El Grupo Index advierte de la importancia de este hecho debido a las nuevas deducciones de la Comunidad de Madrid por la compra de una casa por el nacimiento de un hijo.
La Agencia Tributaria considera que los autopromotores y cooperativistas adquieren su vivienda con el fin de obra
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05/5/2024 06:30
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Actualizado: 06/5/2024 10:55
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La campaña de la Renta 2023-2024 comenzó el pasado 3 de abril al abrir la Agencia Tributaria el plazo para presentar la declaración del IRPF a través de su propia web y también por la aplicación oficial para móviles.
En este ejercicio de la Renta 2023-2024 también entra en vigor la bajada de impuestos que se aplica a los residentes de la Comunidad de Madrid al deflactar Isabel Diaz Ayuso su IRPF por la Ley 3/2023, de 16 de marzo, que modificó el texto refundido de disposiciones legales de la región en materia de tributos cedidos.
Esta modificación establece una serie de medidas de rebaja en el IRPF para el fomento de la natalidad, la conciliación y la emancipación con efectos desde el 1 de enero de 2023, entre ellas, una nueva deducción por adquisición de vivienda por nacimiento o adopción.
La inclusión de una deducción para aquellos contribuyentes que con motivo de un nacimiento o adopción hayan adquirido una vivienda habitual dentro de los tres años posteriores al nacimiento o adopción es una de las principales novedades de la Ley.
La deducción es del 10% del precio de adquisición de la vivienda, hasta un máximo de 1.546,50 euros anuales, que se prorratearán por décimas partes en el año de adquisición y en los nueve ejercicios siguientes, siempre que no se transmita la vivienda con anterioridad, circunstancia que supondría la pérdida del derecho a la deducción.
Es decir, que se trata de una de las deducciones más importantes, dado que no solo afecta a esta declaración, sino a las 9 posteriores, y es aplicable a los dos cónyuges de una familia si ambos han aportado lo mismo para la adquisición de una casa.
Para poder acogerse a esta normativa, hay tan solo tres requisitos. El primero, que “la vivienda debe adquirirse en los tres años siguientes, contados de fecha a fecha, desde que se produzca el nacimiento o adopción de un hijo del contribuyente por el que tenga derecho a la aplicación del mínimo por descendientes y habitarse efectivamente en el plazo de doce meses desde su adquisición”.
El segundo, que la vivienda adquirida constituya “la vivienda habitual de la unidad familiar del contribuyente”. Y, tres, que “la suma de las bases imponibles general y del ahorro no debe superior al resultado de multiplicar 30.930 por el número de miembros de la unidad”.
Así pues, la deducción es clara, pero se oscurece en el caso de aquellos que hayan adquirido una vivienda en régimen de autopromoción o a través de una cooperativa, ya que la normativa exige que la vivienda se haya adquirido después del 1 de enero de 2023.
Es decir, ¿cuándo considera la Agencia Tributaria que se ha adquirido una vivienda en estos casos? ¿Cuándo se entró en la cooperativa? ¿Cuándo el autopromotor adquirió la parcela?
¿Cuándo se firmó el contrato privado de compraventa? ¿Cuándo elevó la escritura de compra? ¿Cuándo…?
Las dudas a este respecto son muchas, y además está en juego una jugosa deducción, por ello, Grupo Index, que actualmente tiene nueve promociones en marcha en la Comunidad de Madrid en régimen de autopromoción, y que ya ha entregado más de 2.000 casas bajo este modelo a lo
largo de 15 años, ha querido aclarar a todo aquel que pueda estar en esta situación, “que las respuestas a las consultas tanto generales como vinculantes de la Subdirección General de Tributos del Ministerio de Hacienda son muy claras”.
En este sentido, Eduardo Tera, director de jurídico de Grupo INDEX, asegura que “el criterio en los supuestos de ejecución directa de las obras de construcción por parte del contribuyente, como es el caso de los autopromotores o los cooperativistas, la fecha de adquisición se entiende producida con la finalización de las obras, siempre y cuando la fecha de finalización de las obras se pueda acreditar por cualquier medio de prueba válido en derecho, como podría ser el Certificado Final de Obra, la licencia de primera ocupación u otros”.
Ahora bien, también matiza que “en caso de no poderse acreditar la fecha de finalización de las obras, siempre se tomará la fecha de la escritura de declaración de obra nueva como fecha de adquisición”.
Como ejemplo, recurre a la consulta vinculante V0195-04 , del 14 de octubre de 2004, en el que “los consultantes se disponen a vender una casa cuya construcción promovieron ellos mismos”, quienes indicaban que “la fecha de alteración, finalización de la obra, que consta en el expediente de la Dirección General del Catastro es anterior al de la escritura notarial del acta de acreditación de final de obra”, y preguntaban por la “fecha de adquisición de la vivienda a efectos de determinar el cómputo de permanencia en el patrimonio de los consultantes para determinar el tipo de tributación de la ganancia patrimonial que se genere”.
