La sentencia del Tribunal de Instancia de Madrid de 13 de abril de 2026 trae causa de la impugnación judicial de una calificación negativa, que fue confirmada por la falta de subsanación de la calificación provisional, acerca de los requisitos civiles, administrativos y urbanísticos sobre los títulos relativos a las unidades registrales destinadas al alquiler de alojamientos de corta duración.
En aplicación de la normativa en materia de número de registro para estas unidades, relativa al Reglamento UE 2024/1028 del Parlamento Europeo y del Consejo, de 11 de abril de 2024, el Real Decreto 1312/2024, de 23 de diciembre, la legislación hipotecaria, junto con la normativa administrativa y urbanística de la Comunidad de Madrid, se califica negativamente en atención a la falta de presentación de los siguientes títulos: la licencia urbanística de uso, de conformidad con los artículos 12.i, 27.1.c, 151 y 152.b de la Ley 9/2001, de 17 de julio; la declaración responsable de inicio de actividad, según el artículo 21 de la Ley 1/1999, de 12 de marzo, y el artículo 17 del Decreto 79/2014, de 10 de julio; y, finalmente, la aportación del certificado de idoneidad para vivienda de uso turístico, en atención a los artículos 2.4 y último párrafo, 17.1 y 2 y 17 bis del Decreto 79/2014.
El Fundamento de Derecho cuarto es el nuclear de la presente Sentencia.
Por un lado, se desestiman las alegaciones acerca de que la calificación negativa se fundamenta en la aplicación retroactiva de normativa posterior a la obtención de la licencia autonómica, puesto que la doctrina registral de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública confirma la competencia de los Registradores de la Propiedad y de Bienes Muebles en cuanto a la asignación del código de registro de alquiler de corta duración.
Dicha competencia tiene como finalidad el “control de determinados requisitos urbanísticos, administrativos y aun civiles que deben cumplir los alojamientos de corta duración”, para un “control exhaustivo” de los requisitos y la “depuración” de los alojamientos que los incumplan.
Ello pretende prevenir la oferta de las unidades registrales en forma de alojamientos completos o unidades parciales que no superen dicho control en las plataformas en línea de alquiler de alojamientos de corta duración.
Por otro lado, la solicitud de un número de registro con base en la inscripción en el registro autonómico del inmueble como vivienda de uso turístico se sujeta a la calificación registral de la documentación, en atención a la legislación hipotecaria, que no ha quedado derogada por el Real Decreto 1312/2024.
Competencia autonómica
Asimismo, los requisitos para ejercer la actividad turística se sujetan a la competencia autonómica, y los requisitos de compatibilidad con la ordenación urbanística a los municipios correspondientes, lo que supone en el caso analizado su remisión al artículo 17 del Decreto 79/2014, y los artículos 151-159 de la Ley 9/2001, indicando sobre estos últimos preceptos que “tampoco aparece ahora de forma novedosa”.
La sentencia trae a colación que la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, respecto de la exigencia de conformidad administrativa en el ámbito de los cambios de uso con base en el artículo 159.5 de la Ley 9/2001, entiende que una mera declaración responsable de ocupación y funcionamiento no tiene el valor de acreditación administrativa de aquella, sin aportar las preceptivas declaración responsable urbanística y certificación de conformidad municipal.
Como consecuencia de la doctrina registral referida aplicada al presente caso, la “aportación de la concesión autonómica del número de registro no suple el título habilitante para la realización de la obra de modificación o cambio de uso”, pues su eficacia se encuentra en la existencia de una “comprobación administrativa previa de la idoneidad de la actuación”.
En la sentencia, se advierte que, para dicha idoneidad, es necesario aportar o bien un título habilitante, o bien una resolución administrativa de eficacia a posteriori de la declaración responsable, y se recuerda que no es posible inscribir una actuación urbanística sujeta a intervención municipal sin que se acredite su control administrativo en alguna de sus fases.
La doctrina registral de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública advierte que debe distinguirse entre la presentación de la declaración responsable de carácter no urbanístico como requisito de inscripción en el registro autonómico de viviendas de uso turístico, con respecto a la licencia municipal de actividad, como uso terciario de “hospedaje”.
Para el ejercicio de la actividad de vivienda turística en la Comunidad de Madrid, es necesaria tanto la inscripción en el registro autonómico, prevista en el artículo 17 del Decreto 79/2014, como el otorgamiento de licencia municipal contemplada en el artículo 151.1 de la Ley 9/2001 y el inciso final del artículo 17 del Decreto 79/2014; estos últimos preceptos determinan su inclusión como actividad de hospedaje en su vertiente de actividad económica, previa acreditación del título habilitante necesario para dicho uso terciario y obtención del certificado de idoneidad para vivienda de uso turístico, así como la asignación de un número de registro de alquiler de alojamientos de corta duración ex artículo 9.2 apartado a) del Real Decreto 1312/2024, “por hallarse la unidad sujeta a un régimen de título habilitante como la autorización, licencia, visado o equivalente de acuerdo con la normativa aplicable”.
En el presente caso, el demandante no subsanó la falta de aportación de la documentación indicada en la calificación registral, por lo que la sentencia indica que la calificación negativa es acorde a Derecho y la confirma.
