El pasado 19 de junio el juzgado nº 3 de Algeciras suspendió una ejecución hipotecaria porque el banco no presentó la documentación necesaria para probar la titularidad del crédito. “Tras sucesivas prórrogas del plazo, instadas por la ejecutante, finalmente tiene entrada en este Juzgado (…) Del análisis de la documental aportada a los autos se infiere que no se ha atendido el requerimiento efectuado en la Providencia”, señala el auto por el que suspende la ejecución de Catalunya Banc.
“Es uno de los muchos casos de ejecuciones que estamos frenando porque quien las insta, el banco, perdió la legitimación activa al ceder el crédito a un tercero”, explica Juan Ignacio Navas, socio-director de Navas & Cusí, despacho que ha dirigido la defensa.
La hipoteca en cuestión fue constituída el 6 de julio de 2007. Desde junio de 2012, la hipotecada no puede hacer frente al pago de las cuotas y el banco insta la ejecución. Señala para subasta el 4 de febrero de 2014 pero el mismo banco la suspende buscando una solución extrajudicial. Tras el fracaso de las negociaciones, vuelve a fijar subasta para el 7 de octubre de 2015.
Sin embargo, según pudo demostrarse, el 15 de abril de 2015 el crédito fue cedido al fondo FTA 2015. Y el 25 de septiembre de 2016 la hipotecada descubrió que el préstamo fue previamente titulizado a Hipocat17 el 18 de diciembre de 2008. “Navegamos intensamente entre la documentación de la CNMV y descubrimos que el préstamo había sido cedido a un tercero perdiendo la legitimidad activa”, explica Navas.
El banco se defiende alegando que la cliente había renunciado a su derecho de conocer la transmisión a un tercero en la cláusula 8ª de la hipoteca. “La Ley General de Defensa de Consumidores es clara: las cláusulas que vayan contra las exigencias de buena fe y causen un perjuicio para el consumidor deben de entenderse como nulas”. En la misma línea, el art. 3 de la directiva sobre derechos del consumidor 93/13/CE señala que “las cláusulas abusivas se tendrán por no puestas”
Además, Navas recuerda que el Tribunal Supremo recuerda que «la cesión de crédito como sustitución de la persona del acreedor por otra persona del mismo crédito, supone un cambio de acreedor quedando el nuevo con el mismo derecho que el anterior”.
Y señala también que el art. 149 de la Ley Hipotecaria señala que “cabe la cesión del crédito a un tercero siempre que se haga en escritura pública y se dé conocimiento al deudor; en este caso, lamentablemente se le privó de esa información a la que tenía derecho, provocándole un daño claro al cercenar su derecho al tanteo y retracto”.
El socio-director de Navas & Cusí señala que hay miles de casos similares en donde la cesión de crédito a un fondo buitre se realiza sin la debida transparencia. “Tampoco la CNMV ayuda en la transparencia aunque si sabes bucear y tienes paciencia terminas encontrando la prueba de la titulización”, explica el experto, quien sin embargo señala que la jurisprudencia es ya muy abundante. “Gracias a Dios ya hay muchas sentencias que han suspendido la ejecución de hipoteca por falta de legitimación activa; nosotros seguiremos trabajando en esa misma línea”.
La sentencia del Supremo del 1 de octubre de 2001 señala que las cesiones de crédito “no pueden causar perjuicio al deudor cedido”. Además, la sentencia del Alto Tribunal del 15 de julio de 2002 añade que el consumidor “no puede sufrir merma o limitación de sus derechos, acciones o facultades contractuales”. El Supremo -señala Navas- es claro. “Sólo es cuestión de evidenciar la pérdida de la legitimación activa”, concluye el socio-director de navascusi.com
Sentencias que suspenden la ejecución hipotecaria por falta de legitimación activa
- Juzgado de lo Mercantil nº 1 de San Sebastián/Donostia de 8 de marzo de 2016
- Juzgado de Primera Instancia no 2 de Torrevieja en Auto de fecha 22 de Julio de 2016.
- Juzgado de 1a Instancia no 2 de Villacarrillo (Jaén), en Auto de fecha 11 de Julio de 2016.
- Juzgado de 1a Instancia no 2 de Vilajoyosa en Auto de 11 de Julio de 2016.
- Juzgado de Primera Instancia de Herrera del Duque en Auto de 6 de Julio de 2016.
- Juzgado de 1a Instancia e Instrucción no 2 de Moncada – Valencia – en Auto de 17 de Junio de 2016.
- Juzgado no 7 de Granoller en Auto de 20 de Enero de 2015.
- Juzgado nº 6 de Arganda del Rey de 12 de noviembre de 2015
