Said Montes es un abogado especialista en el sector inmobiliario, que está teniendo un gran auge en la versión extranjera.
Said Montes: “Cada vez hay más inversión extranjera en el sector inmobiliario gracias a la ‘golden visa’”
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15/2/2023 06:49
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Actualizado: 16/2/2023 12:35
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Said Montes Gharanzaf es socio director de Montes Abogados, firma especializada en derecho inmobiliario. Posee una gran experiencia en el asesoramiento a inversores extranjeros en España.
Es un abogado políglota –habla inglés, alemán y español–, lo que supone una ventaja competitiva evidente en este campo.
¿De dónde le viene esta faceta suya tan cosmopolita, señor Montes?
He crecido en un ambiente muy internacional. En gran medida se debe a que mi madre es mitad alemana, mitad persa.
A raíz de la revolución islámica de 1979 gran parte de su familia y amigos se fueron a vivir a diferentes países alrededor del mundo como Estados Unidos, Australia, Canadá o Reino Unido. Muchas veces les hemos visitado.
Además, siempre he estado muy conectado con Alemania, donde vivía mi abuela materna y mi tío. Recuerdo haber pasado las Navidades de 1989 en Berlín en plena caída del muro. Un momento histórico para el mundo.
Por entonces, yo aún no era consciente de que esa ciudad iba a ser tan relevante para mi especialización profesional.
Berlín como sabe, tras la caída del muro recuperó su carácter de capitalidad y su relevancia como urbe que atrae profesionales de todo el mundo, pero sobre todo de las industrias creativas y tecnológica.
Hoy es un atractivo mercado inmobiliario en el que yo he tenido la suerte de poder aprender el oficio de comprar y vender inmuebles y, he profundizado en mi conocimiento y habilidades para tratar con inversores extranjeros.
¿Están invirtiendo actualmente muchos extranjeros en propiedades inmobiliarias ubicadas en España?
Cada vez hay más inversión extranjera y nos encontramos con un perfil inversor más diverso.
Si bien predominan los inversores de nuestros países vecinos europeos, como son Reino Unido, Alemania o Francia y los países latinoamericanos, cada vez son más los que proceden de otros países, como por ejemplo Rusia, China, los emiratos árabes, Qatar, Omán o Arabia Saudí, y son cada vez personas más jóvenes.
Este cambio se debe sobre todo a los beneficios derivados de la llamada “golden visa”, un procedimiento dirigido a personas con patrimonio que desean instalarse en España y a las que ofrece un camino simplificado para obtener el permiso de residencia y trabajo.
¿Qué tipo de inversiones son las más habituales?
Lo más habitual en España son las inversiones sólidas, es decir, en buenos inmuebles, situados en buenos barrios de las principales ciudades españolas, como Barcelona, Madrid, Málaga y Valencia.
También predominan las inversiones en lugares costeros como las Islas Baleares, Canarias, Andalucía y la costa levantina.
«Lo más habitual en España son las inversiones sólidas, es decir, en buenos inmuebles, situados en buenos barrios de las principales ciudades españolas, como Barcelona, Madrid, Málaga y Valencia»
¿Qué tipo de abogado busca el inversor extranjero cuando invierte en inmuebles en España?
El inversor extranjero busca un abogado polifacético que sea capaz de acompañarle en todo el proceso de adquisición del inmueble que comprende desde el análisis de la oferta, hasta la firma de la escritura pública.
También son muy relevantes los aspectos fiscales.
Este tipo de operaciones requieren también conocer muy bien cómo funcionan organizaciones del sector público, como las gerencias de urbanismo de los ayuntamientos, los registros de la propiedad inmobiliaria y mercantil o el catastro.
Mi firma ha tenido siempre clara la necesidad de ser lo que los anglosajones llaman un “one-stop-shop” para que el inversor extranjero, que desea adquirir inmuebles de cualquier tipo en España, reciba un asesoramiento 360 en este campo.
¿Qué tipo de experiencia debe tener un abogado especializado en Derecho Inmobiliario?
Si bien es muy importante tener unos sólidos conocimientos jurídicos, también lo es tener cierta destreza práctica y habilidades de negociación que faciliten que las operaciones salgan adelante y den seguridad al cliente.
En muchas de estas operaciones hay cierto nivel de desconfianza entre las partes.
El componente extranjero es una de las razones que explican dicha desconfianza. Nuestro rol como abogados es aportar seguridad jurídica no sólo a nuestro cliente, sino también a la otra parte. No sólo hacemos de traductores lingüísticos, sino también de culturas y sistemas jurídicos.
