Esta guía pretende ser una hoja de ruta para los inversores en este tipo de sociedades.
Diez cuestiones que el inversor inmobiliario debe hacerse para gestionar mejor sus intereses en SOCIMIs y SIGIs
DLA Piper y Prime Yield, firma especializada en la valoración de activos y préstamos inmobiliarios para fondos de inversión y entidades bancarias integrada en Gloval crean una guia para inversores que deseen aprovechar la potencialidad de estas sociedades inmobiliarias
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05/9/2019 06:40
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Actualizado: 05/9/2019 08:12
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Esta guía pretende ser una hoja de ruta para los inversores en este tipo de sociedades, y brinda un análisis comparativo no solo de sus dos marcos legislativos y fiscales, sino también de los contextos económicos y de los sectores inmobiliarios español y portugués.
Las Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión Inmobiliaria (SOCIMI) son sociedades anónimas cotizadas cuya actividad principal es la adquisición, promoción y rehabilitación de activos de naturaleza urbana para su arrendamiento.
Bien directamente o bien a través de participaciones en el capital de otras SOCIMI, o en las SIGIs, la versión portuguesa.
En cuanto a sus objetivos pueden, en primer lugar, impulsar el mercado del alquiler. En España este sector mueve cifras muy bajas, en comparación con las del resto de Europa (15% en España frente al 50% de Alemania).
Al mismo tiempo pueden proporcionar liquidez a las inversiones inmobiliarias y ofrecer una rentabilidad estable al inversor.
Los datos revelan que las SOCIMIs han sido un auténtico éxito en España, y, en los últimos seis años, han disparado la inversión internacional en el mercado inmobiliario.
Actualmente existen más de 70 sociedades de este tipo con una capitalización total de más de 23.000 millones de euros.
En Portugal, las SIGIs podrían alcanzar un tercio de ese volumen de mercado, lo cual podría equivaler a la creación en los próximos 5 años de alrededor de 25 sociedades con un valor bursátil de alrededor de 7.000 millones de euros.
Gracias a Nelson Rêgo, «Managing Director» (director gerente) de Prime Yield y responsable de desarrollo de negocio de Gloval en el área de servicios de valoración y consultoría inmobiliaria para fondos de inversión y a Orson Alcocer, socio responsable de Derecho Inmobiliario de DLA Piper quedan definidas diez cuestiones claves de cara a lograr la mayor rentabilidad de las SOCIMIS y las propias SIGIS.
1.- ¿Qué capital social mínimo deben tener las SOCIMIs en España y las SIGIs en Portugal?
El capital social mínimo en ambos vehículos parte de los 5 millones de euros, y en el caso de las SIGIs las aportaciones de capital deben realizarse inmediatamente después de la constitución de la sociedad, sin posibilidad de aplazamiento.
En cuanto a las reservas, en ambos casos no podrán exceder el 20% del capital social.
2.- ¿Cómo debe de ser su estructura accionarial?
En las SIGIs, un mínimo del 20% del capital social ha se estar en manos de inversores que no posean, directa o indirectamente, más del 2% de los derechos de voto.
En cambio, en las SOCIMIs se exige un mínimo de entre 20 y 25 accionistas y que el número de acciones en poder de los accionistas, con un porcentaje inferior al 5%, corresponda a un valor de mercado estimado de, al menos, 2 millones de euros, o representen al menos el 25% de las acciones emitidas por la sociedad.
En ambos casos las acciones han de ser nominativas de clase única.
3.- ¿Las acciones de las SOCIMIs y SIGIs tienen que cotizar?
Así es. En ambos casos, sus acciones deben estar admitidas a cotización en un mercado regulado o en un sistema de negociación multilateral situado o que funcione en un Estado miembro de la UE o en el Espacio Económico Europeo.
Además, las sociedades españolas permiten cotizar en un mercado regulado de cualquier país en el que exista un intercambio interrumpido de información fiscal durante el periodo impositivo con las autoridades fiscales españolas.
4.- ¿Cuál es el objeto social?
Los vehículos portugueses apuestan específicamente por los activos destinados al arrendamiento, pudiendo ser oficinas, viviendas, hoteles, espacios de retail o logística o en la adquisición de participaciones en otras SIGIs.
