencias según la Ley de Propiedad Horizontal artículo 5º. La primera es que tendría acceso al Registro de la Propiedad y por tanto surtirá efectos frente a terceros.

UNANIMIDAD

La segunda es que habrá de adoptarse por unanimidad, lo cual creo por experiencia va a resultar resulta extremadamente complejo, en este tipo de medidas, lo que le quita casi toda virtualidad práctica.  

Por otra parte, la antedicha expresión, podría, parece indicar tan solo una opción de forma que nada impide según la redacción del precepto que se adopte como simple acuerdo por mayoría formando parte del reglamento de régimen interno de la Comunidad del artículo 6 LPH.   

Sin embargo, teniendo en cuenta la propia LPH y la interpretación jurisprudencial existente del TS sobre la restricción en derechos de uso las propiedades en Comunidades de Propietarios devienen siempre por unanimidad.

Reitero que fácil hubiera sido por el legislador salvar estas cuestiones fijando una mayoría determinada distinta a la unanimidad como ya hizo con la prohibición de dedicar inmuebles en a apartamentos turísticos en el ámbito comunitario.

Por tanto, reitero que creo que asistiremos en la medida que para mí es la más importante a un periodo de incertidumbre hasta que la Jurisprudencia esta cuestión.  Esta medida ha generada una falsa expectativa en los medios de comunicación, ordinarios, no jurídicos que se ha traslado a la sociedad. Observe cualquier titular de un periódico por ejemplo a este respecto.  

Respecto a medidas tales como el establecimiento de intereses superiores al interés legal, entendemos que sí resulta positivo porque la reforma viene a darle carácter normativo a un uso muy frecuente entre comunidades de propietarios como es el supuesto de la validez de las normas o cláusulas que imponen recargos en los intereses de demora para los morosos, siempre y cuando estos no sean abusivos.

Al contrario que en el supuesto anterior la Jurisprudencia, desde un principio, se pronunció favorablemente a favor de dicha solución (SAP Madrid, 6-10-2015; SAP Alicante, 5ª, 23-11-2011). El hecho además de que las deudas comunitarias devenguen intereses desde que deba efectuarse el pago, si resulta una medida muy positiva, repetimos siempre que los mismos no puedan entenderse como en cualquier otro ámbito del Derecho como abusivos.

OTRAS MEDIDAS

Sobre el resto de medidas tales como la aclaración de que para que el administrador pueda exigir judicialmente la deuda debe acordarlo así la junta de propietarios, eliminar la necesidad de que el certificado de deuda emitido por el secretario, que necesariamente debe aportarse al proceso, tenga que llevar el visto bueno del presidente en los casos en que el secretario-administrador sea persona “con cualificación profesional y no intervenga en el procedimiento, o la aclaración de que  en la certificación de deuda debe constar el importe adeudado y también su desglose, es decir, un detalle de la procedencia de la cantidad adeudada, así como la posibilidad de repercutir honorarios por parte del secretario administrador si interpone el monitorio siempre que hablemos de fase pre-declarativa, puesto que posteriormente solo cabrá intervención de abogado y procurador,  nos parecen  oportunas pero no creo que sean un instrumento de combate contra la morosidad sino más bien unos cambios en el procedimiento de orden meramente jurídico.

Nos parece muy criticable que la inclusión de las nuevas cuotas que podrán incluirse en la demanda del proceso se limiten hasta las que se devenguen en el momento de la notificación de la deuda al moroso, habiendo perdido una oportunidad histórica de haber aprobado una medida realmente eficaz como es la inclusión de todas las cuotas que devenguen durante el procedimiento hasta el efectivo pago, a modo de otros procedimientos vía artículo 220 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.   

Respecto de la posibilidad de que las deudas de comunidad podrán ser objeto de mediación-conciliación o arbitraje, conforme a la legislación aplicable, nada aporta porque obviamente de hecho ya existía esta posibilidad y porque debido a una mala política de los distintos Ministerios de Justicia de implantación de dichas formas de resolución de conflictos no tienen en general casi virtualidad práctica en la realidad. 

En conclusión, aunque podríamos entender la reforma como bien intencionada puesto que como hemos indicado se aviene a recoger determinadas demandas de los colectivos implicados en esta cuestión, nos plantean serias dudas sobre si será suficiente para reducir sustancialmente la morosidad comunitaria, porque como hemos indicados por más normas que se dicten para agilizar un proceso si no van dotadas de medios casi siempre resultan estériles o no alcanzan plenamente su objetivo.

Segundo, porque la medida más importante, la que para mí sí podría ser verdaderamente útil que es la privación de elementos comunes no necesarios en caso de propietarios morosos queda en el aire en cuanto a su mayoría necesaria para adoptarla y en propiedad horizontal supone un elemento básico porque hasta que no se resuelva por la Jurisprudencia, la misma puede ser adoptada en muchas comunidades resultando luego que prosperara una posible impugnación del artículo 18.

La inseguridad jurídica ante una decisión tan importante resulta un grave problema que deja la medida de momento para mí casi inhábil y tercero porque se han olvidado de introducir determinados aspectos procesales que agilicen el problema. 

No soy ajeno como jurista con treinta y dos años de ejercicio a las normas procesales y a las garantías que han de existir para el demandado, pero que como en todo monitorio una simple oposición lo convierta en declarativo posteriormente con lo que ello conlleva en el tiempo, sigue siendo un factor muy favorable para el moroso.

No es el momento en esta breve exposición, pero quizás se ha perdido la oportunidad de transformar el proceso variando la especialidad del monitorio en el sentido de crear uno nuevo que verdaderamente resulte ágil al modo de los procedimientos verbales sumarios.          

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