Se deja la puerta abierta a que si siguen las restricciones, pese a acabar el estado de alarma, se podrían seguir devengando una serie de indemnizaciones.
Un juzgado rebaja la renta de un inquilino de un centro comercial un 35,69% de junio de 2020 hasta el 9 de mayo de 2021
Aplica la cláusula 'rebus sic stantibus' en un contrato de arrendamiento de un Centro Comercial del Grupo Merlin en un negocio sin pérdidas
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11/5/2021 01:00
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Actualizado: 11/5/2021 01:06
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El juzgado de Primera Instancia 4 de Gandía, cuyo titular es Joaquín Femenía, ha declarado aplicable la doctrina ‘rebus sic stantibus’, en la sentencia 112/2021, 4 de mayo, a un contrato de arrendamiento de un local de depilación láser del centro comercial La Vital, propiedad del Grupo Merlin, en Gandía (Valencia).
Se trata de un nuevo fallo que aplica esta cláusula, tras la sentencia 1/2021, 8 de enero, de la magistrada Rocío Ortega del juzgado de Primera Instancia 20 de Barcelona que condenó al arrendador a rebajar la renta y demás gastos a cargo del arrendatario en un 50% con carácter retroactivo desde abril de 2020 hasta 31 de marzo de 2021.
Este nuevo fallo declara que procede rebajar en un 35,69% la renta desde la reapertura al público (1 de junio de 2020) y hasta la finalización del segundo estado de alarma, sin perjuicio que, “de mantenerse algún tipo de restricción (…) tras la finalización del estado de alarma se pueda instar algún tipo de medida de alteración de las condiciones originales del contrato de arrendamiento”.
De esta forma, se deja la puerta abierta a que si siguen las restricciones pese a acabar el estado de alarma se podrían seguir devengando una serie de indemnizaciones. Eso ha hecho que el despacho Fieldfisher Jausas haya pedido al juez una aclaración a la sentencia en este punto para saber qué pueden pedir.
En la resolución judicial se menciona que la pandemia ha alterado gravemente la base del negocio y, por tanto, debe ajustarse el contrato, aunque al final el negocio no haya tenido pérdidas.
Se da la circunstancia que en este caso el arrendador se negó a recibir el pago parcial del alquiler y promovió un desahucio por falta de pago, en el cual recayó sentencia resolviendo el contrato de arrendamiento, cuya sentencia se encuentra recurrida en apelación.
El juez estima que el hecho de que el contrato esté resuelto no es impide declarar la ‘rebus sic stantibus’ y reducir el alquiler con efectos retroactivos.
La sentencia declara la compatibilidad de la ‘rebus sic stantibus’ con la moratoria prevista en el Real Decreto 15/2020 y desestima la pretensión de la arrendadora de que el contrato ya preveía una atribución de riesgos al arrendatario al establecer una renta variable y una renta mínima garantizada ya que, tal como expone la resolución, la renta mínima garantizada cubre los riesgos previsibles, pero no los imprevisibles.
La indicada resolución desestima la pretensión de la arrendataria de aminorar el alquiler y gastos conforme a la disminución de las ventas que en 2020 fue del 40,88%, sobre la base de que “el arrendatario asume mayor riesgo que el arrendador”, cuyo único riesgo es que el arrendatario no pague la renta, mientras que el arrendatario asume más riesgo al depender de las vicisitudes del negocio lo que podría conllevar grandes pérdidas.
El juez se basa en la oferta que hizo Merlin de reducir renta y gastos un 35,69% en 2020 para acordar una reducción del 35,69% de rentas hasta la finalización del estado de alarma, sin perjuicio que posteriormente, de mantenerse algún tipo de restricción que afecte al local, se pueda instarse algún tipo de medida de alteración del contrato de arrendamiento.
