En las alegaciones presentadas, el sector se queja de la falta de participación de los ayuntamientos. Foto: EP.
El sector inmobiliario denuncia que el procedimiento del gobierno catalán contraviene la Ley de la Vivienda
Porque pretende el control de precios del alquiler en 140 municipios declarados como zonas de mercado residencial tenso
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28/7/2023 06:30
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Actualizado: 27/7/2023 21:27
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Las entidades más representativas de la promoción, la intermediación y la administración de viviendas en Cataluña han presentado alegaciones a la resolución de la secretaria de Vivienda del Departamento de Territorio de la Generalitat, Marina Berasategui i Canelas, que propone el control de precios del alquiler en 140 municipios, donde reside el 80,6% del total de la población catalana, declarados como zonas de mercado residencial tenso (ZMRT).
Lo han hecho el Colegio de Administradores de Fincas de Barcelona-Lérida (CAFB), el Consejo de Colegios de Administradores de Fincas de Cataluña, la Asociación de Agentes Inmobiliarios de Cataluña, el Colegio de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria de Barcelona y Provincia, el Consejo de Colegios de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria de Cataluña, la Asociación de Promotores y Constructores de Edificios de Cataluña (APCE), y el Consejo de Cámaras de Cataluña.
Dicha resolución fue publicada en el Diario Oficial de la Generalitat de Cataluña el pasado 22 de junio. Puede acceder a ella pinchando aquí.
Las alegaciones se centran, principalmente, en el «incumplimiento» del procedimiento establecido en la Ley de la Vivienda. Una ley que, según este sector, exige el control de precios del alquiler como «única medida» para reducir el desequilibrio entre la oferta y la demanda de vivienda en diferentes municipios, «renunciando» a la actuación de los poderes públicos para la resolución del acceso a la vivienda.
Según estas entidades, el primero de los problemas de procedimiento que encuentran en la resolución del gobierno catalán es que no existe una memoria justificativa para ninguno de los 140 municipios.
El artículo 18.2a de la Ley de la Vivienda recoge que es necesario presentar un procedimiento preparatorio para obtener la información relacionada con la situación del mercado residencial, pero «en ningún momento se ha hecho referencia a este documento», señala el sector inmobiliario catalán.
Otro de los puntos que genera controversia en esta resolución es la «falta de un plan específico con las medidas necesarias para corregir el desequilibrio entre la oferta y la demanda», tal como recoge el artículo 18.4 de la Ley de la Vivienda.
De hecho, las citadas entidades subrayan que el propósito de la declaración de zonas de mercado residencial tenso «no es, en sí mismo, controlar el precio de los alquileres, sino orientar» las actuaciones públicas en materia de vivienda. Por tanto, el sector inmobiliario sostienen que el plan específico debe ser un elemento integrado de la declaración de ZMRT e indispensable para declarar una zona como mercado residencial tenso.
ÍNDICE DE PRECIOS
Por otro lado, manifiestan que la resolución de la Generalitat de Cataluña establece que el sistema de índice de precios de referencia a aplicar en Cataluña de las zonas de mercado residencial tenso es el elaborado por la Agencia de Vivienda de Cataluña.
El sector inmobiliario afirma que este índice de referencia es un «grave error» de la resolución, ya que la Ley de la Vivienda, «recoge, de manera muy clara», que el sistema de índice de precios de alquiler que se debe utilizar debe ser el elaborado por el Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana.
También indican desde el sector inmobiliario que en el improbable caso que el Ministerio homologue el índice catalán, la nueva Ley de la Vivienda pide que el sistema de índices recoja las características y condiciones de la vivienda y del edificio en el cual se ubica. Esta petición solo se da si se tienen en cuenta los márgenes superiores e inferiores del índice catalán.
El sector inmobiliario advierte de que sería «ilegal» usar únicamente el valor central que responde exclusivamente a superficie y localización.
Además, las citadas organizaciones destacan que el artículo 18.3 de la Ley de la Vivienda remarca los requisitos para poder declarar, formalmente, una ZMRT.
Estos son que la carga media del coste de la hipoteca o del alquiler en el presupuesto de la unidad de convivencia más los gastos y suministros básicos supere el 30% de los ingresos o de la renta media de los hogares y que el precio de compra o alquiler de la vivienda haya experimentado en los cinco años anteriores un incremento superior en al menos un 3% el porcentaje de crecimiento acumulado del IPC en Cataluña.
El principal problema, según el sector, se encuentra en la selección de los indicadores. Las citadas entidades del sector inmobiliario afirman que es «sesgada y no corresponde con la definición que hace la Ley de la Vivienda».
En este sentido, ponen como ejemplo que «la resolución calcula la carga media de la hipoteca sobre el 80% del precio de venta -cuando la media es del 64%- y selecciona estadísticas referentes al año 2020 -que no recogen lo sucedido con los alquileres y la inflación en el periodo 2020-2022».
VULNERA EL PRINCIPIO DE AUTONOMÍA LOCAL
También denuncian que el acuerdo de declaración como ZMRT de 140 municipios se ha hecho sin haber consultado ni informado a los ayuntamientos de las localidades, lo que «vulnera el principio de autonomía local que establece el artículo 140 de la Constitución».
«Es una incongruencia una actuación concertada de Generalitat-municipio sin contar con la participación activa de los municipios, conocedores de la realidad de la problemática de la vivienda en su ámbito», subrayan.
En paralelo a las alegaciones presentadas, estas entidades del sector inmobiliario reconocen la existencia de «crecientes desequilibrios» entre oferta y demanda de vivienda en el Área Metropolitana de Barcelona y en grandes ciudades.
Además, desde el sector inmobiliario se entiende que el control de precios del alquiler no es una solución óptima, y que esto ya quedó demostrado durante el control del alquiler que se dio durante la ley del 1964, en la falta de oferta de vivienda de «alquiler asequible (protegido y libre)» y con los resultados de la ley 11/2020 de la Generalitat de Cataluña en relación con la contención de rentas.
Las entidades citadas afirman que uno de los principales problemas de la vivienda en Cataluña es que la Administración no ha producido viviendas de protección oficial. Al respecto, indican que entre el 60% y el 80% de las viviendas de protección oficial han sido impulsadas por promotores privados.
Además, señalan que de enero de 2014 a abril de 2023 en Cataluña sólo se han calificado 1.883 viviendas de protección oficial en régimen de alquiler, de las cuales el Instituto Catalán del Suelo (Incasòl) solo ha iniciado un 30%.
El sector inmobiliario hace hincapié en que el mandato constitucional indica que “los poderes públicos promoverán las condiciones necesarias y establecerán las normas pertinentes para que todos los españoles puedan disfrutar de una vivienda digna y adecuada” y, sin embargo, la realidad es que «las obligaciones del Estado del Bienestar se han trasladado a los propietarios privados.»
Finalmente, estas entidades del sector inmobiliario manifiestan la voluntad de plena colaboración con las administraciones competentes en materia de política de vivienda, de tal manera que se puedan desplegar políticas de vivienda efectivas y que los ciudadanos puedan disfrutar de una vivienda «digna y adecuada».
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