¿Qué 3 consejos le daría a un inversor extranjero que desea adquirir un inmueble en España?
En primer lugar, le aconsejaría estudiar bien el mercado y elegir adecuadamente: la regla de oro es la ubicación.
Como dijo en su día el señor Hilton, fundador de la cadena hotelera del mismo nombre: “location, location, location”.
En segundo lugar, recomiendo trabajar siempre con una suerte de “checklist” que permita analizar a fondo todos los aspectos de cada inmueble sobre el que estamos interesados para poder decidir correctamente.
Y, en tercer lugar, recomiendo acompañarse siempre de profesionales que den seguridad y faciliten la operación.
Es muy recomendable contar con un abogado que desgrane los aspectos jurídicos relevantes a nivel de riesgos y analice toda la documentación y mantenga todas las reuniones necesarias, antes de firmar ningún documento.
Alguien debe asumir la supervisión de la operación desde el punto de vista legal. Pero, además, en algunos casos es importante también contar con el asesoramiento de un arquitecto.
Por eso nosotros, tenemos varios acuerdos estables con profesionales de este ámbito que nos apoyan en los análisis de la situación urbanística del suelo o de inmuebles; en la gestión de licencias urbanísticas de todo tipo o en la emisión de informes y dictámenes.
Usted tiene experiencia como inversor inmobiliario en el mercado alemán, ¿qué diferencias hay a la hora de invertir en ese país y en España?
En relación con las operaciones de compraventa, he notado una mayor agilidad en general en el mercado alemán. Los siguientes pasos se llevan a cabo de una forma muy fluida: se analiza la oferta, se visita el inmueble, se solicita la documentación que suele estar en su totalidad casi siempre preparada por el vendedor y si todo está bien, se acude al notario directamente en un corto periodo de tiempo, que, por lo general, ronda las dos semanas, dependiendo de si falta la aprobación de la entidad financiera en caso de necesitarse financiación y de si las partes actúan como comerciantes o de forma privada.
En Alemania se suele prescindir de la firma previa de otros documentos como ocurre en España con las habituales arras.
Sin embargo, allí las comisiones de los agentes inmobiliarios son más altas, oscilan entre un 5 y un 7 por ciento sobre el precio de la compraventa más el 19 % de IVA, dependiendo del estado federal y solo se suelen cobrar por el agente inmobiliario si la operación tiene éxito, esto es, tras la firma de la escritura pública ante notario.
Antes lo habitual era que la pagara el comprador, pero tras cambios legislativos operados a finales del año 2020 en muchas ocasiones han de ser compartidas entre comprador y vendedor. Así que como ves hay diferencias importantes entre las prácticas de ambos países.
«En Alemania las comisiones de los agentes inmobiliarios son más altas, oscilan entre un 5 y un 7 por ciento sobre el precio de la compraventa más el 19 % de IVA, dependiendo del estado federal y solo se suelen cobrar por el agente inmobiliario si la operación tiene éxito»
El Gobierno español tiene una estrategia clara dirigida a atraer más inversión extranjera y con ese fin se publicó el pasado 21 de diciembre la nueva Ley de fomento del ecosistema de las empresas emergentes, ¿Qué aporta a nuestro país esta norma?
La Ley 28/2022, de 21 de diciembre, de fomento del ecosistema de las empresas emergentes, conocida como Ley de Startups, surge bajo el paraguas del Plan de Recuperación, Transformación y Resiliencia de España, aprobado por las instituciones europeas el 13 de julio de 2021.
Esta norma tiene por objetivo facilitar la creación y desarrollo de empresas emergentes, atendiendo a sus especiales características: su carácter innovador, la necesidad de grandes capitales sometidos a niveles altos de riesgo, la necesidad de capital humano altamente cualificado y la fuerte competencia internacional y se basa en tres pilares principales: Beneficios fiscales para los emprendedores, trabajadores e inversores; la reducción de trabas administrativas y facilitación de visados y la flexibilidad en la gestión de la empresa y en la aplicación de los principios mercantiles y concursales.
Para alcanzar sus objetivos la ley establece un conjunto de medidas específicas en el ámbito fiscal, mercantil, civil y laboral con la finalidad de alinear la regulación española con los estándares europeos en la materia, entre los que cabe destacar el estándar europeo nación emprendedora (“EU startup nation standard”).
