La resolución del Tribunal Económico-Administrativo Central (TEAC) de 18 de diciembre de 2025 (00/00653/2025/00/00) estima el recurso extraordinario de alzada para unificación de criterio interpuesto por la Directora del Departamento de Gestión Tributaria de la AEAT.
La controversia jurídica que se suscita en dicho recurso radica en determinar si el gasto por amortización fiscalmente computable para la determinación de los rendimientos netos del capital inmobiliario procedentes del alquiler de un bien inmueble, titularidad de una persona física, está sujeto, además del límite anual previsto en los arts. 23.1.b) de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (LIRPF) y 14 de su Reglamento, aprobado por Real Decreto 439/2007, de 30 de marzo, a un límite global de amortización acumulada coincidente con su valor de adquisición.
La amortización como gasto fiscalmente deducible.
Parte el TEAC de que la norma fiscal acepta la deducibilidad de un gasto anual por amortización del bien inmueble objeto de arrendamiento y que nos es sino fruto de un reflejo, en la normativa tributaria, de la noción de amortización económica y contable (FJ 3º).
La adquisición de un bien inmueble por una persona, física o jurídica, no conlleva un “gasto”, sino la adquisición de un “activo”, susceptible de reportar a su titular beneficios o rendimientos económicos futuros, o, dicho de otro modo, la realización de una inversión.
Esta última sufre una minoración de su valor por el mero transcurso del tiempo y/o por su uso, al margen del valor del suelo que no se considera minorado en atención a tales factores.
Así, y como se desprende del tenor literal del artículo 23.1.b) de la LIRPF, los contribuyentes pueden minorar los rendimientos íntegros en la “depreciación efectiva”, la cual se considera cuando “no excede del resultado de aplicar el 3 por ciento sobre el mayor de los siguientes valores: el coste de adquisición satisfecho o el valor catastral, sin incluir el valor del suelo”.
Esta regla aboga por la seguridad jurídica, a modo de puerto seguro y sin necesidad de realizar un esfuerzo o acerbo probatorio distinto de la mera acreditación de que el bien inmueble se encuentra arrendado.
De este modo, recuerda el TEAC (FJ 4º), “no existiría óbice alguno para que la cuantificación del gasto por amortización anual se hiciera unos años partiendo del coste de adquisición del inmueble y otros de su valor catastral en la medida en que la norma acepta como depreciación efectiva, con independencia de la base de cálculo elegida (pero excluyendo en todo caso el valor del suelo), el gasto por amortización que no exceda del límite anual fijado por ella misma”.
Por coste de adquisición hemos de entender “el importe real de la adquisición (ya sea el precio pagado o el valor atribuido al bien en la normativa del ISD más, en ambos casos, los gastos y tributos inherentes a su adquisición)”.
El límite temporal de la amortización
Ahora bien, sea cual sea la base sobre la que se aplica el porcentaje de amortización, lo cierto es que “amortizar un bien por encima de su valor de adquisición sería, en puridad, un oxímoron puesto que pasaría a tener un valor negativo en tanto en cuanto las amortizaciones minoran el valor del bien tanto bajo la perspectiva contable como bajo la normativa fiscal puesto que … el legislador del IRPF ha expresamente establecido que el valor de adquisición cuantificado en aras de la determinación de la alteración patrimonial –a efectos del cálculo de las ganancias o pérdidas patrimoniales, añadimos nosotros- debe minorarse en “el importe de las amortizaciones” (arts. 35.1 in fine y 36 de la LIRPF).
Por ello, pese a que la normativa del IRPF no regula expresamente la existencia de un límite temporal, la fijación de uno global a la amortización acumulada debe entenderse coherente y necesaria.
En caso contrario, los contribuyentes terminarían amortizando sine die el bien inmueble arrendado, incluso con posteridad a que la suma del 3% anual de amortización superase el 100% de cualquiera de las bases de amortización.
Conclusión que deriva de la STS de 15 de septiembre de 2021 (rec. cas. 5664/2019), a cuyo tenor, “no es posible desvincular la amortización de un inmueble del elemento que la caracteriza, de su valor y de la recuperación, en definitiva, de dicho valor que se persigue con la efectividad de la amortización”.
Por ello, debe entenderse que existe y, con independencia de la base de amortización que tome el obligado tributario, un límite global máximo de amortización acumulada coincidente con el valor de adquisición del elemento generador de los rendimientos, excluido el valor del suelo.
Por lo expuesto, el TEAC fija el siguiente criterio:
“Para el cálculo en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas de los rendimientos netos del capital inmobiliario, en la determinación del importe de los gastos fiscalmente deducibles por concepto de amortización, en el cómputo global, debe aplicarse como límite de la amortización acumulada el valor de adquisición del inmueble generador de los rendimientos (excluido el valor del suelo)”.
