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La falta de pago del alquiler no es susceptible de compensación por deudas del arrendador
El columnista, Miguel Durán, es socio director de Durán y Durán Abogados. Foto: Carlos Berbell/Confilegal.
31/5/2022 06:47
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Actualizado: 30/5/2022 21:55
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Comentarios a la sentencia de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo número 935/2022, de 7 de marzo pasado.
RESUMEN DE LOS HECHOS
1. Se produce demanda de desahucio por falta de pago de la renta o alquiler.
2. La inquilina opone a la demanda de desahucio su capacidad de compensación porque el demandante (que actúa en nombre de una herencia yacente) sabe que esa herencia es deudora de una cantidad muy superior derivada de una sentencia condenatoria firme porque la inquilina ejecutó unas obras necesarias en el inmueble arrendado, que hubiera debido ejecutar la arrendadora y ésta no llevó a cabo.
3. En la Primera Instancia se desestima la demanda porque el Juzgador aprecia la posibilidad de ejercitar la compensación.
4. Recurre el demandante en apelación y la Audiencia Provincila resuelve a su favor, considerando en esencia que:
1) los motivos de oposición al desahucio por falta de pago son muy tasados; y
2) que la compensación está fuera de esos motivos, pues la compensación no es en sí una forma de pago, sino una manera de extinción de las obligaciones.
5. Se interpone recurso de casación por parte de la arrendataria con base en el Auto del pleno de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo de 6 de noviembre de 2013 sobre admisibilidad de recursos de casación que, en lo esencial, dice: «[…] puede ser suficiente para pasar el test de admisibilidad y permitir el examen de fondo del recurso, la correcta identificación de determinados problemas jurídicos, la exposición aun indiciaria de cómo ve la parte recurrente el interés casacional y una exposición adecuada que deje de manifiesto la consistencia de las razones de fondo. En tales casos, una interpretación rigurosa de los requisitos de admisibilidad que impidan el acceso a los recursos extraordinarios no es adecuada a las exigencias del derecho de tutela efectiva jurídica de la sentencia ( sentencias 667/2016, de 14 de noviembre, con cita de la 439/2013, de 25 de junio; 2/2017, de 10 de enero y 149/2017, de 2 de marzo)».
6. El Supremo confirma la sentencia de la Audiencia Provincial en base a lo siguiente: “En este caso, nos encontramos ante un juicio de desahucio por falta de pago de la renta, sin acumulación de una pretensión adicional de condena de las cantidades adeudadas por tal concepto ( artículo 437.4.3.ª de la Ley de Enjuiciamiento Civil, LEC). La parte demandante únicamente postula se declare haber lugar al desahucio de la arrendataria, con la correlativa condena a desalojar la vivienda litigiosa con imposición de costas»,
«Por otra parte», –continúa la sentencia del Tribunal Supremo comentada–, «dentro de su marco procedimental (el de la LEC aclaramos nosotros), no se previó expresamente la posibilidad del juego normativo de los artículos. 408.1 y 438.3 de la LEC, con respecto a la denominada excepción reconvencional de compensación».
Y sigue la sentencia: “Por su parte, el artículo 444.1 de la LEC dispone que: «[…] cuando en el juicio verbal se pretenda la recuperación de finca, rústica o urbana, dada en arrendamiento, por impago de la renta o cantidad asimilada sólo se permitirá al demandado alegar y probar el pago o las circunstancias relativas a la procedencia de la enervación».
Con lo que se restringen legalmente los motivos de oposición, lo que es una característica propia de los procedimientos sumarios de cognición limitada.
El antecedente normativo de dicho precepto, lo encontramos en el artículo 1.579 párrafo 2.º de la LEC de 1881, hoy derogado, en el cual se estableció que «[…] cuando la demanda de desahucio se funde en la falta de pago del precio estipulado, no será admisible otra prueba que la confesión judicial, o el documento o recibo en que conste haberse verificado dicho pago».
