Las sucesivas reformas que se han realizado en materia de vivienda han provocado un serio e importante desequilibrio en las posiciones del propietario-arrendador de vivienda y el arrendatario, cuando la búsqueda de este equilibrio entre ambas posiciones siempre ha sido una constante en aras a hacer la inversión en vivienda algo con una rentabilidad notable que le suponía al inversor una compensación económica mayor que otros productos financieros que conllevaban más interrogantes.
De esta manera, comprar vivienda para obtener un beneficio siempre ha sido una apuesta segura.
Sin embargo, en los últimos tiempos la inversión en vivienda, o tener más de una, ha supuesto para sus titulares una especie de “colaboracionismo obligado” con la Administración para que en el caso de que fuera alquilada y se dejaran de pagar las rentas por el arrendatario alegando vulnerabilidad, o fuera ocupada ilegalmente por quien sostiene que “no tiene techo donde cobijarse”, tenga el titular del inmueble soportar la carencia de vivienda o medios económicos para pagarla que tienen algunos ciudadanos para que el ordenamiento jurídico le exija que “aguante” la espera a que la Administración pueda realojarles, o, simplemente, si no se puede encontrar alojamiento a quien está en esa vivienda, que siga esperando el propietario con el claro perjuicio personal, moral y económico que ello le supone.
Los desahucios han descendido de forma notable en los últimos años
Las cifras de lanzamientos por desahucios y de entregas de la posesión a sus propietarios han descendido notablemente en los últimos años motivado por estas reformas legales.
Y, así, se puede comprobar en los datos de la estadística del Consejo General del Poder Judicial que en el primer trimestre del presente año solo se han llevado a cabo 7.334, en un descenso notable que se puede comprobar en la gráfica que se muestra en EPDATA de los datos del CGPJ y que verifica que en 2013 se produjeron en ese mismo periodo casi 20.000 lanzamientos.
Y en fechas más cercanas en el año 2019, cuando se introdujo la “Ley del desahucio exprés”, casi 16.000, para ir bajando paulatinamente a medida que la normativa legal iba introduciendo más reformas para permitir retrasar la devolución posesoria en claro perjuicio del propietario.
Está claro, sin embargo, que es preciso acomodar los derechos de propietario y ocupante de vivienda, pero cuando se introducen serios desequilibrios en esta “balanza” llegamos a la situación actual con muchas aristas afectadas, y que en gran medida afectan a la economía, por cuanto el mercado de la vivienda y el precio del alquiler quedan afectados al reducirse la compra de vivienda por no ser tan rentable ponerla en el mercado de alquiler y subir los precios de estos ante la reducción de la oferta.
Siete soluciones para terminar con la «okupación» ilegal de viviendas
Serían las siguientes:
1.- Aprobación del artículo 544 sexies de la ley procesal penal para fijar la obligatoriedad de la expulsión inmediata, como medida cautelar, cuando se produzca una ocupación ilegal de inmueble, tanto en caso de allanamiento de morada, como usurpación de bien inmueble. Ser acordará siempre y en todo caso la expulsión en un plazo entre 24 y 72 horas desde la ocupación ilegal sean cuales sean las circunstancias personales de los ocupantes.
2.- Por ello, no afectará a la adopción de la medida cautelar de expulsión la situación de vulnerabilidad que puedan alegar quienes han ocupado ilegalmente el inmueble.
3- La expulsión se producirá aunque se haya producido un cambio en las personas que inicialmente ocuparon ilegalmente el inmueble, es decir, de cualquier persona que esté allí ocupando la vivienda ilegalmente.
4.- Obligatoriedad de que los contratos de arrendamiento se eleven a escritura pública e inscriban en el registro de la propiedad para evitar la aportación de contratos falsos cuando se va a proceder al lanzamiento de los ocupas. La fiscalización notarial garantiza la autenticidad del contrato.
5.- Modificación del Código Penal para tipificar de forma específica la organización o grupo criminal destinado a la colaboración en el fenómeno de la ocupación ilegal de inmuebles.
6.- Otorgar específica legitimación en la Ley Enjuiciamiento Criminal a las comunidades de propietarios para el ejercicio de acciones penales en el caso de ocupación ilegal de inmueble.
7.- Tipificación como delito de estafa del artículo 250.1.1 Código Penal del fenómeno de la «inquiocupación«, o supuestos en que se firma un contrato de arrendamiento y antes de que transcurran seis meses se deja de pagar la renta, o en el acceso a un inmueble por plazos cortos ocurra la negativa al abandono de los inmuebles una vez vencido el plazo, lo que ocurre en los casos de alquiler vacacional donde no se abandona el inmueble ante la existencia un dolo coetáneo a la firma de contrato para incumplirlo, bien dejando de pagar las rentas o negándose a abandonar el inmueble vencido el plazo pactado cercano a la fecha del contrato, lo que evidencia el dolo de incumplir.
Tres medidas eficaces ante el impago de rentas
Las soluciones en materia de desahucio por impago de rentas o expiración del plazo pactado, así como en cualquiera de los supuestos del artículo 250.1. 2º,4º o 7º de la Ley de Enjuiciamiento Civil serían las siguientes:
1.- Recuperación de la vía del “desahucio exprés” para que en los casos de impago de renta una vez presentada la demanda se proceda al señalamiento inmediato del juicio, donde solamente se podrá oponer como causa el pago de la renta reclamada por el actor.
Tras la sentencia de desahucio, y en el caso de recurso de apelación se procederá a otorgar tratamiento preferente en la Audiencia Provincial al recurso interpuesto, pero se exigiría la previa consignación de las cantidades al arrendatario para la admisión de recurso de apelación (como ya exige el artículo 449.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil), y, una vez firme la sentencia, se procederá al lanzamiento inmediato sin tener en cuenta la posible situación de vulnerabilidad del arrendatario.
