Conseguir una hipoteca no siempre es una tarea sencilla. Menos aún, ante los actuales precios de la vivienda. Una cuestión ante la que muchos usuarios no siempre conocen los pormenores del crédito hipotecario al que han accedido. Algo que puede llevar a cláusulas abusivas, como es la obligación de contratar un seguro de vida, o una alarma de vivienda, para acceder al préstamo.
La vivienda se ha convertido en un bien de primera necesidad difícil de alcanzar para muchos ciudadanos españoles. Y es que los precios de los inmuebles no dejan de aumentar.
Tanto es así que, tal y como apunta el portal Idealista, según las previsiones de Unión de Créditos Inmobiliarios (UCI) y Spanish International Realty Alliance (SIRA), los precios de compraventa aumentarán un 10% a lo largo de 2025.
Una situación ante la que cada vez son más los ciudadanos que contratan una hipoteca para hacer frente a esta adquisición de vivienda. Un contrato que, sin embargo, no siempre parece ser una garantía para los consumidores.
Y es que las hipotecas parecen esconder, en ocasiones, elementos que no son conocidos por la mayoría de sus contratantes. Por ejemplo, en el caso de la obligatoriedad de la contratación de un seguro de vida para la contratación de la hipoteca. Algo que es ilegal, a pesar de que se produzca de forma frecuente en este tipo de préstamos.
El seguro de vida vinculado a la hipoteca
«El banco no puede obligar a contratar un seguro con una entidad concreta para que sea concedida la hipoteca, lo conocido como venta vinculada», explica a Confilegal Pilar Gomar, abogada del despacho Ruiz Ballesteros.
Una prohibición general que se encuentra amparada en el artículo 17 de la Ley de Contratos de Crédito Inmobiliario. Pero que cuenta con algunas excepciones.
«Por ejemplo, cuando los seguros vinculados, en comparación con otros ofrecidos en el mercado, sean claramente beneficiosos para los prestatarios», explica Ignacio Sampedro, asociado senior de Derecho Inmobiliario de Next Abogados.
También en el caso de que «la contratación de seguros garantice el cumplimiento de las obligaciones del contrato de préstamo. O, por otro lado, el seguro de daños respecto del inmueble hipotecado».
«La Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública ha permitido que una entidad bancaria exija la contratación de un seguro de vida o de amortización es legal siempre que no se exija al cliente contratar con una aseguradora específica, ya que limitaría su libertad de elección y perjudicaría sus derechos como consumidor», destaca Gomar.
Condiciones que, de no cumplirse, podrían considerarse abusivas, llevando a «su anulación judicial y a la devolución de las primas pagadas».
Sin embargo, tal y como destacan ambos abogados, el banco sí puede ofrecer «una reducción del tipo de interés de la hipoteca como incentivo para la contratación de un seguro». Eso sí, siempre y cuando este seguro sea de contratación voluntaria. Y que, del mismo modo, «el prestatario tenga derecho a presentar una póliza alternativa», así como a una oferta de hipoteca alternativa.
Así son las condiciones abusivas
Así pues, las condiciones de una hipoteca pueden ser consideradas abusivas «cuando han sido impuestas por una entidad bancaria. Es decir, que no han sido negociadas individualmente. Y que causan un desequilibrio significativo en los derechos y obligaciones de las partes, en perjuicio del cliente», explica Gomar.
Cláusulas ante las que Ignacio Sampedro plantea varios supuestos comunes.
«Cuando el banco te obliga a contratar un seguro con una aseguradora específica, sin permitirte buscar una alternativa», destaca. También en el caso de que «no se te ofrezca la posibilidad de cambiar de aseguradora, o si se penaliza la cancelación».
También supone una condición abusiva «cuando el banco impone la contratación de un seguro por toda la duración de la hipoteca. Ello, sin posibilidad de modificarlo o cancelarlo».
Del mismo modo, la información y la transparencia son claves en este proceso. Y es que, si el banco «no informa adecuadamente sobre las condiciones del seguro», también se puede considerar que ha habido un trato abusivo, según el experto.
Reclamar ante un contrato que afecte al cliente
Situación ante la que los clientes de hipoteca afectados pueden actuar, tal y como confirman los expertos, de forma judicial y extrajudicial.
Ello, reclamado directamente al banco, presentando una queja formal. Y, de no recibir una respuesta satisfactoria, elevando esa reclamación al Departamento de Conducta de Entidades del Banco de España.
También se encuentra la posibilidad de reclamar ante la Dirección General de Seguros y Fondos de Pensiones, si el problema «está relacionado con el seguro y la aseguradora».
«Si las reclamaciones administrativas no funcionan, se puede acudir a los tribunales para exigir la nulidad de la cláusula o incluso reclamar daños y perjuicios», valoran.
«La tendencia de las entidades de crédito ha sido acceder al acuerdo extrajudicial al enfrentarse a procesos judiciales poco favorecedores para ellos», asegura en este sentido Pilar Gomar. Una realidad que protege a los contratantes de una hipoteca frente a la abusividad de las entidades bancarias.