LA CONTESTACIÓN
La contestación por parte de la Subdirección General de Impuestos sobre la Renta de las Personas Físicas fue muy clara: “En el presente caso la vivienda objeto de transmisión no se adquirió a un tercero, sino que su construcción fue promovida por los propios propietarios. Como fecha de adquisición, a efectos de determinar su permanencia en el patrimonio de los consultantes, deberá tomarse la de terminación de las obras, siempre que pueda probarse la misma por cualquier medio de prueba admitido en Derecho, conforme dispone el artículo 106 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria (BOE del 18), cuya valoración corresponderá efectuar a los órganos de gestión e inspección de la Administración Tributaria. En caso contrario, es decir, ausencia de prueba, se tomará la fecha de la escritura de declaración de obra nueva”.
Otra misma consulta, la 0522-01, realizada a este mismo órgano, fechada el 13 de marzo de 2001, planteaba que “la consultante adquirió un terreno sobre el que construyó una vivienda, no coincidiendo la fecha de terminación de las obras con la fecha de la escritura de declaración de obra nueva”, planteando cuándo se consideraba, en estos casos, que se había adquirido la vivienda.
A la cuestión planteada, la respuesta también fue clara: “Según la información facilitada existen dos fechas de adquisición, la del terreno y la del edificio, por lo que se han producido dos períodos diferentes de permanencia: 1) El del terreno, que comprenderá el tiempo transcurrido desde su adquisición hasta su transmisión. 2) El del edificio, que no se adquirió a un tercero, sino que fue el propietario del terreno el que realizó la construcción. Para determinar su fecha de adquisición se plantea el problema de la falta de coincidencia entre la fecha de terminación de las obras y la escritura de obra nueva, pues si las mismas fueran coincidentes, esa fecha sería la de adquisición. En este caso, como fecha de adquisición deberá tomarse la de terminación de las obras, siempre que se pueda probar la misma por cualquiera de los medios de prueba admitidos en Derechos, cuya valoración corresponderá efectuar a los órganos de gestión e inspección de la Administración Tributaria. En caso contrario, es decir, ausencia de prueba, se tomará la fecha de la escritura de declaración de obra nueva”.
El último ejemplo que pone Eduardo Tera, de Grupo Index, es el de las cooperativas, “aunque ese no sea nuestro modelo”, aclara. “En la consulta vinculante V0048-23 realizada a la
Subdirección General de Impuestos sobre la Renta de las Personas Físicas con fecha del 16 de enero 2023, la más reciente, la consultante planteaba que había transmitido en diciembre de 2021 una vivienda de su propiedad y que dicha vivienda fue objeto de promoción y construcción por parte de una sociedad cooperativa en la que ingresó como socia en 1986. No obstante, la cesión y adjudicación del dominio de dicha vivienda no se produjo hasta 1988 una vez finalizada la construcción de la misma”.
Así, la preguntaba que realizaba era qué cuál era la fecha de adquisición de la vivienda a efectos del cálculo de la ganancia o pérdida patrimonial en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas.
La contestación, de nuevo, volvía a reiterar que “la fecha de adquisición de la vivienda se determina de acuerdo con lo establecido en el artículo 1.462 del Código Civil, el cual dispone:
«Se entenderá entregada la cosa vendida, cuando se ponga en poder y posesión del comprador. Cuando se haga la venta mediante escritura pública, el otorgamiento de ésta equivaldrá a la entrega de la cosa objeto del contrato, si de la misma escritura no resultare o se dedujere claramente lo contrario».
En este sentido, prosigue: “A mayor ahondamiento, para determinar la fecha de adquisición, debe tenerse en cuenta que el Derecho español, según el Tribunal Supremo y la opinión mayoritaria de la doctrina, recoge la teoría del título y el modo, de tal manera que <<no se transfiere … el dominio si no se acredita la tradición de la cosa vendida” (Sentencia de 27 de abril de 1983). La tradición puede realizarse de múltiples formas, entre las que pueden citarse para los bienes inmuebles: la puesta en poder y posesión de la cosa vendida, la entrega de las llaves o de los títulos de pertenencia o el otorgamiento de escritura pública; dicho otorgamiento, conforme dispone el Código Civil, equivale a la entrega siempre y cuando de ésta no resulte o se deduzca lo contrario. De tal manera, la propiedad sobre la vivienda se adquiriría el día en que al título (el contrato de compraventa) se uniera la tradición o entrega del inmueble, en los términos señalados en los párrafos precedentes. En el presente caso, de la documentación aportada en el escrito de consulta, se deduce que la propiedad se adquiere por escritura pública de 10 de junio de 1988, por la que la sociedad cooperativa cede y adjudica la vivienda a la consultante, que la acepta y la adquiere en pleno dominio. Será, por tanto, esta fecha la de la adquisición de la vivienda a efectos del cálculo de la ganancia o pérdida patrimonial en el IRPF”.
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