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Un juzgado de Madrid anula un aval hipotecario solidario por falta de transparencia

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El juzgado nº 51 de Madrid ha declarado la nulidad de la cláusula que establecía la fianza solidaria de una hipoteca. La sentencia considera que los fiadores de la hipoteca en cuestión desconocían que renunciaban a los derechos de exclusión, orden y división. De hecho, el mismo empleado del banco reconoció en el juicio desconocer lo que significaba. “Difícilmente pudo explicar lo que no conocía”, afirma Juan Ignacio Navas, socio-director de Navas & Cusí, despacho que ha dirigido la defensa.

El banco concedió a una mujer, que acaba de superar una separación difícil, un préstamo por valor de  375.000 euros para adquirir una vivienda en Roquetas de Mar. Ella tenía en ese momento una vivienda en Madrid, en una céntrica calle, “totalmente libre de cargas” y que doblaba el valor del crédito.

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El banco le recomienda hipotecar su casa de Madrid, sita en Alonso Cano, “sin que en ningún momento se advirtiera a su mandante que como garantía del inmueble se fuera a incluir en del Roquetas de Mar”. Indicándole además, que necesitaba fiadores, “a quienes no se les explicó el alcance de la firma”, según el eletrado.

Sin embargo, “El banco impuso unos fiadores solidarios en contra de la buena fe, produciendo un desequilibrio importante y sin la debida transparencia”, subraya Navas.

La sentencia concluye que la cláusula fue predispuesta, es decir, prerredactada e impuesta. Tampoco tiene duda la magistrada que la consumidora es una consumidora final. Y al no haber quedado acreditado que los fiadores conocieran tales renuncias, concluye con la nulidad de la cláusula al considerarla abusiva por falta de transparencia. “Fiar no significa renunciar a los beneficios de exclusión ni división”, concluye la sentencia.

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“Se pone fin a una persecución injusta por una operación que nunca debió de haberse realizado en esas condiciones”, señala Navas. Y es que la hipoteca se formalizó sobre una vivienda sin cargas en Madrid para adquirir una vivienda en Roquetas de Mar (Almería) de una mujer recientemente separada y en paro. “La propia demandante reconoce paladinamente que el contrato estaba abocado al impago dada su situación de desempleo”, señala la sentencia.

¿Cómo es que el banco concede una hipoteca a una desempleada? “Sabiendo que no iba a poder cobrar establece como garantías hipotecarias no sólo la vivienda comprada sino la vivienda de Madrid, que estaba libre de cargas. Es decir, el préstamo de 375.000 euros queda garantizado por unos inmuebles cuyo valor de tasación asciende a 714.911,77, prácticamente el doble; ¿no es esto sobregarantía?”, se pregunta el socio-director de navascusi.com.

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Por ello, recuerda que sólo podrían dirigirse contra los fiadores después de haberse dirigido contra todos los bienes del deudor, de haber satisfecho todas las garantías hipotecarias y en la parte que quedara por ser satisfecha. “Lamentablemente esto no se aplicó y se dirigieron contra ellos de manera indistinta al deudor al considerarlos fiadores solidarios”, señala el socio-director de navascusi.com.

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Pero es que además, el banco exige también que la hipoteca quede avalada por su ex marido y sus hijos como fiadores solidarios. “No existe sobregarantía porque la situación de desempleo no aseguraba la devolución del préstamo”, señala la entidad bancaria en el juicio.

Para Navas queda claro que “El banco lo que hizo fue una operación fallida a sabiendas; se cubrió con unas garantías que doblaban el préstamo y para evitar complicarse con ejecuciones se sobreprotegió con unos fiadores solidarios a los que no informó con transparencia de su grado de responsabilidad”.

La sentencia, del pasado 12 de abril, considera transparente la cláusula que establece los fiadores, pero considera poco transparente y por tanto abusiva y nula la cláusula que exige la solidaridad. “La conclusión es la obvia y razonable: el banco deberá de ejecutar la vivienda de Madrid y sólo entonces podrá dirigirse contra los fiadores solidarios para exigir la parte que haya quedado sin cubrir”, concluye Navas.

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