La nueva Ley de Vivienda no resuelve el gravísimo problema de las ocupaciones ilegales

La reciente ley, intitulada, «Por el derecho a la vivienda» –con cierta reminiscencia de eslogan publicitario o resabio de proclama activista electoral– no resuelve el gravísimo problema de las ocupaciones ilegales de bienes inmuebles.

La ley impone mayores requisitos para los desahucios, en determinadas situaciones.

En efecto, no se admitirán demandas que pretendan la recuperación de la posesión de una finca, en que no se especifique:

a) Si el inmueble objeto de las mismas constituye vivienda habitual de la persona ocupante.

b) Si concurre en la parte demandante la condición de gran tenedora de vivienda; y

c) En el caso de que la parte demandante tenga la condición de gran tenedor, si la parte demandada se encuentra o no en situación de vulnerabilidad económica.

Si la parte actora es gran tenedora, el inmueble objeto de demanda constituye vivienda habitual de la persona ocupante y la misma se encuentra en situación de vulnerabilidad económica, no se admitirá la demanda si antes no ha habido un proceso de intermediación o conciliación que a tal efecto establezcan las Administraciones Públicas competentes, en base al análisis de las circunstancias de ambas partes y de las posibles ayudas y subvenciones existentes en materia de vivienda conforme a lo dispuesto en la legislación y normativa autonómica en materia de vivienda.

Se incrementan los plazos de suspensión en los procedimientos de lanzamiento en situaciones de vulnerabilidad, de uno a dos meses cuando el propietario es persona física, y de tres a cuatro cuando es persona jurídica.

Además, esa Ley antepone la posición de los arrendatarios con el escudo protector de la vulnerabilidad económica, e incluso el denominado “sinhogarismo cronificado”, en detrimento de los legítimos derechos de los arrendadores.

INQUIOKUPACIÓN

Éstos habrán de soportar un considerable retraso en la recuperación posesoria de su vivienda en caso de impago de las rentas del inquilino por mor del fenómeno de la “inquiokupación”, es decir, aquellas personas que acceden a una vivienda mediante un contrato de alquiler con la intención de, tras abonar la fianza y la primera cuota, dejar de pagar y quedarse en la vivienda.

La inquiokupación, pues, consiste en realizar una ocupación ilegal de un inmueble bajo la apariencia de un contrato de arrendamiento.

Algunos de ellos son expertos en alargar los procesos judiciales.

La tardanza en  recuperar la vivienda, entre seis y nueve meses, se agrava con el colapso judicial (huelga de funcionarios).

Cabe explorar la viabilidad de incardinar esa conducta en un presunto delito de estafa, en lugar de acudir al procedimiento civil de desahucio por falta de pago de las rentas y cantidades asimiladas.

E ,incluso, en sede penal, instar la adopción de medidas cautelares por el Juez de Instrucción encaminadas al desalojo del inmueble cuando se ofrezcan serios y sólidos indicios racionales que evidencien la existencia de esa malévola intención, la presencia de dolo antecedente o coétaneo al momento de la celebración del contrato que conllevaría la tipificación penal por delito de estafa y no un mero incumplimiento de índole civil.

En efecto, conforme al artículo 248 del Código Penal, “Cometen estafa los que, con ánimo de lucro, utilizaren engaño bastante para producir error en otro, induciéndolo a realizar un acto de disposición en perjuicio propio o ajeno”.

REQUISITOS PARA QUE HAYA INQUIOCUPACIÓN

En el supuesto de inquiokupación concurrirían los siguientes requisitos:

a.- Engaño bastante por existir un dolo coetáneo al momento de la firma de que dejará de pagar de inmediato la renta.

b.- Ánimo de lucro porque se beneficia del uso de un inmueble con la intención de no pagar rentas desde qué pase el primer mes.

c.- Produce error en el arrendador, ya que éste le entrega las llaves del inmueble para que lo ocupe en la confianza de que al pagarle lo pactado de un mes de fianza y el primer mes continuará pagando las restantes mensualidades cuando no exista voluntad alguna ni intención de hacerlo.

d.- Con su actitud el arrendatario inquiocupa induce al arrendador a que le firme el arrendamiento y le entregue las llaves para ocupar el inmueble con la cobertura aparente del contrato de arrendamiento que actúa como una especie de «tapadera» para tratar de cubrir la existencia, en su caso, de un incumplimiento civil.

e.- Existencia de perjuicio de tercero en los actos de la inquiokupación, dado que el propietario deja de cobrar las rentas, no puede disponer de su inmueble durante el tiempo que dure un procedimiento judicial y se le obliga a impetrar el auxilio de la justicia para poder obtener, en su caso, el lanzamiento.