El legislador se ocupa de conceptos relativamente nuevos, pero que ya forman parte de nuestro vocabulario como “startups”, “business angels” o nómadas digitales y con el fin de impulsar el crecimiento de estas empresas emergentes se establecen también mecanismos para reforzar la colaboración público-privada y se favorece asimismo, el establecimiento en España de los emprendedores y trabajadores de este tipo de empresas, así como de los trabajadores a distancia de todo tipo de sectores y empresas, conocidos como nómadas digitales.
¿Cuáles son las medidas más destacables de esta norma?
Las siguientes: la suavización de la tributación inicial de las empresas emergentes, reduciendo el tipo del Impuesto de Sociedades del actual 25% al 15%, durante un máximo de cuatro años, siempre que la empresa mantenga la condición de empresa emergente; la extensión a todas ellas del aplazamiento del pago de las deudas tributarias durante los dos primeros años de actividad; la reducción de la carga fiscal para las denominadas “stock options”, es decir, las retribuciones consistentes en la entrega de acciones o participaciones, por una parte.
El aumento de la deducción por inversión en empresa de nueva o reciente creación, incrementando el tipo de deducción del 30 al 50 % y aumentando la base máxima de 60.000 a 100.000 euro, por otra.
El establecimiento de un especial tratamiento fiscal para las retribuciones por la gestión de fondos de capital-riesgo, conocidos con el término anglosajón “carried interest” con idea de fomentar el emprendimiento, la innovación y la actividad económica, calificando esta remuneración como un rendimiento del trabajo que debe integrarse en un 50% de su importe en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, siempre que se cumplan determinados requisitos.
«La conocida como Ley de “Startups”establece mejoras fiscales para los llamados impatriados, es decir, aquellos trabajadores desplazados a territorio español a quienes se les permite tributar por el impuesto de la renta de los no residentes durante el ejercicio en que cambian su residencia y los cinco años siguientes»
O la modificación de la Ley del Impuesto sobre la Renta de no Residentes para dejar exentos en dicho impuesto los rendimientos del trabajo en especie, que estén exentos en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas.
También es importante destacar que se reducen los requisitos burocráticos para los inversores que no vayan a residir en España a quienes deja de exigírseles la obtención del número de identidad de extranjero (NIE).
Además, se facilita la solicitud electrónica del número de identificación fiscal (NIF), pues si se trata de una persona física extranjera se permite la identificación únicamente con el NIF y en el caso de tratarse de una entidad extranjera, si se crea a través del Centro de Información y Red de Creación de Empresas (CIRCE), mediante Documento Único Electrónico (DUE), se permite la obtención del NIF para la entidad inversora extranjera por este mismo sistema.
Además, se crea una nueva categoría de visado y de autorización de residencia.
¿Qué impacto cree que puede tener la nueva ley entre los profesionales y empresas extranjeras a las que usted asesoras actualmente?
La conocida como Ley de “Startups”establece mejoras fiscales para los llamados impatriados, es decir, aquellos trabajadores desplazados a territorio español a quienes se les permite tributar por el impuesto de la renta de los no residentes durante el ejercicio en que cambian su residencia y los cinco años siguientes.
Ahora con la nueva ley, este régimen especial no solo se aplica a trabajadores, sino a otros colectivos como son los inversores desplazados a territorio español por lo que el impacto para estos ha de ser positivo.
Entre mis clientes hay algunas personas que están planteándose la opción de acogerse a este beneficio y estamos valorando la conveniencia de que lo hagan.
Creo que la norma tendrá un impacto positivo en nuestro país y le permite ofrecer un régimen fiscal más favorable para los inversores extranjeros y poder ser más competitivo a la hora de atraerlos aquí.
Me parece que es muy necesario diseñar políticas de este tipo, pues la atracción de capital y de personas altamente cualificadas sólo puede suponer que España adquiera más talento y capital, ambos recursos básicos para el desarrollo y si encima estos tienen apellido extranjero, estamos fomentando la internacionalización del país, lo que, en un mundo tan global, te permite también competir mejor.
¿Cree que esta norma servirá para atraer más inversores extranjeros a España?
Partiendo de un contexto en el que España se presenta como un país muy atractivo para el teletrabajo debido a factores como el clima, la cultura, la gastronomía o la seguridad ciudadana, se pretende atraer profesionales altamente cualificados, que obtienen elevados ingresos en el exterior, a nuestro país.
La atracción de este tipo de profesionales supondría para España no solo la de riqueza económica, sino también la de talento local, nuevos ciudadanos a un país donde en muchas zonas se padece un decrecimiento poblacional preocupante y la creación de una red muy potente que generará todo tipo de oportunidades.
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