El Tribunal Superior de Justicia de Cataluña (TSJCat) ha anulado una sanción de 90.001 a unos propietarios después de denunciarles la que fue inquilina suya durante más de 9 años por lo que ella consideraba un acoso inmobiliario al solicitarle sus arrendadores que mantuviera la vivienda en buen estado.
El tribunal delimita el concepto de acoso inmobiliario: no se trata de cualquier incumplimiento del propietario o retrasos en obras. Es algo mucho más grave: que los propietarios creen un ambiente hostil de forma deliberada para expulsar al inquilino, lo que atribuye el dolo director que requiere el tipo infractor del artículo 45.3c) de la Ley 18/2007, de Derecho a la Vivienda.
Un inquilina denunció a sus caseros
Según recoge la sentencia, Natalia encadenó varios contratos de arrendamiento de una vivienda en Barcelona de la familia Pérez desde 2010 hasta 2018.
Durante la relación se pactaron reducciones de renta por obras o problemas en el edificio. Además, Natalia detectó varios defectos en el inmueble durante su estancia como problemas en bajantes y desagues e incluso agua con presencia de plomo, lo que la hacía no potable.
Estos porblemas existian con anterioridad a la llegada de Natalia, y fueron objeto de reparaciones progresivas, aunque alguna tardías, terminando algunas después de que Natalia se fuera dle piso.
En abril de 2018, tras casi 10 años, la familia propietaria comunicó que no renovarían el contrato con Natalia. Y tres meses más tarde de esta comunicación, en julio del mismo año, Natalia denunció por acoso inmobiliario a la familia arrendadora, ya que entendió que la falta de ejecución de algunas obras era un mecanismo para echarla del piso.
Según la Ley 18/2007, de 28 de diciembre, del Derecho a la Vivienda, en concreto en su artículo 45, son las administraciones públicas quienes, en caso de que un usuario o consumidor se vea discriminado directa o indirectamente o acusado por su casero, deben adoptar las medidas pertinentes.
El Ayuntamiento de Barcelona, en el informe de la Unidad Antiacoso de Disciplina de la Vivienda de julio de 2020, consideró como causa de acoso inmobiliario cuando entra en conflicto los interesases de los inquilinos (que tienen contratos de prórrogas forzosa o derecho a realojo) con los de los propietarios (que muchos de ellos buscan algún defecto para resolver antiguos
En este caso, Natalia denunció a la familia propietaria porque no estaban respetando el uso pacífico de la vivienda, creando un entorno hostil para que Natalia (la arrendataria) resolviese el contrato de forma forzosa y marcharse de la propiedad.
Está actitud acabó en una sanción de 90.001 por parte del Ayuntamiento de Barcelona hacia los caseros. No conforme con la decisión, los propietarios recurrieron esta decisión al Juzgado de lo Contencioso-Administrativo de Barcelona, que desestimó sus pretensiones, lo que obligó a la familia a acudir al órgano superior de la CCAA.
El TSJCat delimita el concepto de acoso inmobiliario
Si bien la Sala de lo Contencioso del TSJCat, Héctor García Morago (presidente), José Alberto Magariños Yánez y Alicia Díaz-Santos Salcedo, valora que el ánimo especulador de muchos propietarios conlleva en muchas ocasiones a ciertos comportamiento que pueden ser calificables como acoso, debido al ánimo de querer echarles para poder vender el piso al fondo de inversor, este caso no forma parte del tipo infractor.
A juicio de los magistrados, el hecho de que los propietarios reclamasen cuidar la estancia cuando hubiese obras o mejoras sí que pueden constituir la comisión de infracción, pero los varios contratos firmados entre ambas partes voluntariamente y las bajadas de alquiler durante el periodo de obras muestran una clara voluntad de que la arrendataria permanezca, use y disfrute del inmueble
Con esta interpretación, los magistrados delimitan que para que haya acoso inmobiliario no hace falta ánimo especulativo o que haya problemas en la vivienda o retrasos en las reparaciones, sino que haya intención de hostigar al inquilino, es decir, una intención (dolo) para forzar al inquilino a marcharse, tal y como requiere el artículo 45.3 c) de la Ley 18/2007, que define el acoso inmobiliario.
En este caso, no hay indicios de intención de acoso porque la relación contractual era normal (se firmaron contratos en 2010 y 2015, además de rebajas de renta) y no hubo presión para que se fuera.
«Ese elemento intencional lo convierte en una infracción típica de dolo directo, componente inexistente en el presente supuesto», señalan los magistrados. «Ningún indicativo ni afirmación hay en las actuaciones de que se propusiera o requiriese la finalización anticipada del contrato por los arrendadores, por lo que debe descartarse la existencia de esa voluntad de hostigar su permanencia hasta la fecha del 5 de abril de 2018, en que se comunicó la voluntad de no prorrogar el contrato», añaden.
El tribunal acredita que hubo reparaciones y deficiencias que sí que se hicieron tarde, pero este hecho puede atribuirse a una negligencia o una mala gestión, pero no necesariamente acoso.
De este modo, el TSJCat estima el recurso de apelación de los propietarios y procede a revocar la sentencia de primera instancia y la anulación de la sanción de 90.001 de la resolución sancionadora impugnada.
