¿Por qué la Ley reguladora de los contratos de créditos inmobiliarios tiene relevancia en la estabilidad económica y social?

La presente Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de créditos inmobiliarios, entró en vigor el 16 de junio de 2019, cuya última actualización publicada en el Boletín Oficial del Estado (BOE), fue el 23 de noviembre de 2022. La aplicación de esta norma ha sido vital como instrumento legal y económico para la estabilidad económica y de cohesión social.

La Directiva 2014/17/UE del Parlamento Europeo ya impulsó obligaciones por parte de las entidades bancarias en aras de garantizar un régimen jurídico ágil, eficaz y seguro en relación con los contratos de préstamos hipotecarios celebrados entre ambas partes vinculantes entidades bancarias y consumidores.

Sin embargo, esta Directiva Europea, se traspuso muchos años más tarde en España. Debido a este retraso se produjo una grave crisis y de crecimiento en la economía española en relación a los préstamos hipotecarios.

El Real Decreto 309/2019, de 26 de abril, por el que se desarrolla parcialmente la Ley 5/2019, y se adoptan otras medidas en materia financiera, fue decisivo, para el desarrollo y bienestar de los ciudadanos (consumidores). Porque facilita y apoya a aquellas personas que quieran poder acceder en condiciones razonables a préstamos para la financiación de sus viviendas, facilitando de este modo el acceso a la vivienda y el derecho a la propiedad así como la seguridad jurídica.

Asimismo, la Orden ECE/482/2019, de 26 de abril, por la que se modificaron las Ordenes EHA/1718/2010, de 11 de junio, de regulación y control de la publicidad de los servicios y productos bancarios, y la Orden EHA/2899/2011, de 28 de octubre, de transparencia y protección del cliente de servicios bancarios, en aquella última década el mercado inmobiliario en España, se vio afectado a nivel nacional e internacional por la crisis financiera y la desconfianza en el sector financiero e inseguridad jurídica y económica.

Entonces, me pregunto y les hago reflexionar a usted, amigo lector: ¿En qué ha favorecido la Ley 5/2019, reguladora de los contratos de créditos inmobiliarios?

Para responder a esta pregunta es fundamental conocer el contexto económico-financiero del mercado de la banca, así como de las normativas existentes.

Se puede afirmar de manera jurídica y económica-financiera, que  la Ley 5/2019 se aprobó en España en un momento necesario, debido al momento en el que el ordenamiento jurídico español y las prácticas hipotecarias y crediticias se vieron afectadas en resoluciones jurisprudenciales (Case-Law) del Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) y también del Tribunal Supremo (TS).

Existió mucha controversia en relación con la transparencia en los contratos de préstamos hipotecarios, así como las cláusulas abusivas, cuestiones prejudiciales planteadas en procedimientos de ejecución hipotecaria (que no eran ninguna solución) incrementando mediante las ejecuciones hipotecarias todavía más la importante crisis económica, que determinaban desconfianza en el sistema y mercado crediticio.

Es por ello, que para ser concluyente, transparente y directa a la respuesta a la pregunta que planteo, en definitiva, es que gracias a la Ley 5/2019 existe una mayor seguridad jurídica, mayor comunicación, relación, e información para los consumidores, mayores facilidades crediticias para adquisición primera vivienda o segunda vivienda, entre otras, facilitar mayores inversiones respecto a bienes inmuebles, eliminación a través de la jurisprudencia y Decreto de la UE, también sobre cláusulas suelo, una mayor ética por parte de las entidades crediticias, y en especial una confianza por parte de los consumidores hacia las entidades bancarias, mejorando de este modo el mercado económico-financiero.

CARACTERÍSTICAS Y FINALIDAD SOBRE LA LEY 5/2019 REGULADORA DE LOS CONTRATOS DE CRÉDITOS INMOBILIARIOS

Se trata de normas imperativas, y, por ende, de pacto en contrario por las partes.

Esta nueva Ley se aplica tanto a préstamos como a créditos, y se aplica en préstamos o en créditos hipotecarios. Su ámbito objetivo de aplicación abarca los siguientes aspectos:

• Préstamos garantizados por hipoteca u otro derecho real de garantía que recaigan sobre bienes inmuebles.

