Conflictos arrendaticios en tiempos de pandemia: el arbitraje como medio ineludible de solución

El COVID-19 motivó la declaración del estado de alarma en España, mediante el Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, por un periodo inicial de quince días. Este plazo ha sido ya prorrogado en varias ocasiones.

Y, de momento, la última fecha que tenemos en el horizonte es la del día 10 de mayo de 2020. No obstante, el Gobierno ha anunciado ya su intención de ampliar tal plazo con una nueva prórroga.

Esta declaración del estado de alarma ha motivado el confinamiento de las personas en sus casas y la paralización, mayor o menor, de varios sectores productivos. Y con ello, a su vez, se ha producido una recesión económica generadora de una serie de consecuencias diversas. Entre tales consecuencias está la de que ciertos colectivos sociales carecen de ingresos o han visto mermados los mismos.

Es en este contexto descrito donde, por tanto, debemos ponderar que los contratos se rigen por el principio fundamental del “pacta sunt servanda” (“los pactos son para cumplirse”).

Y de ahí que en todo contrato de tracto sucesivo o que dependa de un hecho futuro se encuentre implícito que su continuidad está subordinada a la persistencia del “statu quo».

Esto es, que el contrato obliga mientras las cosas continúen así como estaban en el momento de su celebración (“rebus sic stantibus”).

Pues bien, resulta palmario que esa situación de partida contractual inicial, en el ámbito de los contratos de arrendamiento (tanto de vivienda habitual como de los denominados de “uso distinto al de vivienda”), se ha visto profundamente alterada por la pandemia del COVID-19 y la consecuente carencia o reducción de ingresos que ha sobrevenido a raíz de la misma.

Por ese motivo, se ha tratado de paliar los devastadores efectos que la vulnerabilidad económica y social podría ocasionar a los arrendadores y arrendatarios.

Con este fin, distintas medidas legislativas han sido aprobadas durante estos días.

No obstante esa reciente legislación adoptada, debe tenerse muy presente que la problemática surgida con ocasión de la pandemia del COVID-19 puede propiciar numerosas controversias al generar un grave trastorno o mutación de los contratos de arrendamiento en múltiples aspectos.

A la vista de lo anterior, cabe plantearse qué solución puede darse a los posibles conflictos que afloren entre los arrendadores y arrendatarios.

Es cierto que siempre está abierta la salida amistosa que culmine con un acuerdo satisfactorio para las partes que ponga fin a la controversia (ya sea por vía de negociación, conciliación o mediación).

Sin embargo, lo más habitual es que tal solución convenida por las partes resulte muy difícil o incluso imposible de alcanzar.

Basta apreciar que, en muchas ocasiones, las posibilidades de discrepancias existentes e intereses de toda índole enfrentados o contrapuestos son manifiestamente palpables, y no siempre de fácil resolución por la vía amistosa, dando lugar a diferencias insalvables.

El decreto de Justicia, ¿no será otra quimera?

Y en este contexto de confrontación y disputa, no cabe duda de que las partes tendrán que buscar la solución por parte de terceros.

Pero sucede que acudir a los tribunales de justicia va a resultar una tarea ardua o prácticamente imposible.

En efecto, estos tribunales venían arrastrado un manifiesto retraso en la tramitación y resolución de los asuntos, que se verá enormemente agravado por la situación de suspensión de plazos procesales en la que nos encontramos como consecuencia de la pandemia del COVID- 19.

Cabalmente se prevé una avalancha de asuntos de toda naturaleza que van a contribuir al “atasco”, aún mayor del ya existente, de los tribunales de justicia españoles.

Como es lógico, esta situación conllevará:

(i) más retrasos en la decisión de los asuntos, lo que en muchos casos se traducirá en una justicia tardía, que de nada servirá o de muy poco; y

(ii) que la calidad de las sentencias se verá evidentemente afectada, ya que los jueces y tribunales dispondrán de menos tiempo para resolver un número de asuntos cuantitativamente mayor, que serán también más complejos y que, además, habrán de sumarse a los muchos casos que están todavía pendientes.

Y resulta difícil de creer que ese panorama que acabamos de describir, rayano con el colapso judicial, vaya a diferir de lo que final y realmente sucederá, por muchos “planes de choque” anunciados y modificaciones normativas también aprobadas en los últimos días.

En efecto, basta una mera lectura del Real Decreto-Ley 16/2020, de 28 de abril, de medidas procesales y organizativas para hacer frente al COVID-19 en el ámbito de la Administración de Justicia, para que surjan las inevitables preguntas que siempre nos formulamos cuando se habla de la Justicia española: ¿No será otra quimera? ¿Una reforma más que añadir a la numerosa lista de las ya efectuadas hasta la fecha sin resultados efectivos?

En definitiva, “más de lo mismo” y alejado de la realidad a la que deben enfrentarse nuestros tribunales de justicia en su quehacer cotidiano.

Llegados a este punto nada halagüeño, que podemos considerar como de “no retorno”, la institución del arbitraje se nos presenta como el sistema alternativo más idóneo de resolución de controversias sobre las materias disponibles por las partes para aquellas cuestiones que se susciten respecto a los contratos de arrendamiento.

Ventajas del arbitraje

En este sentido, no se olvide que el arbitraje entraña: una menor duración temporal de los procedimientos, dotados de gran flexibilidad y con indudable importancia de la autonomía de la voluntad de las partes en conflicto; la posibilidad de un arbitraje institucional –cortes de arbitraje– o ad hoc –para el caso concreto, con una mayor involucración de las partes, junto con los árbitros, en el “diseño” específico del procedimiento–.

También un menor coste comparativo con los procedimientos judiciales –por ejemplo: no requieren la intervención de procuradores, ni tampoco resulta preceptivamente necesaria la participación de abogados–, sin olvidar que evita igualmente el coste económico de la “no justicia”, es decir, del derivado directa e indirectamente de las dilaciones en la resolución de las controversias.

Una mayor formación jurídica y especialización de los árbitros, según la naturaleza de las materias a tratar y del sector al que pertenezcan; una exigencia a los árbitros no solo de independencia e imparcialidad, sino también de disponibilidad, de modo que han de dedicar al asunto todo el tiempo que el mismo precise y merezca.

Una mayor calidad de los laudos que resuelven los conflictos; la confidencialidad del procedimiento arbitral, garantizando la privacidad de las cuestiones debatidas, la documentación aportada y las declaraciones vertidas en dicho procedimiento, así como la de la decisión adoptada sobre la controversia, por lo que se dota a la solución del conflicto de una especial eficacia práctica ajustada a las exigencias de las propias partes involucradas respecto a que se mantendrá la reserva de todo lo hecho y manifestado; el valor de cosa juzgada que tiene el laudo firme; y por último el carácter ejecutivo del laudo.

Por otro lado, debemos señalar que cabe la posibilidad de sometimiento a arbitraje de forma previa a la existencia de cualquier discrepancia relativa al contrato de arrendamiento o, en su caso, con posterioridad al surgimiento de la misma entre las partes contractuales.

En definitiva, es altamente recomendable acudir al arbitraje para solventar las controversias arrendaticias que se generen en este momento de incertidumbre. Así, por ejemplo, la utilización del arbitraje promovido por el Consejo Arbitral para el Alquiler de la Consejería de Vivienda y Administración Local de la Comunidad de Madrid puede ser un mecanismo sumamente ágil y eficaz a estos efectos.

Con toda seguridad, el tiempo nos dirá que el empleo del arbitraje como vía de resolución de los conflictos arrendaticios fue una decisión acertada para todas las partes verdaderamente involucradas: arrendadores y arrendatarios.

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