La Sala de lo Civil del Tribunal Supremo ha desestimado el recurso de casación interpuesto por dos arrendatarios de una vivienda en Ibiza y confirma que el pago del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) y de la tasa municipal de basuras puede repercutirse al inquilino sin necesidad de que el contrato determine su importe anual.
La resolución unifica criterio sobre la interpretación del artículo 20.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) y respalda la práctica mayoritaria en las audiencias provinciales.
El asunto ha sido resuelto por el Tribunal Supremo, Sala de lo Civil, Sección 1ª, integrada por los magistrados Ignacio Sancho Gargallo, presidente, María de los Ángeles Parra Lucán, ponente, y José Luis Seoane Spiegelberg, en su sentencia número 1637/2025, de 17 de noviembre.
Las partes eran, como recurrentes, Leandro y Remedios, y como recurrida, la mercantil Aljibe Patrimonial S.L. El caso deriva de un juicio verbal de desahucio por falta de pago acumulado a reclamación de cantidad tramitado por el Juzgado de Primera Instancia nº 3 de Ibiza.
Tras una primera sentencia desestimatoria, la Audiencia Provincial de Palma de Mallorca estimó el recurso de la empresa arrendadora y declaró resuelto el contrato, condenando a los arrendatarios al pago de IBI y tasas de basuras de 2022 y 2023. Contra dicha sentencia se interpuso casación.
Hechos probados
Según recoge el Supremo, Aljibe Patrimonial S.L. es propietaria de una vivienda en Ibiza que alquiló en noviembre de 2020 a Leandro y Remedios. El contrato establecía expresamente que los arrendatarios asumirían los gastos del IBI, las tasas de basuras y otros conceptos vinculados al inmueble: “los gastos del Impuesto sobre Bienes Inmuebles, Comunidad de Propietarios y tasas de basuras, serán de cuenta de los arrendatarios”.
Durante 2021 los inquilinos abonaron ambos tributos. Sin embargo, en 2022 dejaron de pagarlos y, tras ser requeridos, alegaron que la cláusula era nula por no especificar el importe anual de dichos tributos en la fecha de firma del contrato.
Aljibe Patrimonial, S.L. interpuso entonces demanda de desahucio por falta de pago acumulada con reclamación de cantidad por los importes impagados del IBI y la tasa de basuras de 2022 (503,36 euros).
El Juzgado de Primera Instancia n.º 3 de Ibiza rechazó la demanda en una sentencia del 23 de noviembre de 2023. Consideró que, como el contrato no especificaba el importe de ciertos gastos en el momento de firmarlo —tal y como exige el artículo 20 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU)—, la cláusula que imponía esos pagos era inválida.
Por ello, los inquilinos no estaban obligados a pagar la cantidad reclamada.
Posteriormente, la Audiencia Provincial de Palma de Mallorca (Sección 4.ª) dio la razón a Aljibe Patrimonial, S.L., en una sentencia del 20 de septiembre de 2024. Revocó la decisión anterior, declaró terminado el contrato de alquiler y ordenó el desahucio.
Además, condenó a los inquilinos a entregar la vivienda y a pagar las cantidades pendientes del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) y la tasa de basura correspondientes a 2022 y 2023, que sumaban 1.006,72 euros.
La Audiencia entendió que el artículo 20.1 de la LAU no se aplica al IBI ni a la tasa de basura cuando estos impuestos se cargan directamente sobre la vivienda alquilada. En esos casos, se consideran gastos individualizados: no requieren una valoración posterior y pueden pactarse libremente dentro del contrato.
Con esta resolución, el Tribunal Supremo ha fijado criterio sobre la aplicación del artículo 20.1 LAU y aclara que los tributos individualizados, como el IBI o la tasa de basuras, pueden ser válidamente asumidos por el arrendatario sin necesidad de determinación previa de su cuantía.
Fundamentos jurídicos
El motivo del recurso de casación de los inquilinos denunciaba la infracción del artículo 20.1 LAU, que exige que para repercutir determinados gastos “no susceptibles de individualización” el contrato determine su importe anual a la fecha de firma.
El Supremo rechazó esta tesis y confirmó la interpretación de la Audiencia: El IBI y la tasa de basuras están individualizados para la vivienda concreta, por lo que no encajan en el régimen de gastos generales del artículo 20.1 LAU.
En consecuencia, no es necesario fijar su importe anual en el contrato para que el pacto sea válido. Por ello, el tribunal destaca que el precepto se refiere a gastos del inmueble entendidos como gastos generales del edificio, no a tributos individualizados por vivienda.
La sentencia explica que el artículo 20.1 LAU reproduce la lógica de la Ley de Propiedad Horizontal respecto a los gastos generales no asignables a cada vivienda. Por el contrario, cuando los tributos se facturan individualmente —como ocurre con los recibos aportados al procedimiento— entran en el ámbito de la libertad de pactos.
El tribunal recuerda además que tanto el Texto Refundido de la Ley de Haciendas Locales como la propia LAU permiten la repercusión al arrendatario de estos tributos, y señala expresamente: «Los importes anuales se encuentran individualizados para la vivienda arrendada, [por lo que] no era preciso para su exigibilidad que en el contrato se determinara el importe anual a la fecha del contrato».
El recurso se desestima íntegramente y se imponen las costas a los arrendatarios.
Con esta resolución, el Tribunal Supremo ha fijado criterio sobre la aplicación del artículo 20.1 LAU y aclara que los tributos individualizados, como el IBI o la tasa de basuras, pueden ser válidamente asumidos por el arrendatario sin necesidad de determinación previa de su cuantía.
El fallo consolida la práctica contractual habitual y delimita el alcance del precepto, reforzando la seguridad jurídica en los arrendamientos urbanos.
Las partes deberán ahora proceder a la ejecución de la sentencia, que conlleva el pago de las cantidades adeudadas y la pérdida del depósito de casación.
