Opinión | Soluciones bancarias para deudas hipotecarias

La introducción y aplicación del Real Decreto-ley 6/2012, de 9 de marzo, de medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos creó el Código de Buenas Prácticas Bancarias (CBP) al que, voluntariamente, pueden adherirse las entidades de crédito y demás entidades que, de manera profesional, realizan la actividad de concesión de préstamos o créditos hipotecarios, y cuyo seguimiento por aquellas es supervisado por una Comisión de Control integrada por representantes del Ministerio de Economía y Competitividad, Banco de España, Comisión Nacional del Mercado de Valores, Consejo General del Poder Judicial, Ministerio de Justicia, Consejo General del Notariado, Instituto Nacional de Estadística, Asociación Hipotecaria Española, Consejo de Consumidores y Usuarios y asociaciones no gubernamentales que realizan labores de acogida.

Es por ello, que el CBO, fuere el de Caixabank S.A., Santander, Caja de Ingenieros, entre otras entidades bancarias o cooperativas de crédito, facilita y promueve la implicación del sector financiero español en el esfuerzo requerido para aliviar la difícil situación económica y social de muchas familias que se encuentran en situación de vulnerabilidad y en umbral de exclusión.

CIRCUNSTANCIAS PARA LA APLICACIÓN DEL CBP

En primer lugar, cabe preguntarse; ¿Cuáles son los requisitos, y circunstancias y concurrencias para que se pueda aplicar el CBP, y de este modo facilitar novación hipotecaria?

A aquellos deudores de un crédito o préstamo garantizado con hipoteca sobre su vivienda habitual, cuando concurran en ellos todas las circunstancias siguientes:

a.- Que el conjunto de los ingresos de los miembros de la unidad familiar no supere el límite de tres veces el indicador público de renta de efectos  múltiples (IPREM) anual de catorce pagas. El límite será de cuatro veces el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples (IPREM) anual de catorce pagas en el caso de que alguno de los miembros de la unidad familiar tenga declarada una discapacidad superior al 33 %, situación de dependencia o enfermedad que le incapacite acreditadamente de forma permanente para realizar una actividad laboral.

O de cinco veces el IPREM en el caso de que un deudor hipotecario sea una persona con parálisis cerebral, enfermedad mental o discapacidad intelectual, con un grado de discapacidad reconocido igual o superior al 33 %. O una persona con discapacidad física o sensorial, con un grado de discapacidad reconocido igual o superior al 65 %, así como en los casos de enfermedad grave que incapacite acreditadamente a la persona o a su cuidador para realizar una actividad laboral.

b.- Que en los cuatro años anteriores al momento de la solicitud, la unidad familiar haya sufrido una alteración significativa de sus circunstancias económicas (en términos de esfuerzo de acceso a la vivienda) o le hayan sobrevenido circunstancias familiares de especial vulnerabilidad (familia numerosa, familia monoparental con hijos a cargo, unidad familiar de la que forme parte un menor de edad, unidad familiar en la que alguno de sus miembros tenga declarada discapacidad superior al 33 %, situación de dependencia o enfermedad que le incapacite acreditativamente de forma permanente, para realizar una actividad laboral, unidad familiar con la que convivan, en la misma vivienda, una o más personas que estén unidas con el titular de la hipoteca o su cónyuge por vínculo de parentesco hasta el tercer grado de consanguinidad o afinidad, y que se encuentren en situación personal de discapacidad, dependencia, enfermedad grave que les incapacite acreditativamente de forma temporal o permanente para realizar una actividad laboral, unidad familiar en que exista una víctima de violencia de género o de trato o explotación sexual, deudor mayor de 60 años, aunque no reúna los requisitos para ser considerado unidad familiar).

c.- Que la cuota hipotecaria sea superior al 50 % de los ingresos netos del conjunto de la unidad familiar, o superior al 40 % cuando alguno de los miembros de la unidad familiar sea una persona en la que concurren las circunstancias previstas en el segundo párrafo de la letra. a).

A efectos de las letras a) y b) anteriores, se considerará que presentan una discapacidad en grado igual o superior al 33 % los pensionistas de la Seguridad Social que tengan reconocida una pensión de incapacidad permanente en el grado de total, absoluta o gran invalidez, y los pensionistas de clases pasivas que tengan reconocida una pensión de jubilación o de retiro por incapacidad permanente para el servicio o inutilidad.

Para los casos de además de reestructurar la deuda la hipoteca, también posibilidad de adopción de quita (descuento, disminuir deuda), será en los casos de que la unidad familiar carezca de otros bienes.