Contra dicho precepto se formuló recurso de amparo, que fue desestimado por la sentencia del Tribunal Constitucional número 60/1983, de 6 de julio (FJ 1), así como su declaración de inconstitucionalidad (FJ 2), al señalar que: «El concepto de indefensión del artícuklo 24.1 no se puede considerar equivalente al de limitación de medios probatorios en un determinado proceso, pues no hay indefensión cuando quien sea vencido en un proceso a causa de la reducción de los medios de prueba puede reproducir la litis en otro proceso y usar en él, ya sin limitaciones legales, de las pruebas que a su interés convengan. El legislador puede emplear con distintas finalidades el juego entre juicios sumarios y juicios plenarios, como puede en casos determinados rechazar un concreto medio de prueba, y en tales hipótesis (por lo demás no imaginarias, puesto que realmente se dan en nuestro ordenamiento, sin que sea necesario ejemplificar a ese respecto) no se incurre en indefensión, siempre que la parte a la cual se limitan sus armas pueda acudir al juicio declarativo plenario o pueda utilizar en favor de su pretensión otros instrumentos que el ordenamiento en su totalidad le brinde».
Y continúa la sentencia del Tribunal Supremo número 935/2022, que comentamos: “En la nueva redacción del artículo 440.3 de la LEC, introducido tras la reforma operada por la Ley 37/2011, de 10 de octubre, de Medidas de Agilización Procesal, se acude a la técnica monitoria. Y de esta forma, una vez admitida a trámite la demanda, corresponde al letrado de la Administración de Justicia requerir al demandado, por el plazo de diez días, para que:
«a) desaloje el inmueble;
«b) pague al actor;
«c) ejercite su facultad de enervar la acción y, en tal caso, pague la totalidad de lo que deba o ponga a disposición de aquel en el tribunal o notarialmente el importe de las cantidades reclamadas en la demanda y el de las que adeude en el momento de dicho pago enervador del desahucio;
«d) comparezca ante el tribunal y alegue sucintamente, formulando oposición, las razones por las que, a su entender, no debe, en todo o en parte, la cantidad reclamada o las circunstancias relativas a la procedencia de la enervación (artículo 440.3 de la LEC)».
«Pues bien, la sumariedad del presente juicio de desahucio por falta de pago de la renta y sin acumulación del importe de las rentas adeudadas, determina, por las razones expuestas, que en su ámbito no puedan discutirse cuestiones que no sean las relativas al pago de la renta o la procedencia de la enervación de la acción, sin que quepa, con carácter general, ampliar los motivos de oposición a otras causas de extinción de las obligaciones previstas en el artículo 1.156 del CC, que distingue, por una parte, entre pago, identificado como prestación debida en los términos pactados en la relación obligatoria, en este caso en el contrato de arrendamiento; y compensación, concebida ésta última como una solutio sin ejecución de la prestación debida»,
Y apuntilla la sentencia número 935/2022: “Por otra parte, la mínima diligencia exigía, para hacer efectiva la compensación, que la parte arrendataria hubiera comunicado a la demandante, y que esta hubiera tenido constancia de ello, que era su intención la aplicación de su crédito contra la actora al pago de la renta, para que la arrendadora tuviera constancia de su voluntad y actuar en consecuencia con sujeción a los cánones del artículo 7 del Código Civil, tampoco invocado en el recurso como infringido. Nada de ello es considerado acreditado por la sentencia de la Audiencia».
NUESTROS COMENTARIOS
Hasta aquí lo que consideramos más esencialmente extractable de la sentencia 935/2022, cuya lectura completa aconsejamos, pues siendo demasiado extensa para ser reproducida aquí, sin embargo, no lo es para leerla específicamente.
Y, a partir de aquí, nuestros comentarios propiamente dichos:
1º.- Conviene ahora recordar que la compensación es un mecanismo de extinción de las obligaciones, que operará “cuando dos personas, por derecho propio, sean recíprocamente acreedoras y deudoras la una de la otra” (artículo 1195 del CC).