• Préstamos celebrados para adquirir o conservar derechos de propiedad sobre terrenos o inmuebles construidos o por construir, cuando el prestatario, fiador o garante (real o personal) sea consumidor.

“La finalidad de esta norma es la protección de personas físicas prestatarias, fiadores o garantes de préstamos a los que les es aplicable la Ley 5/2019; se amplía, por tanto, la protección y exigencias de transparencia no sólo a consumidores sino a personas físicas autónomos (profesionales autónomos y empresarios individuales que no actúen como consumidores)”.

Así lo ha determinado y concluido la jurisprudencia y doctrina.

Es destacable sobre esta Ley 5/2019, la regulación sobre la información precontractual: significa, que esta norma se centra en la protección al prestatario y garantes fundamentalmente en la información y el principio de transparencia, así como; información sobre la distribución de gastos entre prestamista y prestatario.

Hay que hacer hincapié dentro del ámbito de la información precontractual: la Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN), “en la que se recoge la información esencial del contrato propuesto, particularmente sobre la carga jurídica y económica que asumirá el prestatario”.

No nos olvidemos de la Ficha de Advertencia Estandarizada (FIAE), un documento complementario a la FEIN. Su objetivo es ampliar la información que esta proporciona, principalmente en lo que respecta a las cláusulas de la hipoteca y a sus gastos de constitución”.

Por otro lado, en la Ley 5/2019 el prestatario es quien tiene el derecho a elegir el notario (funcionario público), el cual le prestará de manera obligatoria y gratuita asesoramiento notarial al prestatario previo a la formalización de los contratos que deban formalizarse en escritura pública sobre las condiciones del préstamo, capital, tipo de interés variable, fijo, mixto, amortización del capital entre otras, subrogación hipotecario del acreedor (prestamista) o bien, del deudor (prestatario), en su caso.

Debiendo de respetar y cumplimentar el plazo predeterminado, establecido en el acta material de transparencia, que determina conforme a la Ley 5/2019, “el notario firmará que el cliente ha tenido acceso a toda esta información con un plazo previo de 10 días y que ha recibido asesoramiento notarial antes de firmar el contrato.” Ese plazo empieza a computar, a partir de la remisión de la información contractual por parte del banco y gestoría del banco a través de la plataforma del Consejo General del Notariado.

CONCLUSIÓN OBJETIVA

La Ley 5/2019, reguladora de los contratos de créditos inmobiliarios, en definitiva, ha impulsado una mayor estabilidad económica-financiera en el mercado, así como la recuperación de la confianza de los consumidores, autónomos, consumidores particulares, avalistas, fiadores en relación con las entidades bancarias, una mayor ética por parte de las entidades crediticias y transparencia, y por tanto una mayor seguridad jurídica.

Por último, quiero subrayar la siguiente afirmación sabia y poderosa después de horas y mucho tiempo de reflexión y pensar sobre la relación entre el Derecho, la Justicia y la Economía, mediante el estudio jurisprudencial y doctrinal así como estudio económico sobre el mercado económico y gracias a mi bagaje profesional, experiencia personal, se puede afirmar que la ejecución hipotecaria nunca es la solución, Siempre resultará perjudicial para ambas partes, entidad bancaria (prestamista) y prestatario ya que solo causa problemas en la relación, litigios y procedimiento donde la entidad bancaria no va a recuperar el capital prestado NUNCA, y sin posibilidad por parte del prestatario de pagarle ya que resultará insolvente.

Esta no es, por lo tanto, una solución. Nunca lo es.

Siempre existe la negociacion, acuerdos entre las partes (“pacta sunt servanda”), comunicación, y respeto, salvaguardando ambos derechos legítimos; el de la entidad bancaria y el del prestatario o hipotecante no deudor, o fiador o avalista.

Siempre hay una solución, solo es necesario la comunicación “inter partes”, y al canzar un acuerdo en beneficio de ambos, sin causar un perjuicio a la entidad bancaria ni al prestatario. Siempre existe una vía de conciliación amistosa, en beneficio de ambas partes, actuando conforme a ley, con ética y valores por parte de la entidad bancaria así como por parte del prestatario por el bienestar de la entidad bancaria y su reputación y “lex arti s ad hoc” del banco, así como la estabilidad, bienestar social de los prestatarios, en beneficio del mercado y sector económico-financiero y garantizar sólo de este modo la auténtica seguridad jurídica.

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