A fin de evitar esa enojosa, perturbadora y antieconómica situación, un magistrado del Tribunal Supremo sugiere y recomienda, como experto en la materia, una fórmula de prevención, a la par, disuasoria, a saber, incorporar en el contrato de arrendamiento, una cláusula contractual antiinquiokupación, en los siguientes términos,

“Para el supuesto de que el arrendatario dejare de pagar las rentas en los periodos siguientes a la firma del contrato dentro de la primera anualidad del arrendamiento, el arrendador se reserva el ejercicio de  promover las acciones penales procedentes por la comisión de un delito de estafa del artículo 248 CP con solicitud de pena privativa de libertad y petición de medidas cautelares al juez de instrucción de expulsión inmediata y acordar la detención en estos casos”.

RUPTURAS FAMILIARES SOBREVENIDAS

Otro de los escenarios que causan perjuicio al arrendador es el que deparan las rupturas familiares sobrevenidas de los miembros que conforman unidades familiares ,uno de cuyos integrantes es el titular arrendaticio.

Es el caso, en que, de común acuerdo, o bien por asignación de uso judicial, Se confiere la atribución del uso de la que fuera vivienda familiar ,usualmente, a la progenitora materna a la que se otorga la guarda y custodia de los hijos, menores de edad y no se hace frente al pago de las rentas arrendaticias.

En este supuesto, cabría considerar la oportunidad de introducir en el contrato de inquilinato una cláusula contractual en la que el arrendatario reconozca la inexistencia de situación de vulnerabilidad y aporte documentación suficiente acerca de la solvencia del mismo y su unidad familiar con las pruebas que así lo corroboren.

En cualquier caso, lo que debe evitarse es que el arrendador/propietario de la vivienda okupada o en alquiler sistemáticamente impagado, acuda a las denostables y denostadas vías de hecho, a,  como se dice coloquialmente, tomarse la justicia por su mano.

Llevar a cabo prácticas de acoso, de “mobbing” inmobiliario, adoptar medidas drásticas, como colocar silicona en la cerradura de la puerta de acceso a la vivienda, o cambiarla, cortar los suministros básicos de la vivienda, luz, agua, gas, dado que podría incurrir en un delito de acoso inmobiliaria/ delito de coacciones, y, en su caso, delito de realización arbitraria del propio derecho con las consecuencias penales correspondientes.

Por lo demás, resulta palmario que la situación de vulnerabilidad  económica/social no solamente puede predicarse del arrendatario, sino que también cabe apreciarla en el arrendador, habida cuenta de que el impago de las rentas por parte del arrendatario puede conllevar que el arrendador se ubique en una posición de vulnerabilidad, en tanto en cuanto tiene que seguir pagando gastos de comunidad, la posible hipoteca que pudiera tener el inmueble, así como, incluso, los gastos de los servicios del inmueble si no son pagados por el arrendatario.

EL LEGISLADOR DESPLAZA AL ARRENDADOR

Un supuesto bastante común es el del arrendador que, o bien tiene en propiedad esa vivienda en reserva, en expectativa, para alguno de sus hijos, o bien la tiene en el mercado para alquiler a fin de obtener un rendimiento que le ayude a compensar su exigua pensión de jubilación o incapacidad o modestos ingresos o bien como vehículo de ahorro para cuando llegue el momento de tener que ingresar en una residencia geriátrica con el elevado coste que comporta el alojamiento, comida y atenciones en dichos centros y que, lamentablemente, no se cuenta con las ayudas públicas necesarias para quienes se hallan en esa situación de dependencia.

Lo cierto es que, con la normativa actual, el legislador desplaza al arrendador y dueño del inmueble lo que incumbe a la Administración Pública, a saber: la procuración de la solución habitacional.

No cabe duda que la nueva ley por el derecho a la vivienda favorece al moroso.

En suma, so pretexto de la función pública de la propiedad, que se desconfigura, se sobreprotege en exceso al arrendatario y, asimétricamente, con afectación del sinalagma contractual, en cuanto al correlativo equilibrio de prestaciones, se desprotege al arrendador.

La eventual vulnerabilidad económica/social del inquilino no debe ser soportada por el arrendador vulnerado que afronta los gastos derivados de su propiedad, en su caso, hipoteca, gastos comunitarios, IBI, basuras, etc.

Resulta inaceptable que sea el ciudadano el que deba cargar con una responsabilidad que corresponde sólo y exclusivamente a las administraciones.

Otras Columnas por José María Torras Coll:

El caos de la Justicia: una cuestión de Estado

Resarcimiento por la indebida prisión provisional: El precio de la libertad

«Hackeos» intolerables

Sobre el tratamiento jurídico del alterne

Acotaciones a la indebida inclusión en los ficheros de morosos

La Ley del «sólo sí es sí» también contiene el delito de acoso callejero: los piropos ofensivos, castigados penalmente