2º.- Sabido es de los juristas que la compensación de deudas, entre otros requisitos, necesita para ser aducida con éxito que las deudas sean vencidas, líquidas y exigibles, así como que se den el resto de los previstos en el artículo 1196 del Código Civil. No parece que, en el caso que es objeto de la sentencia, falten esos requisitos, si bien, a juicio del tribunal, faltan otros que luego comentaremos.
Y aclaramos además, por si hubiera lugar a equívocos, que el demandante no actúa a título personal, sino en representación de la herencia yacente, sucesora, por tanto, del arrendador que hubiera debido ejecutar las obras que dieron lugar al crédito de la Inquilina.
3º.- Desde un punto de vista de rigor legal, la sentencia es poco objetable: los argumentos para oponerse a un desahucio por falta de pago son limitados y, aparentemente, resultan tasados. ¿Tasados? ¿Qué significa entonces la letra d) del artículo 440.3 de la LEC? ¿Puede o no el desahuciable aducir, con base en esta norma, lo que a su derecho convenga, incluida la compensación de deuda? ¿lo Impide acaso dicha norma? A nuestro entender, interpretarlo así no sería legalmente riguroso -en el sentido de atinado o exacto-, sino rigorista -en el sentido menos equitativo y justo del término.
4º.- Indica el Tribunal Supremo en la sentencia, entre otras cosas, que quizá otro pudiera haber sido el tratamiento dispensado a la recurrente si ésta hubiera tenido la precaución de articular su pretensión de cobro ante el arrendador (herencia yacente o, anteriormente, causante mortis causa) con anterioridad a haber tenido que afrontar la demanda. Pues si esto no es una admisión explícita de la compensación…, a mí se me antoja que se le parece mucho.
5º.- También es sabido de los mínimamente expertos en Derecho, que la compensación puede revestir tres modalidades: legal, judicial y convencional. Cierto es que aquí, a juicio de nuestro más Alto Tribunal, no operaría la judicial, pues la arrendataria no judicializó nunca su voluntad de cobro.
Pero si el crédito que tenía frente al arrendador no había prescrito, ¿era éste inoponible al Procedimiento de desahucio? Por lo hasta aquí apuntado, sinceramente, nos parece que ello supone colocar al Demandante en una posición de ventaja que, si bien puede ser cierto que le corresponda formalmente, es mucho más discutible que le corresponda en Justicia.
6º.- En términos de supremacía normativa (soy consciente de que casi estoy rayando el Derecho Natural y no es mi intención), me parece claro y evidente que la figura Civil, la Institución de la compensación tiene mucha más entidad jurídica que una norma tan específica como el artículo 440.3 de la LEC; y la tiene aún por encima de que alguien pueda invocar el carácter de precepto especial de esta última sobre aquella Institución, invocación que a mí me parecería también excesiva e inadecuada por escoradamente rigorista.
7º.- La sentencia también hace un “escorzo” interesante cuando nos indica que el Actor no pide en su demanda, con arreglo al artículo 437, otra cosa que no sea el desahucio puro y simple. ¿Quiere ello decir que, caso de que se hubiera inclinado por exigir también el pago de las rentas debidas, sí que habría sido admisible la compensación?
Y si ello fuera así, ¿no sería cierto que, con base en una triquiñuela, una añagaza puramente estratégica del Abogado del Demandante, se estaría primando la capacidad de desposeer de la vivienda a la arrendataria por encima del principal derecho, que es el de ocuparla porque, en realidad, no debe dinero, sino que se lo deben a ella?
CONCLUSIONES PRÁCTICAS
A las que lleva esta sentencia han de ser pues:
1.- Tal como se orienta esta línea jurisprudencial, ¡ojo a los abogados y a los arrendatarios!: si el arrendador debe dinero, exíjasele cuanto antes y de forma fehaciente. Así al menos, podrá luego aducírsele la compensación con algún viso de prosperabilidad.
2.- Si tiene que articular una demanda de desahucio y el inquilino tiene algún crédito contra usted, no le pida las rentas debidas (si es que, en realidad, quiere echarlo de la vivienda); y limítese a pedir el desahucio puro y duro.
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