Y ello, sin perjuicio del traslado por parte de los jueces a la Administración competente comunicándole la fecha de lanzamiento para que adopte las medidas oportunas, pero sin suspensión de la fecha en el caso de que la Administración no haya localizado una solución habitacional.
2.- Recuperación del registro de impago de rentas aprobado en la reforma de la LAU del año 2013, a fin de que se implante el citado registro, mediante el cual los letrados de la Administración de Justicia deberán remitir al mismo para su anotación las condenas por desahucio por falta de pago, o expiración del plazo pactado, a fin de que quede constancia, y que cualquier persona que desee alquilar su mueble, mediante la exhibición de un precontrato de arrendamiento, pueda consultar los antecedentes del registro para comprobar si el futuro arrendatario consta inscrito por antecedentes de impago de rentas, a fin de no realizar el contrato de arrendamiento, evitando, así, una sucesión de procedimientos judiciales de desahucio de reiteración en el impago.
Para el caso de que una persona que haya sido condenado por una sentencia de desahucio quiera hacer desaparecer su constancia en el dictado registro deberá pagar la renta adeudada en el procedimiento por el condenado con los intereses y costas causadas.
3.- La situación de vulnerabilidad del arrendatario no será obstáculo, o causa eficiente, que motive la suspensión o retraso en la tramitación del procedimiento de desahucio, debiendo ser responsabilidad, en todo caso, de la Administración competente.
En los casos que el arrendatario se encuentre en situación de vulnerabilidad se debe agilizar ante la Administración la búsqueda de una solución habitacional con independencia de la tramitación del procedimiento de desahucio que seguirá su curso sin obstáculo alguno hasta llegar al lanzamiento.
La vivienda es uno de los motores económicos de España
La vivienda es uno de los motores más importantes en la economía de un país, por lo que la situación actual ha provocado de forma clara y evidente una desconfianza del propietario y adquirente de vivienda, al comprobar los elevados riesgos que existen de poner una vivienda en el mercado de alquiler ante la inseguridad jurídica provocada por las reciente reformas legales en las que se ha introducido el concepto de vulnerabilidad como elemento distorsionador en la tramitación del procedimiento judicial y que provoca una ralentización en la devolución, posesoria del inmueble.
De esta manera, la inversión en vivienda, que se había considerado como una renta fija para obtener rendimiento económico por la compra de una vivienda, se ha puesto seriamente en duda, y con una repercusión directa en el mercado de la vivienda y un claro reflejo en la minoración de esa inversión ante la desconfianza que provoca que se pueda poner una vivienda en el mercado arrendaticio para obtener un rendimiento con el riesgo de que pueda estar más de tres años la vivienda ocupada por quien deja de pagar una renta, o que sea ocupada ilegalmente sin solución inmediata de respuesta.
Resulta absolutamente necesario una recuperación de la confianza del propietario inversor en vivienda, lo que supone “poner gasolina” al motor de la economía, como es el sector de la vivienda, a cuyo alrededor se mueven otros muchos sectores que circulan en todo lo que supone la construcción de edificios en nuestro país.
Por otro lado, resulta evidente que el incremento del precio de alquiler viene provocado por esta situación, al haberse producido una reducción de la oferta del mercado de alquiler con un incremento de la demanda ante las dificultades económicas de muchos ciudadanos para encontrar una vivienda en propiedad, además del lógico “proceso de selección” que se está haciendo por los propietarios a la hora de admitir a un arrendatario para ocupar su vivienda en régimen de arrendamiento, ya que este proceso de selección ha venido motivado por la introducción del concepto vulnerabilidad en la tramitación de los procedimientos de desahucio.
Lo que ocasiona un incremento de los requisitos personales de los arrendatarios a la hora de alquilar su vivienda un propietario, y una situación constatada en las agencias inmobiliarias en virtud de los requisitos impuestos por los propietarios a la hora de poner su vivienda en el mercado de alquiler.
«Resulta absolutamente necesario una recuperación de la confianza del propietario inversor en vivienda, lo que supone ‘poner gasolina’ al motor de la economía, como es el sector de la vivienda».
Por ello, la reducción de la oferta del mercado de alquiler ha sido evidente ante la desconfianza de los propietarios de vivienda en poder recuperarlas cuando dejaban de cobrar las rentas pactadas en el contrato de arrendamiento.
No es admisible, además, un intervencionismo estatal en los contratos pactados entre las partes, existiendo libertad de los ciudadanos para poder poner su vivienda en circulación en el mercado de alquiler.
Además, en la situación actual, la función social de la vivienda la están cumpliendo los ciudadanos, al tener que soportar las largas esperas en la tramitación del procedimiento judicial, motivado todo ello por la reforma introducida por la ley de vivienda, cuando debe ser la Administración Pública la que provea de vivienda a las personas que carecen de ella y que tienen todo el derecho a recibir ayudas de la Administración cuando no pueden disponer de un lugar habitacional en el que residir con su familia cuando se encuentran en situación de vulnerabilidad, todo lo cual les impide pagar el precio de una compra de vivienda, o de un alquiler.
Pero todo esto es responsabilidad pública y no responsabilidad privada, aunque esto último es lo que está ocurriendo derivado de las reformas legales que han provocado la servidumbre en los propietarios de vivienda de tener que soportar la espera en la devolución posesoria hasta que la Administración encuentre una solución habitacional.
Por ello, las soluciones están ahí, y la clave es adoptarlas, o no, pero lo que está claro es que la solución a los problemas de vivienda que tienen algunos ciudadanos no deben darla los que tienen vivienda para dejar de tenerla… y para solucionar un problema que es público y no privado.
