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Opinión | Sobre los requisitos para que el arrendamiento de inmuebles se considere actividad económica a efectos tributarios
Javier Martín es socio director de Ideo Legal y catedrático de Derecho Financiero y Tributario de la Universidad Complutense de Madrid. En su columna revela las claves para que el alquiler de inmuebles se considere actividad económica a efectos tributarios.
16/10/2024 05:36
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Actualizado: 16/10/2024 08:20
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Según el artículo 27.1 de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y de modificación parcial de las leyes de los Impuestos sobre Sociedades, sobre la Renta de no Residentes y sobre el Patrimonio (en adelante, IRPF/LIRPF), considera, como rendimientos íntegros de actividades económicas, “aquellos que, procediendo del trabajo personal y del capital conjuntamente, o de uno solo de estos factores, supongan por parte del contribuyente la ordenación por cuenta propia de medios de producción y de recursos humanos o de uno de ambos, con la finalidad de intervenir en la producción o distribución de bienes o servicios”.
A estos efectos (artículo 27.2), “se entenderá que el arrendamiento de inmuebles se realiza como actividad económica, únicamente cuando para la ordenación de esta se utilice, al menos, una persona empleada con contrato laboral y a jornada completa«.
De igual modo, el artículo 5.1 de la Ley 27/2014, de 27 de noviembre, del Impuesto sobre Sociedades (en adelante, LIS), pues, como se reconoce expresamente en su Preámbulo, “no presenta diferencias relevantes respecto al concepto tradicionalmente utilizado” en el IRPF.
La previsión contenida en el párrafo anterior, presenta una indudable relevancia, no únicamente en ambos tributos, sino, también, en los Impuestos sobre el Patrimonio, de Solidaridad de Grandes Fortunas y de Sucesiones y Donaciones.
Ello se debe a que, si el arrendamiento de inmuebles se lleva a cabo como actividad económica, se aplican los beneficios de la empresa familiar, de cumplir con ciertos requisitos adicionales. Además, tratándose de un sujeto pasivo del Impuesto sobre Sociedades, carece de la consideración de “entidad patrimonial” (artículo 5.2 de la LIS).
Pese a la dicción literal de los artículos 27.2 de la LIRPF y 5.1 de la LIS, la Audiencia Nacional, el Tribunal Económico-Administrativo Central (en adelante, TEAC) y la Dirección General de Tributos, han entendido, en ocasiones, que la finalidad de estos preceptos es establecer unos requisitos mínimos para que la actividad de arrendamiento de inmuebles pueda considerarse como una actividad económica.
En este sentido, la resolución del TEAC de 28 de mayo de 2013, además de reconocer el requisito de disponer de persona contratada a jornada completa, considera que es necesario, pero no suficiente, ya que añade que debe existir una carga de trabajo mínima que otorgue sustantividad a la operativa realizada.
APARENTAR QUE HAY ACTIVIDAD SIN QUE EXISTA REALMENTE
De acreditarse por la Administración que dicha carga no justifica tener empleado, se entendería que su contratación tiene, por finalidad, aparentar que hay actividad económica, sin que exista realmente.
Pues bien, ante la alta conflictividad planteada, sobre la que no existe jurisprudencia del Tribunal Supremo, este último ha admitido un recurso de casación por ATS de 10 se abril de 2024 (rec. cas. 2197/2023).
Es cierto, como recuerda el ATS, que la cuestión no es nueva para el Tribunal. En relación al Impuesto sobre Sociedades, la STS de 13 de febrero de 2017 (rec. cas. 84/2016), con cita de la de 29 de junio de 2016 (rec. cas. 2205/2015), en cuanto a la no exigencia de la aplicación de los criterios del artículo 25.2 de la LIRPF a la actividad de promoción inmobiliaria, declara que la actividad empresarial se define por la actividad que se desarrolla, siendo la existencia de empleados o no un dato a tener en cuenta, pero no lo esencial, que consiste en la ordenación de medios para desarrollar una actividad de beneficio.
De igual modo, en las SSTS de 9 de julio de 2020 (rec. cas. 4529/2019) y 12 de diciembre de 2019 (rec. cas. 3554/2017), con cita de la de 18 de julio de 2019 (rec. cas. 5873/2017, en cuanto a la aplicación de los incentivos fiscales para empresas de reducida dimensión en el mismo tributo, fija, como criterio jurisprudencial, que, a la luz de la reforma operada su anterior Texto refundido, tras la aprobación de la LIRPF, ya no se puede condicionar a la realización de una verdadera actividad económica por el sujeto pasivo, entendiendo por tal la que reúna los requisitos previstos en el artículo 27 de la LIRPF, cuando se trate de la actividad económica de alquiler de inmuebles, de forma que a partir de entonces solo se requiere que el importe neto de la cifra de negocios, habida en el período impositivo inmediato anterior, sea inferior a la establecida en los preceptos que regulan la aplicación del régimen especial.
De conformidad con el ATS, Las cuestiones que presentan interés casacional objetivo para la formación de la jurisprudencia consisten en:
“Determinar si para aplicar la reducción prevista en el artículo 20.2 c) de la Ley del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, en relación con la actividad de arrendamiento de inmuebles, basta con acreditar el cumplimiento de los requisitos previstos en el artículo 27.2 de la Ley del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas o, por el contrario, es preciso que la contratación de la persona empleada con contrato laboral y a jornada completa se justifique desde un punto de vista económico”.
En nuestra opinión, la respuesta debe ser que basta con el cumplimiento del requisito del artículo 27.2 de la LIRPF. Y ello, ya que el legislador con esta previsión, lo que hizo fue introducir una regla objetiva, tendente a dotar de seguridad jurídica a los contribuyentes. Mantener lo contrario, es decir, la necesidad de justificar la existencia de actividad económica por otros medios, es vaciar de contenido sus previsiones.
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