Por lo que la dación en pago no es solución alguna, así como tampoco la ejecución hipotecaria, ya que dejan en situación de mayor vulnerabilidad al deudor hipotecario, sin su vivienda, sin nada, en mayor umbral de necesidad y marginación social y vulnerabilidad.

Es por ello que se debe de implementar y aplicar correctamente el Código de Buenas Prácticas Bancarias, que se desarrolló justamente con el enfoque de mejorar la situación económica para los deudores vulnerables que carecen de bienes, únicamente la vivienda hipotecada, mejorando de este modo el crecimiento y desarrollo económico de España y de las entidades bancarias, ya que no es solución alguna dejar al deudor vulnerable sin su vivienda, en la calle, en situación todavía peor de marginación social, sin recursos.

REESTRUCTURACIÓN DE LA HIPOTECA O PRÉSTAMO HIPOTECARIO

En relación a la reestructuración de la hipoteca o préstamo hipotecario o denominado también novación del préstamo hipotecario, una vez realizada la solicitud de la novación hipotecaria, y tras comprobar todos los documentos enviados por el solicitante y que cumplan los requisitos, en el plazo de quince días la entidad deberá formalizar la novación, en la cual el deudor podrá optar entre la aplicación de alguna de las siguientes medidas:

A.1. Ampliación del plazo de amortización hasta un máximo de 7 años, sin superar el plazo de 40 años a contar desde la concesión.

A.2. Fijación a través de una carencia total o parcial del principal, durante un plazo de 12 meses desde la novación, de la cuota en el importe de la misma a 1 de junio de 2022 o el importe de la primera cuota para los formalizados con posterioridad a dicha fecha. El principal no amortizado generará intereses al tipo que resulte de aplicar una reducción del 0,5% al valor actual neto del préstamo según la normativa vigente.

A.3. Conjuntamente las medidas A.1 y A.2 anteriores, es decir, ampliación del plazo de amortización hasta un máximo de 7 años, sin superar el plazo de 40 años a contar desde la concesión y fijación a través de una carencia total o parcial del principal, durante un plazo de 12 meses desde la novación, de la cuota en el importe de la misma a 1 de junio de 2022 o el importe de la primera cuota para los formalizados con posterioridad a dicha fecha.

El conjunto de los ingresos no supere los 29.400 euros anuales para que se considere viable la solicitud y concesión de la aplicación del Código de Buenas Prácticas Bancarias.

En todo caso, el principal no amortizado generará intereses al tipo que resulte de aplicar una reducción del 0,5% al valor actual neto del préstamo según la normativa vigente y la ampliación de plazo no puede suponer una reducción del importe de la cuota por debajo de la que estuviera pagando a 1 de junio de 2022.

B) Conversión de la fórmula de cálculo del interés inicialmente pactado pasando de una fórmula variable a una de tipo fijo, según tipo fijo ofrecido por la entidad.

Sin perjuicio, que el Real Decreto Ley 19/2022, de 22 de noviembre, por el que se establece un Código de Buenas Prácticas para deudores hipotecarios en riesgo de vulnerabilidad para aliviar la subida de los tipos de interés en préstamos hipotecarios sobre vivienda habitual y se adoptan otras medidas estructurales para la mejora del mercado de préstamos hipotecarios, una vez examinado la viabilidad y efectivamente la vulnerabilidad del deudor hipotecario mediante título, escritura pública, se materializará la novación y será objeto de inscripción en el correspondiente Registro de la Propiedad.

¿EXISTEN PLAZOS?,

Sí , mayoritariamente. En el caso de Caixabank S.A. el Código de Buenas Prácticas va dirigido a personas físicas que sean titulares de préstamos y créditos garantizados con hipoteca sobre su vivienda habitual o del hipotecante no deudor, cuyo precio de adquisición ni exceda de 300.000 € constituidos hasta el 31 de diciembre de 2022.

Los deudores podrán solicitar la novación de su préstamo o crédito hipotecario hasta el 31 de diciembre de 2024.

¿QUIÉNES SON ELEGIBLES PARA SOLICITARLO?

