El Tribunal Supremo, a través de su Sala de lo Civil emitió una sentencia el pasado 20 de julio en la que exime de informar por escrito sobre la voluntad de subrogar un alquiler de renta antigua tras la muerte de la arrendataria.
La Sala, presidida por Francisco Marín Castán y compuesta por los magistrados José Antonio Seijas Quintana, Antonio Salas Carceller, Francisco Javier Arroyo Fiestas, Ignacio Sancho Gargallo, Francisco Javier Orduña Moreno, Rafael Sarazá Jimena, Eduardo Baena Ruiz, Pedro José Vela Torres y María Ángeles Parra Lucán como ponente de la sentencia, se plantea la cuestión jurídica de si el arrendador de una vivienda puede oponerse a la subrogación en el contrato cuando, pese a que no se le ha notificado por escrito, tiene conocimiento del fallecimiento de la arrendataria y de la voluntad del viudo de subrogarse.
Sentencias contrarias en primera y segunda instancia
Los hechos tuvieron lugar en San Cristóbal de La Laguna (Santa Cruz de Tenerife) y se iniciaron con una demanda contra el Sr. XXX por la que ejercitó una acción de desahucio por expiración del término y, subsidiariamente, una acción de desahucio por precario y solicitó la condena a entregar la finca.
La demandante alegó que, en virtud de la aceptación de la herencia de su padre, se subrogó como arrendadora en el contrato celebrado en fecha 15 de julio de 1969 entre su padre y la Sra. ZZZ.
También alegó que la arrendataria falleció el 15 de julio de 2012 y que, solo cuando tuvo conocimiento del fallecimiento, supo que, además del marido de la arrendataria también el Sr. XXX estaba ocupando la vivienda. Y señaló que, en ningún momento, el demandado solicitó la subrogación en el contrato de arrendamiento.
Por su parte, XXX manifestó que continuó ocupando la vivienda, abonó los recibos de agua y luz e intentó llegar a un acuerdo con la arrendadora para mantener el contrato, si bien con una posible revisión de la renta.
El fallo en primera instancia absolvió a los demandados de «entregar la finca urbana, dejándola libre, por ser propiedad de la actora y carecer, en cualquier caso, los demandados, de título en su ocupación, con expresa condena en costas».
Esta sentencia fue recurrida en apelación. El recurso se vio en la Sección 4.ª de la Audiencia Provincial de Santa Cruz de Tenerife que resolvió en sentido contrario a lo fallado en pirmera instancia.
Se declaró que procedía «la resolución del contrato de arrendamiento existente sobre la vivienda por carecer el demandado de título en su ocupación y en consecuencia se decreta el desahucio del demandado, condenándole a dejar libre la vivienda a disposición de la parte actora, bajo apercibimiento de lanzamiento y con imposición de costas a los demandados vencidos».
No es necesario el consentimiento del arrendador
Los demandados apelados ya en el recurso de casación denunciaron la infracción del art. 58 LAU 1964, en relación con el art. 16.3 de la LAU 1994, en el sentido de que la sentencia de la Audiencia Provincial entendía que no había quedado acreditada la comunicación en forma y plazo a la arrendadora de la persona que iba a continuar en el arrendamiento como subrogado, por lo que determina la extinción del contrato.
Además, argumentaron que «la sentencia recurrida hace prevalecer un defecto formal en la comunicación sobre el principio de la buena fe en el ejercicio de los derechos. Y que con la petición de resolución del contrato de arrendamiento instada por la arrendadora vulnera la doctrina de los actos propios, lo que supone una infracción del principio de seguridad jurídica y de la buena fe».
El Supremo aclara que hasta ahora se consideraba que, para que tenga lugar la subrogación, era imprescindible, entre otros requisitos, comunicar por escrito el fallecimiento del titular del contrato y de la identidad de la persona que quiere subrogarse.
Sin embargo, «por razón de la buena fe», la extinción del contrato puede resultar injusta cuando el propietario, a pesar de no haberse llevado a cabo una notificación formal por escrito, está al tanto del fallecimiento del arrendatario y de la voluntad de subrogación de quien tiene derecho a ello.
No es necesario el consentimiento del arrendador para que se produzca la subrogación, señala la Sala, por lo que invocar la falta de notificación para extinguir el contrato cuando el arrendador o propietario sabe que otra persona desea mantener el contrato -subrogarse- resulta «contrario a la buena fe».
