El Real Decreto Ley de medidas urgentes en materia de alquiler, que limita las subidas anuales de los precios al incremento del IPC para todos los contratos nuevos durante la duración del mismo, entrará en vigor mañana tras su publicación hoy en el BOE.
Con este real decreto se vuelve a la situación de 1994 respecto a la toma en consideración del incremento del IPC para situar el aumento de la renta de las viviendas en alquiler, aunque en este caso el IPC no será obligatorio como entonces y sólo operará como techo.
Esta medida solo será de aplicación para los nuevos contratos que se suscriban a partir de mañana.
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Los contratos de arrendamiento sometidos a la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994, celebrados con anterioridad a su entrada en vigor de la nueva norma, continuarán rigiéndose por lo establecido en el régimen jurídico que les era de aplicación.
No obstante, cuando las partes lo acuerden y no resulte contrario a las previsiones legales, los contratos preexistentes podrán adaptarse al régimen jurídico establecido en el nuevo decreto.
La norma incluye la elaboración de un sistema estatal de índices de referencia a las viviendas, que se utilizará para hacer un seguimiento del mercado y servir de soporte a medidas de carácter fiscal.
Este índice de referencia, para cuyo plazo de elaboración el Gobierno se da ocho meses, se actualizará anualmente y será lo más detallado posible.
Esta herramienta estatal de referencia será compatible con otros índices que puedan elaborar las comunidades autónomas para definir la aplicación de sus competencias en políticas de vivienda. No obstante, este índice en ningún caso habilita a las administraciones al establecimiento de sistemas de regulación de precios de alquiler.
Aunque el borrador del real decreto recogía una bonificación del 80% del IBI para inmuebles en alquiler de vivienda habitual cuya renta fuese inferior a la determinada por este índice de precios, la norma aprobada da a los ayuntamientos y comunidades la posibilidad de que decidan su política de vivienda de acuerdo con su marco fiscal.
Contempla la eliminación de la obligación de que el inquilino repercuta el IBI en el caso de las viviendas sociales, y ofrece de nuevo a los ayuntamientos la posibilidad de dar a las viviendas en alquiler de renta limitada por una norma jurídica una bonificación del 95% de la cuota íntegra del IBI.
AMPLÍA DE TRES A CINCO AÑOS LA PRÓRROGA DE LA DURACIÓN DE LOS CONTRATOS
El real decreto incluye la ampliación de la prórroga obligatoria de los contratos de alquiler de 3 a 5 años (o a 7 años si el arrendador es persona jurídica).
Durante este plazo, la potestad de recuperación de la vivienda por el propietario (persona física) debe quedar «expresamente recogida en el contrato de alquiler».
También amplía la prórroga tácita de uno a tres años y el plazo de preaviso, por el que se establecen cuatro meses para el arrendador y dos meses para el arrendatario.
Así, se aumenta la anticipación con la que se debe indicar que no desean continuar con el contrato una vez haya concluido la prórroga obligatoria.
El decreto señala que los contratos de arrendamiento deben respetarse siempre por los terceros compradores del inmueble, de modo especial en el periodo de prórroga obligatoria de cinco o siete años.
Según el Gobierno, esta medida es necesaria para prevenir posibles prácticas de fondos de inversión que adquieran viviendas arrendadas y que decidan no asumir los plazos y condiciones de los contratos vigentes.
Además, la norma recoge que el comprador de la vivienda tendrá que respetar el contrato de alquiler esté o no inscrito en el Registro de la Propiedad.
De igual forma, establece una excepción para pactar la renuncia a la subrogación en los contratos de arrendamientos de larga duración.
Indica que en caso de fallecimiento del arrendatario, en situaciones de vulnerabilidad, se pueda mantener la vivienda arrendada por el familiar con el que estuviese conviviendo.
OBLIGACIÓN DE SEÑALAR EL DÍA Y LA HORA DE DESAHUCIOS
También establece la notificación sistemática de los procedimientos de desahucio a los servicios sociales, por lo que se tendrá más tiempo para analizar las posibles situaciones de vulnerabilidad.
Asimismo, introduce como novedad la regla de la cuantía en la tramitación de los procedimientos arrendaticios.
Así, se permitirá al arrendatario acudir al procedimiento de juicio verbal en caso de reclamaciones de cantidad que sean inferiores o iguales a 6.000 euros.
Por otro lado, clarifica la obligatoriedad de señalar el día y la hora del desahucio, con lo que se acabará con los lanzamientos con fecha abierta.
El texto recoge también la limitación a dos meses de renta la fianza que puede exigirse al arrendatario y fija que los gastos de gestión inmobiliaria y formalización deberá asumirlos el arrendador si es persona jurídica o que se favorece la realización de mejoras en la vivienda durante el contrato, si existe acuerdo entre las partes.
Además, señala que se favorece la realización de obras de accesibilidad en las comunidades de propietarios y se establece la ampliación de la dotación del fondo de reserva hasta un 10%, frente al 5% actual.
El Real Decreto Ley también muestra la obligatoriedad de las obras de accesibilidad cuando estén financiadas en un 75% por ayudas.
VIVIENDA TURÍSTICA
También se mejora la exclusión de la vivienda de uso turístico en la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) y se establece una remisión clara a la normativa turística que regula los pisos turísticos.
Retoma las limitaciones al alquiler turístico en comunidades de propietarios. Se introduce así la posibilidad de que por acuerdo de una mayoría de tres quintas partes de los propietarios se puedan limitar o condicionar los pisos turísticos, estableciendo la posibilidad de acordar una mayor contribución de estos a los gastos generales (hasta un 20% más).
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