Aquellos deudores de clase media, titulares de un crédito o préstamo garantizado con hipoteca sobre su vivienda habitual, en riesgo de vulnerabilidad cuando concurran en ellos todas las circunstancias siguientes:

A) Que el conjunto de los ingresos de los miembros de la unidad familiar  no supere el límite de cuatro coma cinco veces el indicador público de renta de efectos múltiples (IPREM) anual de catorce pagas. El límite será de cinco coma cinco veces el IPREM anual de catorce pagas en el caso de que alguno de los miembros de la unidad familiar tenga declarada una discapacidad superior al 33 %, situación de dependencia o enfermedad que le incapacite acreditadamente de forma permanente para realizar una actividad laboral, o de seis coma cinco veces el IPREM en el caso de que un deudor hipotecario sea una persona con parálisis cerebral, enfermedad mental o discapacidad intelectual, con un grado de discapacidad reconocido igual o superior al 33 %, o una persona con discapacidad física o sensorial, con un grado de discapacidad reconocido igual o superior al 65 %, así como en los casos de enfermedad grave que incapacite acreditadamente a la persona o a su cuidador para realizar una actividad laboral.

B) Que en los cuatro años anteriores al momento de la solicitud, la unidad familiar haya sufrido una alteración significativa de sus circunstancias económicas5 (en términos de esfuerzo de acceso a la vivienda)o le hayan sobrevenido circunstancias familiares de especial vulnerabilidad (unidad familiar en la que alguno de sus miembros tenga declarada discapacidad superior al 33 por ciento, situación de dependencia o enfermedad que le incapacite acreditativamente de forma permanente, para realizar una actividad laboral, unidad familiar con la que convivan, en la misma vivienda, una o más personas que estén unidas con el titular de la hipoteca o su cónyuge por vínculo de parentesco hasta el tercer grado de consanguinidad o afinidad, y que se encuentren en situación personal de discapacidad, dependencia, enfermedad grave que les incapacite acreditativamente de forma temporal o permanente para realizar una actividad laboral, unidad familiar en que exista una víctima de violencia de género o de trata o explotación sexual).

C) Que la cuota hipotecaria sea superior al 30 % de los ingresos netos del conjunto de la unidad familiar A efectos de las letras a) y b) anteriores, se considerará que presentan una discapacidad en grado igual o superior al 33 por ciento los pensionistas de la Seguridad Social que tengan reconocida una pensión de incapacidad permanente en el grado de total, absoluta o gran invalidez, y los pensionistas de clases pasivas que tengan reconocida una pensión de jubilación o de retiro por incapacidad permanente para el servicio o inutilidad.

D) Que se trate de préstamos o créditos garantizados con hipoteca inmobiliaria sobre la vivienda habitual cuyo precio de adquisición no exceda de 300.000€, y constituidos hasta el 31 de diciembre de 2022.

¿EXISTEN BONIFICACIONES O VENTAJAS FISCALES DE REALIZAR LA REESTRUCTURACIÓN DE LA DEUDA, MEDIANTE NOVACIÓN DE HIPOTECA?

Sí que existen varias ventajas fiscales del Código de Buenas Prácticas entre ellas son: Las medidas del Código de Buenas Prácticas gozarán de las siguientes ventajas fiscales: Exención del impuesto sobre actos jurídicos documentados (AJD) de las escrituras de novación. Bonificación del 75% en los derechos arancelarios notariales y registrales.

¿CUÁL ES LA REALIDAD SOBRE LA APLICACIÓN DEL CÓDIGO DE BUENAS PRÁCTICAS PARA LOS DEUDORES HIPOTECARIOS VULNERABLES?

En conclusión, habiendo realizado un estudio exhaustivo sobre los informes de la Comisión de Control sobre el cumplimiento del Código de Buenas Prácticas Bancarias para la reestructuración viable de las deudas con garantía hipotecaria sobre la vivienda habitual, de los deudores hipotecarios vulnerables, así como el estudio respecto a sus publicaciones en el Banco de España, para mayor transparencia concluyo que desde 2022 han aumentado las concesiones y aplicaciones al Código de Buenas Prácticas, ya que en el año 2022 (anexo tabla de la Comisión y Banco de  España):

Sin embargo, en la actualidad en 2024, se aplican y conceden por parte de Caixabank S.A. y otras entidades bancarias ya referidas con mayor porcentaje, debido a la fusión por absorción de Bankia, que ha dado lugar un mayor compromiso por parte de Caixabank y la fundación, para cumplir y aplicar la ley en relación al código de buenas prácticas bancarias para aquellos deudores vulnerables que carecen de otros bienes.

Para el desarrollo de un mayor crecimiento económico para todas las partes sin ocasionar perjuicios a los deudores hipotecarios vulnerables, para una mayor sostenibilidad económica y social, siendo entre ellos sus objetivos como entidad bancaria.

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