En cambio, las SOCIMIs están dirigidas, principalmente, a la adquisición y desarrollo de inmuebles urbanos con fines de rehabilitación o arrendamiento, o en la adquisición de participaciones en otras SOCIMIs.
5.- ¿Cómo ha de ser la composición de sus activos?
Los derechos de propiedad inmobiliaria, u otros derechos reales similares, deben corresponder a un mínimo del 75% de los activos de las SIGIs.
Además, la totalidad de los activos mencionados en el objeto social debe corresponder a un mínimo del 80% del capital social. En las SOCIMIs debe invertirse al menos el 80% del valor de los activos de la misma incluidos en su objeto social
6.- ¿Cuál es el periodo mínimo de permanencia?
En ambos casos el periodo mínimo de los activos en propiedad ha de ser de 3 años después de su adquisición.
7.- ¿Existe limitación en los origines de los ingresos y endeudamiento?
En las SIGIs no existe limitación en los orígenes de los ingresos, pero en las SOCIMIs sí.
En estas, el 80% de los ingresos anuales, excluyendo los derivados de transferencias o propiedades, ha de provenir, bien del arrendamiento de bienes inmuebles de conformidad con el objeto social, o de los dividendos o beneficios de las participaciones mantenidas de acuerdo con el objeto de la compañía.
En cuanto al endeudamiento, en los vehículos portugueses está limitado al 60% del valor total de los activos de la SIGI. Por el contrario, en las SOCIMIs no existe límite.
8.- ¿Cómo se distribuyen los beneficios?
Las SIGIs, dentro de los 9 meses a partir del cierre de cada ejercicio fiscal, han de distribuir a sus accionistas un mínimo del 90% de los beneficios derivados de los dividendos y otros ingresos procedentes de las inversiones en acciones y unidades de inversión prevista en el objeto social.
También, el 75% del resto de los beneficios distribuibles, según la ley general de sociedades anónimas.
Además, un mínimo del 75% de los beneficios derivados de la venta de activos adquiridos como consecuencia del objeto social de la SIGI deberá reinvertirse en un plazo de 3 años a contar desde la fecha de la venta.
Las SOCIMIs, dentro de los 6 meses a partir del cierre de cada ejercicio fiscal, deben distribuir a sus accionistas como mínimo el 100% de los beneficios derivados de los dividendos y otros ingresos procedentes de las inversiones en acciones y unidades de inversión previstas en el objeto social, y el 50% de los beneficios derivados de la transmisión de derechos de propiedad, acciones o inversiones.
Los beneficios no distribuidos deben reinvertirse con posterioridad al objeto social en un plazo de 3 años desde la fecha de venta.
9.- ¿Cuál es el régimen tributario de estas sociedades?
Las rentas obtenidas por las SIGIs están exentas de retención, así como del recargo estatal y municipal.
Estos vehículos portugueses están sujetos al Impuesto de Sociedades con exclusión de la determinación de la base imponible de los rendimientos del capital, rentas del alquiler y plusvalías, excepto cuando los rendimientos proceden de entidades domiciliadas en un paraíso fiscal.
Los vehículos españoles están, por regla general, exentos del IRPF, aunque se aplica un gravamen especial del 19% sobre los dividendos distribuidos a los accionistas que cumplan con los dos requisitos siguientes:
Que la participación del accionista en la SOCIMI sea superior al 5% del capital social y que los dividendos, a nivel de los accionistas estén exentos o gravados a una tasa inferior al 10% de acuerdo a su régimen fiscal de residencia.
10.- ¿Y el régimen fiscal de los accionistas?
Dependiendo de la naturaleza de las rentas obtenidas y del estatuto de residencia del partícipe, la tributación de las rentas del accionista obtenidas a través de la SIGI variará entre los tipos de retención de impuestos de entre el 10% y el 28%.
Además, la imposición efectiva dependerá de un análisis individual, según el tipo específico de renta y de inversor.
En las SOCIMIs el régimen fiscal dependerá de si el accionista es una persona jurídica y residente, en cuyo caso se aplicará el 25% de gravamen.
Si es una persona física residente, se aplicará una retención de entre el 19% y el 23% y en el caso de los accionistas no residentes, será del 19%, un tipo impositivo que podría reducirse en caso de que se aplique un tratado fiscal y que este prevea un tipo reducido.
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