Un fallo condicionado con el estado de alarma
Según Jordi Ruiz de Villa, socio de Fieldfisher, que ha dirigido el procedimiento “este no es el mejor caso para un primer pronunciamiento porque, a diferencia de la mayoría de casos de la Plataforma de Afectados del Covid-19 en centros comerciales (PAC), el arrendatario no tenía pérdidas. De todas formas es una sentencia importante por su repercusión”.
“Aun así, estamos satisfechos de que la reducción del alquiler del 35,69%, en cuanto a renta y gastos, se acerque a la disminución de ventas del 40,88%. No es todo lo que queríamos pero no está mal”.
Y añade, “no obstante consideramos que no es acertado ligar la reducción del alquiler a la finalización del estado de alarma, porque los efectos de la pandemia sobre las ventas se van a alargar durante mucho más tiempo, razón por la cual en la demanda solicitábamos una reducción del ejercicio 2020, 2021 y 2022”.
Jordi Ruiz de Villa, socio de Fieldfisher Jausas.
La situación de este negocio está operativa aun, no pierde dinero aunque se le ha bajado las ventas. Son micronegocios que no han sufrido tanto como otros grande negocios”.
En este sentido, “no nos parece justo limitar la ‘rebus sic stantibus’ a las restricciones materiales, cuando en la anterior crisis económica no fue así. La ‘rebus’ nunca se ha basado en restricciones”.
Así este jurista recuerda la sentencia 591/2014, 9 de octubre, de la que fue ponente el que fuera magistrado de la Sala de lo Civil del Supremo Francisco Javier Orduña que estimaba parcialmente la ‘rebus’ con una rebaja del 30% en el arrendamiento fue por la crisis económica no por problemas del propio hotel.
Lo que implica la cláusula
Desde su punto de vista, “los fallos que van a ir viniendo aplicando esta cláusula ‘rebus sic stantibus’ deberían tener en cuenta las consecuencias de la pandemia. Si hablamos de una debacle de ventas por encima del 20% debería hacerse el ajuste, también en los años posteriores para que no quedarse cortos”, explica Ruiz de Villa.
“Además, la sentencia no establece ninguna regla para determinar cómo se debe modificar el contrato si sigue habiendo restricciones materiales”, añade el socio de Fieldfisher Jausas.
Este despacho internacional, a través de la PAC, ha llegado a 85 acuerdos extrajudiciales y tiene actualmente 107 procedimientos de ‘rebus sic stantibus’ con 18 autos de medidas cautelares favorables y 12 autos de prejudicialidad en procedimientos de desahucio y más de 80 negociaciones en curso.
Por último, Ruiz de Villa afirma que “no compartimos que un negocio de depilación láser pueda tener más riesgo de mercado que un negocio de alquiler de local de negocio (y a la vista está la evolución en bolsa de muchas inmobiliarias en la crisis de 2008)”.
“Y aunque así fuera, no creemos que se deba condenar a una pequeña empresa de depilación a sufrir un mayor impacto de la pandemia en detrimento de los grandes fondos de inversión propietarios de centros comerciales”.
Para este jurista, “simplemente no nos parece equitativo porque el riesgo de pandemia por su propia naturaleza de imprevisible e impredecible no es un riesgo de mercado.”
Fieldfisher Jausas ha presentado un escrito de aclaración de sentencia porque el fallo de la sentencia no es coherente con el fundamento jurídico 5 de la propia sentencia, que da a entender que el 35,96% de rebaja debería ser sobre renta y gastos y no solo sobre renta.
Este escrito suspende los plazos, se da traslado a la otra parte y tarda entre un mes y tres meses en aclarar cuál será el escenario de reducción a partir del 9 de mayo a nivel de este cliente.
Sea cual sea el resultado de la aclaración desde este despacho de abogados se indica a Confilegal que tienen previsto presentar el correspondiente recurso de apelación para que se reconozca una mayor reducción y que ésta se extienda durante el plazo que duren los efectos económicos de la pandemia.
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