Estima en parte el recurso de apelación de Barrasa Inversiones, arrendataria de un local en Don Benito (Badajoz) propiedad de Confecciones Montosa en el que desarrolla la actividad de venta de ropa a través de la franquicia de la marca Mango. Foto: EP/Mango
La Audiencia de Badajoz aplica por primera vez la cláusula ‘rebus sic stantibus’ para rebajar el precio del alquiler durante la pandemia
Con ella se reduce la renta en el periodo donde obligatoriamente se cerraron los comercios no esenciales, en este caso una tienda de ropa
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11/1/2022 14:06
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Actualizado: 11/1/2022 15:18
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La Audiencia Provincial de Badajoz aplica por primera vez la cláusula ‘rebus sic stantibus’ en un contrato de arrendamiento. Con ella se reduce la renta en el periodo donde obligatoriamente se cerraron los comercios no esenciales. En este caso, una tienda de ropa.
Barrasa Inversiones SL, dedicada al sector textil, es arrendataria de un local en Don Benito (Badajoz) propiedad de Confecciones Montosa, SL. La primera sociedad, que desarrolla en el citado inmueble la actividad de venta al público de ropa, a través de la franquicia de la marca Mango, demandó a Confecciones Montosa pidiendo, por un lado, la subsistencia del arrendamiento por tácita reconducción y, por otro, que se modificara la renta por razón de la cláusula ‘rebus sic stantibus’.
El Juzgado de lo Mercantil número 1 de Badajoz desestimó su demanda en noviembre de 2020, resolución contra la que Barrasa Inversiones interpuso un recurso de apelación, que ahora ha estimado en parte la Audiencia y, en consecuencia, revoca en parte dicha resolución.
La AP declara que respecto del contrato de arrendamiento en litigio y por aplicación de la cláusula ‘rebus’ durante los 79 días que fueron del 14 de marzo hasta el 21 de mayo de 2020 la renta a pagar por Barrasa Inversiones, SL a favor de Confecciones Montosa SL quedó reducida a la mitad.
No se imponen las costas en ambas instancias.
La sentencia está fechada a 30 de diciembre y se ha conocido hoy. La firman los magistrados Luis Romualdo Hernández Díaz-Ambrona (presidente y ponente), Fernando Paumard Collado y Juan Manuel Cabrera López.
EL CIERRE FORZOSO DE LA ACTIVIDAD SÍ JUSTIFICA, EN ESTE CASO Y AL MENOS EN PARTE, LA APLICACIÓN DE ESTA CLÁUSULA
El tribunal entiende que el cierre forzoso operado entre el 14 de marzo y el 21 de mayo de 2020 constituye un episodio que se enmarca en el ámbito de la cláusula ‘rebus’. Destaca que fue «un acontecimiento por completo extraordinario» y que la entidad arrendataria «se vio de pronto impedida para ejercer su actividad comercial en el local, como franquiciada de la marca Mango». «Vio paralizada su actividad económica», apostilla.
Los magistrados exponen que «nadie discute que no pudo vender nada, pues su comercio era de carácter presencial». Afirman que en ese periodo se produjo un claro caso de desequilibrio de las prestaciones y que el local dejó de ser útil para Barrasa Inversiones, SL, pues, por disposición legal, no podía abrirlo al público y no facturó nada. «Ese cierre, cuando las partes suscribieron su contrato en 2005, era no ya imprevisible, sino inimaginable», subrayan.
La Audiencia también apunta que por supuesto, ninguno de los contratantes tuvo culpa de nada, y que está probado que Barrasa Inversiones negoció con Confecciones Montosa para buscar una solución, formulando hasta dos propuestas distintas.
«Es evidente que el cierre convirtió en excesivamente oneroso para Barrasa Inversiones, SL el cumplimiento de la obligación contractual tal cual se pactó con Confecciones Montosa, SL. Durante esos días se produjo una desproporción exorbitante entre las obligaciones de los contratantes. En ese periodo, se rompió desde luego el equilibrio de las prestaciones. La conmutabilidad del contrato desapareció y se frustró la finalidad económica del contrato», relata el tribunal.
En cuanto a la mora en que se encontraba la entidad arrendataria al tiempo del cierre, afirma que no debe ser impedimento para aplicar la cláusula ‘rebus’. En este sentido, argumenta que es verdad que en derecho comparado, con carácter general, la posibilidad de alterar los términos del contrato está vedada a quien se encuentra en mora, pero que sin embargo, en nuestro ordenamiento, se prescinde de tal requisito, y explica no puede identificar el descubierto con la mala fe.
La Audiencia expone que la cláusula en litigio se apoya en la buena fe (artículo 1258 del Código Civil), que los deudores pueden ser de mala o de buena fe, y concluye que aquí Barrasa Inversiones «aparentemente ha obrado de buena fe». «No solo por la presunción legal, sino también por sus actos propios. Ella llevó a cabo negociaciones para evitar su concurso y, cuando resultaron infructuosos los tratos habidos, solicitó un concurso voluntario. Asimismo, el hecho de estar en tal situación, no la puede hacer de peor condición», explica el tribunal.
En cuanto a los efectos de la aplicación de la cláusula, la AP de Badajoz entiende equitativo que se reparta el riesgo representado por el cierre de las actividades entre ambos contratantes por partes iguales, de modo que se reduzca la renta a la mitad durante los días en que el local estuvo cerrado por imperativo legal.
En cambio, considera que una vez que ya se levantó el cierre y Barrasa Inversiones abrió su tienda, el contrato del arrendamiento debe volver a su ser. Al respecto, afirma que las posibles oscilaciones en las ventas, aunque se hayan visto afectadas por la pandemia de un modo u otro, no son alteraciones excepcionales.
Señala que se habla de una caída de ventas del 43% en los primeros diez meses del año 2020, pero el tribunal concluye que ese porcentaje, en buena medida es consecuencia del cierre ya aludido. «A la sociedad recurrente le incumbía la carga de probar cumplidamente que, tras la apertura de los comercios, seguía subsistiendo una situación económica que alteraba de forma extraordinaria y grave las prestaciones del contrato. La sola reducción de las ventas en un periodo concreto, incluso con carácter acusado, no puede justificar la aplicación de la cláusula rebus. Tal situación no puede tacharse de imprevisible», asevera.
Por último, recuerda que como recoge la doctrina del Tribunal Supremo, «una cosa es que las crisis económicas de efectos profundos y prolongados supongan una variación importante de las circunstancias y puedan alterar las bases del negocio y cosa distinta es que llegue a operar la cláusula rebus». «En efecto, su aplicación no se produce de forma generalizada, ni de un modo automático», apostilla el tribunal.
Destaca que además de la crisis, es necesario que concurra una excesiva onerosidad y que se exige una incidencia relevante o significativa respecto de la base económica que informó inicialmente el contrato celebrado.
«De ahí que un circunstancial desplome de ventas no pueda justificar ya la aplicación de la cláusula. A diferencia del cierre que es una circunstancia objetiva e impeditiva de la actividad, las ventas tienen un componente claramente aleatorio, que entra de lleno en los riesgos normales del contrato», razona la Audiencia, y agrega que no puede afirmar que se haya frustrado la finalidad económica del contrato.
Contra esta resolución cabe recurso extraordinario de casación por infracción procesal y de casación.
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