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Los geómetras defienden que su incorporación al Registro de la Propiedad reduciría los conflictos por delimitación de fincas y parcelas

Estos conflictos suponen un coste anual de 200 millones de euros. Foto: Asociación Española de Geómetras Expertos (AEGEX).
| | Actualizado: 27/10/2020 2:01

Cada año se abren 3.000 procedimientos judiciales relacionados con linderos, titularidades, conflictos o expropiaciones, entre otros.

Esto representa, según la Asociación Española de Geómetras Expertos (AEGEX), un gasto para la administración y los particulares que alcanza los 200 millones de euros.

La situación actual tiene su origen en diferentes factores, AEGEX explica que dos de ellos son: el elevado número de parcelas existentes en España y el sistema de registros inmobiliarios, «poco coordinados y claramente mejorables».

En España hay 39 millones de fincas rústicas y 3 millones de fincas urbanas, que alcanzan un valor del suelo total de 500 mil millones de euros, o lo que es lo mismo, el 30% del PIB. “Solo en Galicia hay más parcelas que las que suman Suecia y Noruega: 11,5 millones de 1,6 millones de titulares”, indica Alejandro Guinea de Salas, presidente de AEGEX.

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Esta situación, a juicio del coordinador de AEGEX, Pedro J. Ortiz, viene motivada por «el ineficaz control de la legalidad por parte de los ayuntamientos, y la desconexión de la normativa urbanística para con la legislación sectorial, como la registral y catastral».

«Falta de representación gráfica del terreno»

Esta asociación señala como uno de los problemas el sistema de registros de inmuebles y recuerda que una de las principales fuentes de conflicto es que toda la responsabilidad recae sobre el usuario. «Tiene unas obligaciones que, quizá por ser lego en la materia, producen efectos perjudiciales».

«Es él el que tiene que comunicar al catastro que es el titular, pero solo está obligado a inscribir en el Registro de la Propiedad en supuestos muy concretos como cuando hay un crédito hipotecario».

En la práctica, subraya AEGEX, «lo que sí es obligatorio no se practica, y el Catastro tiene que inspeccionar de oficio. Y lo que no es obligatorio, se da con mucha frecuencia, y casi cualquiera que adquiere un inmueble lo inscribe después de escriturarlo ante notario”.

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Esto, según la asociación, supone una indudable seguridad jurídica, pero acusa de forma importante una falta de representación gráfica de terreno.

Diferentes representaciones gráficas de un inmueble según el registro público que se consulte. Fuente: AEGEX.

Según la asociación de geómetras, hay una grave problemática en la identificación geométrica de una propiedad, ya que la descripción que aportan el catastro y el Registro de la Propiedad, no suelen coincidir.

Cada uno obtiene esta información (datos de superficie, colindantes, etc.) por su cuenta. “Puede darse el caso de que una finca lleve inscrita 100 años, pero su descripción sea tan vaga que no se pueda verificar que la nueva finca sea la misma, y aquí surgen los conflictos por la titularidad y la ocupación indebida”, advierte Ruben Martínez Naveira, secretario general de AEGEX.

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“Con la reforma legislativa de 2015, se impide que se pueda crear una finca registral sin una precisa identificación de su ubicación y linderos georreferenciada en sistema oficial, pero este sistema es mejorable, ya que se sustenta exclusivamente en la cartografía catastral que tiene una alta incertidumbre sobre la ubicación y linderos precisos reales”.

El geómetra como figura de control

La asociación apuesta por incorporar dos elementos que supondrían un cambio de paradigma. Por un lado, la obligatoriedad del deslinde para los casos que ya contempla la ley actual, y por otro, la inclusión del geómetra como figura de control, con el mismo estatus que el del notario, para atestiguar transacciones y alteraciones, y ofrecer control sobre la definición del inmueble en todos los escenarios, el municipal y el resto de las administraciones. “No puede ser que no haya una normativa que obligue a dar seguridad sobre una propiedad”.

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En este sentido, AEGEX propone fijarse en modelos de países de nuestro entorno que incorporan un doble control en la inscripción obligatoria: la del notario (jurídico) y la del geómetra (técnico).

Por ejemplo, recuerdan desde la asociación, en Francia el geómetra experto es el que coordina el proceso. En otros países, como Canadá exigen un certificado obligatorio de un geómetra para la mera compraventa de una propiedad.

Así, en España, propone un modelo intermedio que «la responsabilidad se reparta entre el ciudadano que tiene que registrar la propiedad y el geómetra experto que dé validez a la descripción del inmueble».

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La asociación se muestra satisfecha con la reciente publicación de una resolución conjunta entre el Catastro y el Registro de la Propiedad porque supone una mejora en diversos aspectos de la ley.

Sin embargo, añade, «no se puede obviar la importancia de requisitos de los técnicos implicados en el proceso, algo en lo que la resolución no entra y la normativa aún no contempla, dejando desamparados a los ciudadanos».